L’achat immobilier en SCI est-il fait pour vous ?

L'achat immobilier en SCI est-il fait pour vous ?Acquérir à plusieurs, entre amis, associés ou en famille, un pied à terre en montagne ou en bord de mer pour les vacances, transmettre votre patrimoine à vos enfants …  Autant de projets auxquels peut répondre facilement la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière).

Dès sa création, la SCI est une personne morale qui devient seule propriétaire du ou des biens immobiliers. Ses membres prennent alors le statut d’associés avec chacun leur propre apport ou part sociale. Bien sûr, il faut au moins deux membres pour créer une SCI, a contrario il n’y a pas de limite quant au nombre d’associés possibles. Il n’y a pas non plus de conditions de nationalité, et des mineurs peuvent en faire partie.

La SCI offre à ses associés une certaine liberté dans la rédaction de ses statuts, le montant de leur apport respectif et l’objectif de leurs projets à condition qu’ils ne soient pas de nature « commerciale ». C’est à votre notaire qu’il incombe de rédiger les statuts inhérents au fonctionnement de la SCI et de procéder aux différentes formalités de publication et d’inscription. Des clauses y sont intégrées afin de :

  • Préciser  l’attribution des parts selon les apports de chaque associé
  • Nommer le gérant et déterminer son mandat
  • Encadrer le processus de cessions de parts
  • Etc.

Ces modalités doivent faire l’objet de toute votre attention. En effet, vous devez pouvoir vous projeter dans l’avenir afin de pallier à toute situation (décès, déficit, cessions de parts, etc.). Cette étape est cruciale pour la pérennité de votre objectif patrimonial. Le notaire, expert en la matière, est aussi là pour vous conseiller au mieux de vos intérêts. Le recours à un avocat ou à un conseiller juridique peut s’avérer même nécessaire, selon la complexité du patrimoine de la société.

Le succès de la SCI est connu de tous car c’est, entre autre, un montage particulièrement bien adapté à la gestion du patrimoine immobilier familial, notamment lorsqu’il projette la transmission des biens.

Pourtant avant de se lancer, sachez que la SCI impose de nombreuses contraintes d’ordre administratives, juridiques et fiscales. Elle peut même devenir risquée pour ses propres associés.

Alors, « peser le pour et le contre », voici un comparatif bien utile pour savoir si cette configuration juridique vous convient ou pas.

Avantages

Inconvénients

  • Possibilité d’acheter un bien à plusieurs et donc d’augmenter la capacité de financement.
  • Liberté dans la  rédaction des statuts
  • En cas de détention de biens immobiliers loués, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt et les dépenses effectuées pour des travaux, du chiffre d’affaire perçu par la SCI.
  • Si la SCI est en déficit, celui-ci peut être déduit des revenus globaux des associés jusqu’à 10 700 € chacun / an.
  • Exonération d’impôt sur les plus-values en cas de revente des parts de la SCI après 30 ans de détention.
  • Substitut intéressant au régime de l’indivision puisqu’il ne bloque pas la vente ou l’acquisition d’un bien immobilier, en cas de désaccord entre les associés.
  • Protection du conjoint survivant ou des enfants, si cela a été expressément prévu dans les statuts.
  • Chaque associé paye son « tribu fiscal » au prorata de son apport dans la société.
  • Transmission du patrimoine facilitée sous la forme de donations progressives de parts sociales.

 

 

