Publi-rédactionnel publié dans le Mensuel du Golfe du Morbihan Juillet-Aout 2009  »L’incroyable efficacité de la loi Scellier ! »

Monsieur de La Brosse, pouvez-vous nous expliquer le principe de la loi Scellier ?

« Cette nouvelle loi parue en début d’année, a permis de relancer le secteur de l’immobilier neuf et surtout de permettre aux investisseurs une réduction de leur impôt, très efficace. Dans un contexte économique fragile, cette loi est la bienvenue pour le particulier comme pour le professionnel du bâtiment et de l’immobilier.
Réduire son impôt, préparer son revenu pour la retraite et satisfaire un besoin de logement en France, sont les ingrédients de cette excellente recette : la loi Scellier. »

Quel est le principe ?

« Le principe est simple : une réduction d’impôt de 25% du montant de l’investissement, répartie, à parts égales, sur 9 ans. Par exemple, pour l’achat d’un logement neuf, mis en location au minimum 9 ans, d’une valeur de 180.000 €, l’investisseur peut déduire de ses impôts, la somme de 45 000 €, à raison de 5 000 € chaque année. Quelques limites ont été prévues : un seul logement par an, pour une valeur ne dépassant pas 300 000 €, un logement situé dans les zones A, B1 et B2. Le taux de 25% sera ramené à 20% pour les investissements effectués en 2011 et 2012. »

Comment s’applique la réduction d’impôt ?

« Le point de départ de l’opération est la date d’acquisition, c’est-à-dire, l’acte authentique.
Elle détermine donc le taux de réduction d’impôt (25% ou 20%). La réduction d’impôt, elle, sera appliquée sur les revenus de l’année de la livraison. Si je signe l’acte notarié le 14 septembre 2009, pour la livraison du bien en mars 2011, je bénéficie donc d’une réduction d’impôt de 25% du montant de mon acquisition (frais inclus) que je déduis de mon imposition sur mes revenus 2011 pour 1/9ème de son montant. Ceci est le principe général »

Peut-on optimiser la réduction d’impôt ?

« La loi « Scellier Intermédiaire » permet de prolonger le dispositif au-delà de la 9e année, sur une période de 2 fois 3 ans, soit 15 ans maximum. Pendant ces 3 ou 6 années, l’investisseur peut déduire de ses impôts, 2% par an de son investissement, soit 3 600 €, dans l’exemple ci-dessus. Il aura ainsi déduit 37% du montant de son investissement. Pour cela, il bénéficiera aussi d’un abattement de 30% sur ses revenus fonciers. Il devra respecter les plafonds de loyers « intermédiaires » en fonction des zones, et le locataire ne dépassera pas un plafond de revenu. 80% des ménages entrent dans la fourchette
des plafonds de revenu. »

Y a-t-il d’autres moyens pour se défiscaliser ?

« Oui bien sûr. Grâce à l’adaptation de la loi Scellier sur la location meublée en résidence services : Scellier/LMNP. Le principe reste le même, c’est-à-dire avec une réduction d’impôt de 25% du montant HT du bien. Je dis hors taxe, car en résidence services, il y a aussi l’avantage de la récupération de TVA. De plus, la limite de 300 000 € par an d’investissement peut concerner plusieurs biens. Il n’y a pas de prolongement au-delà des 9 ans. Pour un bien en résidence de tourisme, seniors, étudiantes ou EHPAD, d’une valeur TTC de 140 000 €, la récupération de TVA offre un bénéfice de 31 943 € et une réduction d’impôt sur 9 ans de 29 624 € (soit 3.250€/an).
C’est au total un avantage fiscal de 61 567 €, soit 44% de la valeur du bien.

Peut-on aller plus loin ?

« Oui effectivement, en cumulant les deux opérations Scellier classique et Scellier LMNP, car la première est relative au revenu foncier, alors que la seconde se base sur le bénéfice industriel et commercial (BIC).
Je saisis la perche pour aller plus loin… en Outre-mer. La loi Scellier/Outre Mer s’applique comme la loi Scellier classique ou intermédiaire en Métropole, aux biens achetés dans les DOM/ TOM. Dans ce cas, la réduction d’impôt est de 40% du montant du bien étalée sur 9 ans, ou de 40% + 12% sur 15 ans, avec les mêmes contraintes qu’en Métropole. »

Comment faire le bon choix ?

« Attention au piège, de ne pas acheter n’importe quoi sous le prétexte de se défiscaliser.
Il faut penser aussi aux revenus pour sa retraite et la valorisation de son patrimoine. L’emplacement, le marché locatif, la qualité du bien, son environnement devront toujours être mis en priorité des choix dans cette opération. Dans tous les cas, il faut faire appel à un spécialiste de l’immobilier neuf et de la défiscalisation, afin de valoriser son opération. Notre équipe est à la pointe de ces dispositifs pour le meilleur conseil
à ses clients. »