Le 26 février dernier, l’Observatoire CLAMEUR, association compétente dans la connaissance et l’analyse des marchés locatifs privés sur tout le territoire national et les DOM, communiquait à la presse son rapport, très attendu aussi bien par les professionnels de l’immobilier que par les particuliers.
Ce document donne un aperçu très complet du marché locatif privé pour l’année 2012 ainsi que les tendances relevées en ce début d’année 2013, dont voici les principaux constats :
Hausse des loyers de + 2.2 % pour 2012
Cette progression n’est qu’une moyenne que l’on peut mettre en parallèle avec le taux de l’inflation qui atteint + 2.0 % pour la même année. Sur « le terrain », les données sont pourtant différentes :
- Ainsi, les petites surfaces affichent des loyers en baisse depuis 2012 et jusqu’en 2013.
- De même, dans plus de 27 % des villes de + de 10 000 habitants, et depuis 2013 45 %, les logements accusent une nette baisse des loyers.
- Concernant les logements neufs, les prix stagnent et progressent moins rapidement que ceux du marché. L’observatoire CLAMEUR indique même, selon ses propres termes, «la défiscalisation n’a pas été inflationniste».
Une faible mobilité des locataires
Les locataires ne bougent–ils plus ? Oui et non, en fait l’Observatoire énonce un net repli de 27 % pour 2012, renforcé en ce début 2013 de 26 %. Pourtant, la moyenne comptabilisée depuis 1998 est de 27.9 %, par conséquent on ne peut croire en un immobilisme flagrant tant et si bien que l’attractivité de certaines régions ou villes influe aussi sur ces résultats. Par exemple, la mobilité est plus forte dans les régions de l’Ouest comme la Bretagne, les Pays de Loire alors que dans certaines grandes villes on remarque l‘inverse : 17.6 % pour Paris, 18.8 % pour Marseille….
De meilleures perspectives pour l’effort d’amélioration et d’entretien
Effectivement, l’année 2012 n’a pas vraiment stimulée les propriétaires-bailleurs puisque la mobilisation dans les travaux d’amélioration et d’entretien de l’habitat loué a fléchi de 27 %. Heureusement, 2013 s’annonce sous de meilleures auspices puisque les premiers mois révèlent une remontée à 31.1 % ! On peut supposer que les « bonnes résolutions pour 2013 » ont inspiré les propriétaires ! A moins que ce ne soit la Loi sur l’encadrement des Loyers, portée par Mme Duflot et votée en 2012, qui indique que les logements faisant l’objet de travaux de rénovation et d’amélioration ne seront pas concernés par la baisse de loyers de 20 % ….
Progression constante des loyers en cas de relocation
Cette tendance s’observe depuis 2006 pour afficher + 4.5 % de moyenne. Bien sûr, là aussi, les chiffres peuvent varier dès lors qu’ il s’agit de gros travaux (+ 8.8 %) ou de petits travaux (+ 3.7 %). Dans le cas d’absence de travaux ou d’amélioration, là on se retrouve dans le négatif avec – 1.8 %, ce qui ne constitue pas une progression mais plutôt une régression !
En somme, ce marché locatif privé n’est ni optimiste, ni catastrophique, peut-être mitigé. Pas de chiffres désastreux, ni de dégringolades de moyenne ! Ce bilan ne reflète qu’une tendance générale car, comme vous le savez, il n’y a pas un marché locatif mais DES marchés locatifs : selon les régions, les villes, les types de logements, qu’ils soient neufs ou anciens…. Et ce sont eux qui détermineront la réussite de votre investissement locatif.
Ah la Bretagne !
Enfin, le gouvernement a confirmé l’arrivée dès janvier 2013 d’un nouveau dispositif fiscal, qui a pour ambition première de favoriser la construction de nouveaux logements.