       Coût de transmission de patrimoine en sci

  •  Comme pour toute société,  formalisme de fonctionnement contraignant et couteux : ouverture d’un compte bancaire, rédaction de procès verbaux à chaque décision collective, formulaires CERFA à produire au greffe du Tribunal de Commerce, obligation de tenir une comptabilité,etc.
  • Risque de requalification fiscale en société commerciale (les associés deviendraient responsables solidairement du passif et assujettis à l’impôt sur les sociétés). Cela peut se produire si la SCI pratique à outrance de l’achat immobilier pour la revente ou de la location meublée à usage commercial ou industriel.
  • La SCI ne bénéficie pas de la même protection qu’ un particulier, ni des mêmes avantages : pas d’exonération de TVA pour l’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’un bien immobilier de moins de 5 ans, pas d’application du délai de rétractation des 7 jours (loi SRU) et pas de condition suspensive d’obtention de prêt octroyée à l’acquéreur particulier par la Loi Scrivener.
  •  Pas de droit aux prêts aidés pour le financement tels que PEL, CEL, prêt à l’accession sociale ou prêt à taux 0%.
  • Pas de droit au logement temporaire d’un an si un conjoint décède, sauf si la protection du conjoint survivant a été prévue dans les statuts de la SCI.
  • Coûts de cessions de parts sociales (notamment en ce qui concerne les droits de mutation) plus importants, de même la plus-value intervenant en cas de cession entre associés est taxable, ce qui n’est pas le cas entre indivisaires.
  • En cas de transmission, coût élevé des droits d’enregistrements (formalité greffe, taxation des plus-values, …) et pour une donation partage totale, il faudra en plus procéder à la dissolution ou au retrait partiel d’un ou de plusieurs associés
  • Lorsqu’ une SCI loue son bien immobilier à un particulier, la durée du bail est de 6 ans, sauf si elle loue à un membre de la famille des associés.

A première vue, il y a plus de points négatifs que positifs. Mais si l’on s’y attarde un peu, on se rend compte que ces désagréments s’expliquent plus par un changement statutaire : vous n’êtes plus un particulier, mais un sociétaire.

L’important dans ce choix est de corréler objectif et avenir, et le notaire saura vous guider dans ce domaine, pour qu’à long terme, ce projet sociétaire à vocation patrimoniale soit une véritable réussite.

Y a-t-il un locataire pour mon investissement en loi Duflot ?

Choisir son locataire pour un investissement DuflotVous venez de signer chez le notaire votre premier investissement locatif en loi Duflot, vous êtes content de votre acquisition, mais en attendant la livraison de votre logement neuf, vous vous posez quand même quelques questions sur le choix du locataire.

Bien sûr, vous êtes au courant que celui-ci doit remplir certaines conditions de ressources. Toutefois,  avant de passer votre petite annonce « Logement tout beau tout neuf cherche locataire à revenus modestes, non fumeur et n’ayant pas d’animaux !»,  vous vous demandez s’il n’y a pas d’autres critères à prendre en compte ?

Effectivement quelques modalités, en plus des conditions de ressources, sont à prendre en compte :

  • Vous avez 12 mois, après la date d’achèvement des travaux ou la date de livraison du bien, pour trouver un locataire. Plus vous vous y prendrez tôt, plus vous vous assurerez de trouver votre locataire dans les temps impartis. Ce qui vous garantira au passage le bénéfice de la réduction d’impôt propre au dispositif Duflot.
  •  Vous ne pouvez pas louer votre logement à un membre de votre famille. Si vous pensiez y installer belle-maman, sachez dès à présent que cela ne sera pas possible ! De même, le locataire de votre bien immobilier ne doit pas appartenir au même foyer fiscal que le vôtre, donc vos enfants ne pourront pas non plus louer votre bien.
  • Le locataire que vous choisirez doit obligatoirement habiter votre logement au titre de sa résidence principale. Ainsi, l’option du collègue habitant trop loin du bureau et qui vous proposait de louer votre appartement afin de réduire ses déplacements, ne collera pas avec les desiderata du dispositif Duflot.

Maintenant, les conditions de ressources de votre futur locataire doivent satisfaire à un barème imposé, annuellement, selon la composition du foyer et les différentes zones géographiques éligibles au Duflot. Ce zonage prend en compte les caractéristiques propres des marchés locatifs pratiqués et les ressources potentielles des prétendants à la location.

Ainsi, un couple louant leur logement  en zone B1 c’est-à-dire en grande agglomération comme par exemple Lyon, Rennes, Bordeaux, Nantes, devra justifier de ressources inférieures à  39 731 €. Sur Paris et sa périphérie donc en zone A, une personne seule souhaitant louer un logement éligible en Duflot ne pourra pas dépasser le seuil des 36 502 € de revenus. En zone B2, qui concerne généralement les villes de plus de 50 000 habitants, un couple avec un enfant par exemple, ne devra présenter des revenus inférieurs à 43 002 €. Retrouvez les plafonds officiels sur notre page dédiée au dispositif  Duflot.

