Le dispositif Duflot accessible aux SCI

Le dispositif Duflot accessible aux SCISe réunir à plusieurs pour investir dans l’immobilier locatif est un procédé bien connu des offices notariaux et des conseillers en investissements.

Les avantages de l’investissement locatif via une SCI (Société Civile Immobilière) ne sont plus à démontrer, et bon nombre de contribuables n’hésitent plus à s’associer en famille ou entre relations pour accéder à l’investissement immobilier.

Que les motivations de ce statut soit d’ordre financières et/ou patrimoniales, sachez que vous pouvez tout à fait bénéficier du dispositif Duflot si le bien immobilier que vous convoitez y est éligible.

Comme dans le cas d’un investisseur classique, les actionnaires de la SCI devront évidemment satisfaire aux conditions propres à ce nouveau dispositif, en vigueur depuis le 1er janvier 2013, c’est-à-dire :

  • Acquérir un ou plusieurs biens immobiliers situés dans une zone éligible au dispositif (AAbis, B1 et B2 jusqu’au 30 juin 2013) dans la limite de 300 000 € par an
  • Le louer pendant 9 ans à un locataire qui devra respecter des conditions de ressources et qui ne devra avoir aucun lien de parenté avec les actionnaires de la SCI
  • Pratiquer des loyers légèrement inférieurs à ceux du marché

En contrepartie, les actionnaires de la SCI profiteront d’une réduction d’impôt de 18 % sur l’intégralité du prix, et non sur 95 % du prix du bien immobilier comme c’est le cas des SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers). Bien sûr, le bénéfice de cette réduction d’impôts se répartira sur 9 ans et se calculera en fonction des parts possédées par chaque actionnaire dans la SCI.

En résumé, cela veut dire qu’on peut se mettre à plusieurs pour profiter du Duflot car  tout seul on n’en n’aurait peut-être pas eu les moyens. Ou encore, lorsque l’ on est déjà en SCI, celle-ci peut acheter un bien dans le cadre du dispositif Duflot grâce auquel chacun des membres  bénéficiera de la réduction d’impôt au prorata de ses parts.

Le dispositif Duflot n’a donc pas fini de faire parler de lui : dédié à l’investissement locatif privé en vue de favoriser la construction de logements neufs, son attractivité fiscale reste un argument convainquant pour tous ceux qui veulent alléger leur note d’impôt !

Le virement bancaire obligatoire pour le règlement de vos transactions immobilières

Le virement bancaire obligatoire pour le règement de vos transactions immobilièresLe Journal Officiel fait état depuis le 22 mars 2013 du décret n°2013 – 232 établi le 20 mars 2013 relatif aux paiements perçus ou effectués par un notaire suite à la signature d’un acte authentique accompagné de publicité foncière.

Ce nouveau décret impose désormais le règlement des sommes destinées à financer un achat immobilier notamment, par virement bancaire si le montant dépasse les 10 000 €.

Le gouvernement poursuit ainsi son objectif de lutte anti-fraude, et l’entrée en vigueur de ce décret s’inscrit bel et bien dans un souci de traçabilité des fonds, dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d’argent.

Cette nouvelle règlementation qui prendra effet dès le 1er avril 2013, s’applique à la Métropole ainsi qu’aux collectivités territoriales du Pacifique, excepté la Polynésie française. Elle prévoit aussi qu’à partir du 1er janvier 2015, le virement bancaire sera obligatoire pour les montants atteignant 3 000 €.

Alors si vous devez signer l’acte authentique de votre bien immobilier après le 1er avril de cette année, inutile de sortir votre chéquier ou de quémander un chèque de banque à votre conseiller bancaire, celui-ci devra se rapprocher de votre notaire pour satisfaire à cette nouvelle modalité de paiement.

Logement et Urbanisme : une nouvelle réforme prévue pour l’été 2013

Logement et Urbanisme : une nouvelle réforme prévue pour l’été 2013Très active dès le début de son mandat de Ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement, Mme Duflot continue dans sa lancée et prépare ce que les médias ont déjà surnommé « Le Duflot 2 ».

