L’achat immobilier en SCI est-il fait pour vous ?

  • Posted bypar Adrien
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L'achat immobilier en SCI est-il fait pour vous ?Acquérir à plusieurs, entre amis, associés ou en famille, un pied à terre en montagne ou en bord de mer pour les vacances, transmettre votre patrimoine à vos enfants …  Autant de projets auxquels peut répondre facilement la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière).

Dès sa création, la SCI est une personne morale qui devient seule propriétaire du ou des biens immobiliers. Ses membres prennent alors le statut d’associés avec chacun leur propre apport ou part sociale. Bien sûr, il faut au moins deux membres pour créer une SCI, a contrario il n’y a pas de limite quant au nombre d’associés possibles. Il n’y a pas non plus de conditions de nationalité, et des mineurs peuvent en faire partie.

La SCI offre à ses associés une certaine liberté dans la rédaction de ses statuts, le montant de leur apport respectif et l’objectif de leurs projets à condition qu’ils ne soient pas de nature « commerciale ». C’est à votre notaire qu’il incombe de rédiger les statuts inhérents au fonctionnement de la SCI et de procéder aux différentes formalités de publication et d’inscription. Des clauses y sont intégrées afin de :

  • Préciser  l’attribution des parts selon les apports de chaque associé
  • Nommer le gérant et déterminer son mandat
  • Encadrer le processus de cessions de parts
  • Etc.

Ces modalités doivent faire l’objet de toute votre attention. En effet, vous devez pouvoir vous projeter dans l’avenir afin de pallier à toute situation (décès, déficit, cessions de parts, etc.). Cette étape est cruciale pour la pérennité de votre objectif patrimonial. Le notaire, expert en la matière, est aussi là pour vous conseiller au mieux de vos intérêts. Le recours à un avocat ou à un conseiller juridique peut s’avérer même nécessaire, selon la complexité du patrimoine de la société.

Le succès de la SCI est connu de tous car c’est, entre autre, un montage particulièrement bien adapté à la gestion du patrimoine immobilier familial, notamment lorsqu’il projette la transmission des biens.

Pourtant avant de se lancer, sachez que la SCI impose de nombreuses contraintes d’ordre administratives, juridiques et fiscales. Elle peut même devenir risquée pour ses propres associés.

Alors, « peser le pour et le contre », voici un comparatif bien utile pour savoir si cette configuration juridique vous convient ou pas.

Avantages

Inconvénients
  • Possibilité d’acheter un bien à plusieurs et donc d’augmenter la capacité de financement.
  • Liberté dans la  rédaction des statuts
  • En cas de détention de biens immobiliers loués, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt et les dépenses effectuées pour des travaux, du chiffre d’affaire perçu par la SCI.
  • Si la SCI est en déficit, celui-ci peut être déduit des revenus globaux des associés jusqu’à 10 700 € chacun / an.
  • Exonération d’impôt sur les plus-values en cas de revente des parts de la SCI après 30 ans de détention.
  • Substitut intéressant au régime de l’indivision puisqu’il ne bloque pas la vente ou l’acquisition d’un bien immobilier, en cas de désaccord entre les associés.
  • Protection du conjoint survivant ou des enfants, si cela a été expressément prévu dans les statuts.
  • Chaque associé paye son « tribu fiscal » au prorata de son apport dans la société.
  • Transmission du patrimoine facilitée sous la forme de donations progressives de parts sociales.

 

 

       Coût de transmission de patrimoine en sci
  •  Comme pour toute société,  formalisme de fonctionnement contraignant et couteux : ouverture d’un compte bancaire, rédaction de procès verbaux à chaque décision collective, formulaires CERFA à produire au greffe du Tribunal de Commerce, obligation de tenir une comptabilité,etc.
  • Risque de requalification fiscale en société commerciale (les associés deviendraient responsables solidairement du passif et assujettis à l’impôt sur les sociétés). Cela peut se produire si la SCI pratique à outrance de l’achat immobilier pour la revente ou de la location meublée à usage commercial ou industriel.
  • La SCI ne bénéficie pas de la même protection qu’ un particulier, ni des mêmes avantages : pas d’exonération de TVA pour l’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’un bien immobilier de moins de 5 ans, pas d’application du délai de rétractation des 7 jours (loi SRU) et pas de condition suspensive d’obtention de prêt octroyée à l’acquéreur particulier par la Loi Scrivener.
  •  Pas de droit aux prêts aidés pour le financement tels que PEL, CEL, prêt à l’accession sociale ou prêt à taux 0%.
  • Pas de droit au logement temporaire d’un an si un conjoint décède, sauf si la protection du conjoint survivant a été prévue dans les statuts de la SCI.
  • Coûts de cessions de parts sociales (notamment en ce qui concerne les droits de mutation) plus importants, de même la plus-value intervenant en cas de cession entre associés est taxable, ce qui n’est pas le cas entre indivisaires.
  • En cas de transmission, coût élevé des droits d’enregistrements (formalité greffe, taxation des plus-values, …) et pour une donation partage totale, il faudra en plus procéder à la dissolution ou au retrait partiel d’un ou de plusieurs associés
  • Lorsqu’ une SCI loue son bien immobilier à un particulier, la durée du bail est de 6 ans, sauf si elle loue à un membre de la famille des associés.

A première vue, il y a plus de points négatifs que positifs. Mais si l’on s’y attarde un peu, on se rend compte que ces désagréments s’expliquent plus par un changement statutaire : vous n’êtes plus un particulier, mais un sociétaire.

L’important dans ce choix est de corréler objectif et avenir, et le notaire saura vous guider dans ce domaine, pour qu’à long terme, ce projet sociétaire à vocation patrimoniale soit une véritable réussite.