Enfin, lorsque vous consulterez les dossiers de locataires potentiels, vous devez être vigilant quant au revenu fiscal de référence à prendre en compte.  Vous devrez vous baser sur l’avis d’imposition de l’avant dernière année précédant l’année de location ! Ainsi, si vous louez votre appartement en février 2014, vous devrez prendre en considération les revenus perçus par votre locataire en 2012 qu’il aura déclarés en 2013. Rassurez-vous tout de même, vous n’aurez que l’embarras du choix pour trouver le locataire idéal puisque 80% des ménages entrent dans ces plafonds de ressources.

Maintenant que vous avez toutes les cartes en mains, bon casting !!

Et pour tout savoir sur le dispositif Duflot, consultez sans modération notre vidéo dédiée à ce nouveau dispositif fiscal, entré en vigueur le 1er janvier 2013, et offrant jusqu’à 18 % de réduction d’impôts !

Le dispositif Duflot accessible aux SCI

Le dispositif Duflot accessible aux SCISe réunir à plusieurs pour investir dans l’immobilier locatif est un procédé bien connu des offices notariaux et des conseillers en investissements.

Les avantages de l’investissement locatif via une SCI (Société Civile Immobilière) ne sont plus à démontrer, et bon nombre de contribuables n’hésitent plus à s’associer en famille ou entre relations pour accéder à l’investissement immobilier.

Que les motivations de ce statut soit d’ordre financières et/ou patrimoniales, sachez que vous pouvez tout à fait bénéficier du dispositif Duflot si le bien immobilier que vous convoitez y est éligible.

Comme dans le cas d’un investisseur classique, les actionnaires de la SCI devront évidemment satisfaire aux conditions propres à ce nouveau dispositif, en vigueur depuis le 1er janvier 2013, c’est-à-dire :

  • Acquérir un ou plusieurs biens immobiliers situés dans une zone éligible au dispositif (AAbis, B1 et B2 jusqu’au 30 juin 2013) dans la limite de 300 000 € par an
  • Le louer pendant 9 ans à un locataire qui devra respecter des conditions de ressources et qui ne devra avoir aucun lien de parenté avec les actionnaires de la SCI
  • Pratiquer des loyers légèrement inférieurs à ceux du marché

En contrepartie, les actionnaires de la SCI profiteront d’une réduction d’impôt de 18 % sur l’intégralité du prix, et non sur 95 % du prix du bien immobilier comme c’est le cas des SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers). Bien sûr, le bénéfice de cette réduction d’impôts se répartira sur 9 ans et se calculera en fonction des parts possédées par chaque actionnaire dans la SCI.

En résumé, cela veut dire qu’on peut se mettre à plusieurs pour profiter du Duflot car  tout seul on n’en n’aurait peut-être pas eu les moyens. Ou encore, lorsque l’ on est déjà en SCI, celle-ci peut acheter un bien dans le cadre du dispositif Duflot grâce auquel chacun des membres  bénéficiera de la réduction d’impôt au prorata de ses parts.

Le dispositif Duflot n’a donc pas fini de faire parler de lui : dédié à l’investissement locatif privé en vue de favoriser la construction de logements neufs, son attractivité fiscale reste un argument convainquant pour tous ceux qui veulent alléger leur note d’impôt !

Les bienfaits de l’immobilier pour vos enfants

Les bienfaits de l'immobilier pour vos enfantsVous connaissez la question existentielle de tout parent : comment aider et protéger ses enfants ?

Et quand arrive ce moment fatidique où vos chers petits quittent le foyer familial, votre inquiétude ne s’évanouit pas, bien au contraire !