Après le décret sur l’encadrement des loyers voté dès sa nomination, l’institution du nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif inclus dans la loi de finances 2013 et enfin le « repêchage » in extremis du Duflot Social devant le Conseil des Sages, Madame la Ministre nous prépare une nouvelle grande réforme du logement qui devrait être présentée  au plus tôt cet été ou bien dès septembre 2013.

Le sujet sur l’encadrement des loyers sera à nouveau abordé, notamment avec la probable mise en place des Observatoires des loyers, actuellement en cours d’expérimentation.

La création d’une garantie universelle des revenus locatifs (GURL) fait actuellement débat chez les associations de propriétaires bailleurs, qui craignent l’alourdissement de leur frais de gestion locative. Les tenants et aboutissants de cette mesure ne sont pas encore connus, et nul ne sait encore comment cette mesure pourrait s’appliquer.

La loi Hoguet de 1970, qui régente les métiers de l’immobilier, doit être révisée et prévoit la création d’un conseil supérieur de l’immobilier. Il en est de même pour la loi de 1965 sur la copropriété devenue obsolète et nécessitant une refonte complète.

Ces mesures  concernent majoritairement les rapports entre locataires et propriétaires, mais d’autres thèmes feront l’objet d’une grande révision comme l’urbanisme pour lequel  les objectifs convergent vers une simplification des procédures administratives en faveur des professionnels comme des particuliers.

Le gouvernement attend beaucoup de cette réforme, il espère ainsi relancer la construction pour atteindre l’objectif des 500 000 logements neufs par an.

Niches Fiscales 2013 : mode d’emploi

Niches fiscales 2013 : mode d'emploiL’article 73 de la Loi de finances 2013 évoque un nouveau plafonnement des niches fiscales se réduisant à 10 000 € / an. Si l’on compare cette nouvelle mouture avec le plafonnement 2012 qui était de 18 000 € + 4 % du revenu imposable, on remarque que :

  1. la limite des dérogations fiscales a bien diminué,
  2. ce nouveau plafond se veut uniquement forfaitaire, il n’y a plus de fractionnement complémentaire.

Il englobe toutes les réductions d’impôts occasionnées par des dispositifs fiscaux incitatifs ou des crédits d’impôt, auxquels vous aurez souscrits dès le 1er janvier 2013, tels qu’entre autres :

  • l’emploi d’un salarié à domicile,
  • les frais de garde de vos enfants de moins de 6 ans,
  • l’investissement en loi Duflot (Métropole et Outre-Mer), de même les investissements en SCPI Duflot,
  • l’investissement en loi Censi Bouvard

Concrètement, au printemps 2014 lors de votre déclaration de revenus 2013, vous calculerez et déclarerez tous les avantages fiscaux auxquels vous avez droit. Et si jamais la somme de ses avantages devait excéder le seuil des 10 000 €, l’administration fiscale ne prendra pas en compte l’excédent.

Autre point important, ce nouveau plafonnement n’est absolument pas rétroactif.
Par conséquent, tous les investissements locatifs, réalisés avant le 1 janvier 2013 et soumis au plafonnement des niches fiscales, devront se référer au plafonnement de l’année d’acquisition. Il peut s’agir entre autres d’investissements en loi Scellier, Censi-Bouvard, Girardin

En effet, depuis 2009, la France pratique une tradition de plafonnement annuel des niches fiscales, dont voici l’évolution :

  • 2009 : 25 000 €  + 10% du revenu imposable
  • 2010 : 20 000 €  +   8% du revenu imposable
  • 2011 : 18 000 €  +   6% du revenu imposable
  • 2012 : 18 000 €  +   4% du revenu imposable
  • 2013 : 10 000 €  / 18 000 € pour les investissements Outre-Mer et les SOFICA

Une originalité a pourtant vu le jour, puisqu’un deuxième  plafonnement a été instauré tout spécialement pour les investissements Outre-Mer et les SOFICA (cinéma, productions audiovisuelles, etc.). Ce plafonnement à hauteur de 18 000 € concerne l’imposition des revenus 2013. Il a pour objectif de favoriser les investissements dans ces deux secteurs d’activités.

