En 2011, dans le Morbihan, les tendances se confirment et s’affirment. Le « Rabot » est passé par là et a ralenti la vente de biens immobiliers destinée à la location. Et, malgré un rebond, ce dernier trimestre, l’offre locative continue de diminuer… voire même de fondre pour certain type de bien.

Nous avons croisé les informations recueillies lors de notre rencontre annuelle avec l’ADIL, et celles relevées dans les différentes études démographiques de l’INSEE.

« L’état des lieux » de l’Offre Locative

► Tout d’abord d’un point de vue quantitatif.

Dans le Morbihan, il existe deux grands pôles d’attractivité des populations :

• Le premier concerne l’agglomération de Vannes, l’une des plus dynamiques de Bretagne avec le plus fort revenu et le 2nd plus fort taux de création d’entreprise.

Elle représente également la 3ème agglomération la plus jeune de Bretagne. Le stock d’appartements à louer y a baissé de 33 % (427 lots disponibles en 2011 contre 638 en 2010) et celui de maisons à louer de 42 % (56 contre 96). Par exemple au 1er octobre 2011, il y avait seulement 15 maisons T4 disponibles à la location sur l’ensemble des 24 communes de l’agglomération vannetaise !

• Pour le deuxième pôle, celui de l’agglomération de Lorient, la baisse des stocks est également significative : elle affiche –19 % pour les appartements (273 contre 336), et –15 % pour les maisons (58 contre 68).

Alors qu’à Lorient, l’ancien représente plus de 90 % du stock d’appartements disponibles, à Vannes, c’est l’ensemble du marché qui a bénéficié de cette baisse. En effet, la part de l’ancien dans le stock est passée de 83 % en 2010 à 65 % en 2011.

► Ensuite, d’un point de vue qualitatif.

Dans le sud du département où se situe l’essentiel de la demande, les loyers toutes typologies confondues n’ont quasiment pas ou peu bougés :

• Une baisse de 1 % sur Vannes et Vannes agglo pour les T2 et -1,5 % pour les T3
• Une baisse de 0.7 % pour les T2 sur Lorient et ses 1ère et 2ème couronnes, alors que les loyers des T3 augmentent de + de 2,4 %, et + de 1 % pour les T4,
• Les loyers des studios ont fortement baissé sur Lorient même : -5,5 % ainsi que ceux des T2 sur la 1ère couronne : -6,5 %.

Notons que sur le Pays d’Auray, les loyers baissent surtout pour les studios, et dans une moindre mesure pour les T2 et T3. Tendance qui risque de s’intensifier avec l’offre de logements locatifs qui arrive sur le secteur. Seuls les loyers des T4 de l’agglomération alréenne ont progressé de plus de 4,9%.

Nous avons également observé une diminution du délai de relocation surtout pour les maisons. Il faut compter environ 2 mois pour relouer alors que, pour un appartement, il faut parfois attendre plus de 3 mois.

L’Évolution démographique

L’étude démographique morbihannaise révèle une augmentation continue de la population.  Dans certaines communes telles qu’Elven, Ploëren ou Kervignac, cette augmentation est supérieure 3,5 % par an. Globalement, 13 communes sur les 24 de l’agglomération notent une évolution supérieure à 15 % entre 2008 et 2015, et cela pour une moyenne de 13,7 % sur l’ensemble de l’agglomération.

Il y aura 152.312 habitants dans Vannes agglo en 2015, soit 18.318 de plus qu’en 2008.  Plus précisément, Vannes, préfecture du Morbihan, bénéficie de la plus forte croissance démographique des villes de plus de 50 000 habitants situées au nord de la Loire.

L’augmentation moyenne dans le département est de 1,1 % par an, soit plus de 6.000 nouveaux morbihannais qu’il faut loger tous les ans ! Avec une moyenne de 2,3 personnes par foyer qui diminue, l’éclatement des ménages et l’allongement de la durée de vie, le besoin annuel en logement ne cesse d’augmenter… Cette nouvelle population, tous âges et toutes catégories confondues, continue de privilégier le sud du département : entre Vannes et l’est de Lorient.

Les Chiffres du Marché Locatif dans l’Offre Immobilière

Sur le plan national, les investisseurs représentent entre 65 et 70% des ventes de logements neufs destinés à la location. Dans le Morbihan, ils sont 49 % à Vannes et 52 % à Lorient. De plus, notons que le nombre des ventes d’immobilier neuf a baissé de 50 % dans le pays de Vannes et de 30 % dans le pays de Lorient, ce qui provoque une chute mécanique de l’offre locative. Sachant que la livraison des logements vendus en 2011 est prévue pour 2012 voire 2013.

Par ailleurs, les délais de commercialisation s’allongent et les mises en commercialisation ralentissent.

Le rendement brut de l’immobilier traditionnel s’étiole : les prix augmentent de + de 10% en 2011 alors que les loyers se stabilisent. La carotte fiscale s’amenuise…

Tout cela, mis bout à bout, entraîne une forte diminution de l’offre globale de logements, et en particulier de logements à louer.

Les Tendances Comportementales des candidats locataires

Les tendances observées sur le marché locatif depuis 2 ans s’affirment comme des vrais mouvements de fond. Les candidats à la location se tournent en priorité vers le neuf à la recherche d’un maximum de confort… Ils privilégient le « prêt à louer », des appartements intégrant une cuisine, des placards, des salles de bains équipées et bientôt les logements BBC synonymes d’économies d’énergie. Ils cherchent à bénéficier de l’accès aux commerces, aux commodités et la possibilité de profiter d’annexes (cave et/ou garage…).

Toutefois, gardons à l’esprit que le niveau de loyer reste au cœur des préoccupations des locataires.

Le Devenir du Marché Locatif

La diminution de l’offre locative s’est accélérée en 2011 alors que le nombre de morbihannais continue de croître de manière importante. Le marché locatif se porte bien mais il est nécessaire de rester vigilant.

En effet, selon le lieu et la typologie choisie, l’approche locative ne sera pas forcément la même. Les candidats locataires sont très attentifs au marché.
Dans l’ensemble, une valeur sûre se dégage avec la maison moyenne de 2/3 chambres.
Pourvu que le loyer soit cohérent, elle offre le moins de rotation locative et le délai de relocation reste le plus court.

Nous parlions l’an dernier d’un retour aux fondamentaux indispensable à la bonne réussite et à la bonne vie d’un investissement locatif. C’est, encore et toujours, LE principe de base à respecter.

• Un bon investissement doit être l’aboutissement d’une vraie réflexion : il doit être accompagné d’une approche globale et approfondie des marchés immobiliers et locatifs.
• L’immobilier est un rempart contre l’inflation : c’est un véritable moyen d’épargner, le seul finançable à crédit.

(Sources: ADIL, Vannes agglo, INSEE, OF)