Comme le dit le proverbe « Enfants petits, petits soucis ; enfants grandis, grands soucis. »

C’est pourquoi de plus en plus de projets immobiliers ne concernent pas directement les parents, mais bien leurs enfants car l’immobilier est un moyen pratique d’investir tout en aidant ses enfants à devenir indépendants. Voici quelques situations qui explicitent ces choix :

L’immobilier pour loger les étudiants

Dans bien des cas, la question du logement pour les étudiants est problématique.
Voilà pourquoi investir dans un petit appartement de type studio ou même T2 pour y loger votre studieux chérubin peut être une solution 2 en 1 combinant placement et hébergement.
Sachez toutefois que si vous réalisez votre investissement immobilier dans le cadre du dispositif Duflot, vous ne pourrez y loger aucun membre de votre famille directe.
Mais rien ne vous empêche d’investir tout de même dans ce dispositif afin de vous servir des revenus locatifs pour financer le loyer du futur logement de votre enfant. En plus des loyers que vous percevrez, le gain récolté par la réduction d’impôts vous permettra aussi de mieux accompagner financièrement votre étudiant.

Si vous avez réalisé un investissement dans le cadre de la Loi Scellier l’année dernière, vous pourrez le louer à votre enfant, à condition qu’il soit détaché de votre foyer fiscal et qu’il ne s’agisse pas de Scellier Intermédiaire.

Une autre option consisterait à investir dans une résidence étudiante, dans le cadre du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le revenu locatif de ce bien pouvant être largement défiscalisé, il permettrait, un temps, de compenser le loyer à payer pour loger son enfant étudiant.

L’immobilier pour  financer les études

Si les études de votre enfant s’annoncent longues et coûteuses, l’investissement locatif, par les revenus qu’il génère, peut devenir une source de financement très intéressante.

Plus vous vous y prenez en avance et mieux c’est, nul besoin d’attendre que votre enfant rentre en étude supérieure ! L’objectif est de réaliser un investissement locatif de préférence défiscalisant. Ainsi, les 10 ou 15 premières années, vos loyers vous aident à rembourser votre crédit. De même vous profitez d’une réduction d’impôt de l’ordre de 18 % par exemple pour le Duflot. Et lorsque votre crédit sera soldé, vos loyers intégraux ainsi que le capital gagné en réduction d’impôts pourront aider financièrement votre enfant dans ses études.

D’autres solutions immobilières existent, comme par exemple, la donation temporaire d’usufruit selon laquelle vous donnez temporairement les loyers de votre bien locatif à vos enfants à condition là aussi qu’ils soient détachés de votre foyer fiscal.

La primo-accession de votre enfant

Vous êtes fiers de votre fiston car il vient de décrocher son premier emploi en CDI.
Le voilà qui démarre sa vie active avec les projets qui vont avec, comme l’acquisition de sa première résidence principale. Bien sûr les aides pour accéder à la propriété (PTZ+, programmes immobiliers neufs éligibles à l’accession abordable,…) existent, mais  ne sont parfois pas suffisantes. Et comme le profil financier de votre primo-accédant préféré n’est pas optimal, vous décidez donc de participer à l’achat. Vous pouvez aussi lui céder vos droits à prêts acquis, depuis une certaine durée, avec votre PEL et à la condition qu’il en possède un lui aussi.

Bien sûr, il existe d’autres types d’investissements immobiliers comme le démembrement qui vous permet d’acheter dans un premier temps uniquement la nue propriété d’un bien immobilier, soit environ 60 % de sa valeur et cela sans aucune contrainte de gestion locative. Au terme de la cession temporaire de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété d’un bien entretenu et valorisé. Libre à vous de le vendre ou de le louer par la suite et d’utiliser le capital ou les loyers pour pourvoir financièrement aux besoins de vos enfants.

L’investissement dans une résidence avec services via le statut en LMNP, comme cité précédemment, est aussi une formule tout à fait indiquée pour vous créer des revenus complémentaires très utiles si vous désirez aider vos enfants à s’installer.

Vous l’avez compris, l’immobilier est déclinable à merci selon vos projets, votre sensibilité et vos critères. Il possède des vertus capitalisantes très performantes si l’on s’y prend suffisamment tôt.

L’immobilier est un véritable instrument patrimonial pour votre famille.