Prenons un exemple, pour illustrer précisément l’impact de ces mesures sur la déclaration d’impôt des revenus 2013 :

→ Vous avez une réduction au titre d’un investissement en loi Scellier réalisé en 2011 de 4 700 € (pris en compte dans le plafond 2011)
→ Vous avez une réduction d’impôt au titre d’un emploi à domicile de 2 000 €
→ Vous avez une réduction d’impôt au titre de dons de 400 €
→ Vous réalisez un investissement Duflot qui vous permet une réduction d’impôt sur 2013 de 4 000 €

Vous aurez ainsi une économie d’impôt total de 11 100 €, dont seuls 6 400 € seront compris dans le plafonnement des 10 000 € (2 000 + 400 + 4 000).

Il vous reste donc encore 3 600 € à utiliser dans le plafond 2013 .
Si vos impôts sont bien supérieurs à ces réductions, vous avez aussi la possibilité d’utiliser le plafonnement Outre-Mer jusqu’à 18 000 € – 11 100 €, soit 6 900 €.

En plus de tout ceci, l’article 73 exclut du principe de plafonnement  le dispositif Malraux qui permet la restauration d’anciens bâtiments situés dans des zones protégées ou sauvegardées.

On comprend au vu de ces informations que les prochaines déclarations risquent d’être compliquées !

Et si vous alliez consulter un conseiller fiscal réellement compétent sur les aspects fiscaux de l’investissement immobilier ?

Le dispositif Duflot en mode pierre papier !

Le dispositif Duflot en mode pierre papierL’année 2013 sera placée sous le signe de la Loi Duflot, ce tout nouveau dispositif d’incitation à l’investissement locatif, inscrit à l’article 80 de la Loi de Finances 2013 publiée en décembre 2012.

Autre découverte : une version SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) Duflot  est dévoilée dans ce même article. Cette déclinaison du dispositif Duflot en « pierre papier » présente l’avantage principal d’offrir à ses souscripteurs une réduction d’impôts de 18 % étalée sur 9 ans, détrônant ainsi les SCPI Scellier avec leur 13 % de réduction d’impôts.

Le principe des SCPI Duflot

Il reprend les mêmes conditions d’éligibilité du dispositif Duflot, soit :

  • En tant que contribuable domicilié en France, vous pouvez investir jusqu’à 300 000 € / an dans des SCPI Duflot, que vous devrez conserver obligatoirement pendant 9 ans afin de bénéficier de l’avantage fiscal.
  • Les placements immobiliers doivent respecter les conditions de zonage Duflot (A, Abis, B1 et B2 jusqu’au 30 juin 2013) et de performance énergétique (label BBC ou la RT 2012).
  • Les SCPI Duflot  concerneront obligatoirement des biens loués à des locataires soumis à des conditions de ressources et, les loyers pratiqués seront 20 % inférieurs à ceux du marché.

L’intérêt d’investir en SCPI Duflot

Prenons un exemple, vous disposez de 53 000 € à placer. En souscrivant à des SCPI Duflot, vous achetez des parts d’immeubles éligibles au dispositif Duflot, et vous cumulez les avantages :

  • En définitive, vous investissez dans la pierre, une valeur rassurante qui ne connaît pas la crise !
  • Vous percevez des revenus fonciers, sans aucune contrainte, puisque vous ne vous occupez pas de la gestion locative. C’est le gestionnaire du fonds qui s’en charge.
  • Vous bénéficiez de 18 % de réduction d’impôts.

Faisons le calcul pour connaître le montant de cette réduction étalée sur 9 ans. La loi de finances 2013 fixe l’assiette de calcul à 95 % du montant investi. Si j’applique cette règle à notre exemple, je pars sur une base de 50 300 € (95% de 53 000 €) que je multiplie à 18 %. Nous obtenons alors 9 054 € de réduction d’impôts à répartir sur les 9 ans de détention des SCPI,  ce qui vous fait concrètement une réduction d’impôts de 1 006 € par an !

Pour résumer, ce type de placement est vraiment performant et surtout accessible car il permet à des contribuables peu imposés (moins de 3000 €/an) de placer des montants raisonnables dans un support fiable, tout en réalisant des économies d’impôts.

Investir en SCPI revient à épargner de l’Immobilier, et les SCPI Duflot répondent tout à fait à cet objectif patrimonial.