Comment fonctionne le montage d’un achat en SCI avec la loi scellier ?
Exemple :
Nous sommes deux associés à 50/50 au sein d’une SCI. Nous voulons acheter par le biais de cette SCI un bien immobilier à 500 000 € en Loi Scellier.
- 1ère question : ce type de montage est-il possible ?
- 2ème question : quelle est la base de notre réduction d’impôt ?
Chaque associé peut-il calculer sa réduction d’impôt sur 50 % de 500 000 € soit 250 000 € chacun, ou sommes-nous plafonné à 300 000 € en tout ?
cf. schéma ci-dessous :
Bénéficiaires de la réduction d’impôt en loi scellier
La réduction d’impôt « Scellier » bénéfice aux personnes physiques qui acquièrent directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumise à l’Impôt sur les Sociétés.
Donc les associés de SCI à l’IR (impôt sur le revenu) peuvent en bénéficier.
Précisions : Cet avantage fiscal n’est pas applicable aux titulaires de droits démembrés (nu-propriétaire, usufruitier).
« La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés dont le droit de propriété des parts est démembré. »
Montant de la réduction d’impôt Scellier en cas d’achat en SCI
En cas d’acquisition par une SCI, le plafonnement de la réduction d’impôt de 300 000 € s’effectue au niveau du logement et non au niveau de chaque associé.
« Lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. Il s’engage à conserver ses parts jusqu’au terme de l’engagement de location mentionné au I. »
Ce prix de revient est défini et plafonné dans ce même article 199 septvicies du CGI
« IV. ― La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €. […] »
Pour notre exemple ci dessus, cela signifie donc qu’en cas d’investissement en loi scellier par SCI chacun des deux associés de la SCI peut bénéficier d’une réduction d’impôts à hauteur de 150 000 €
Et les autres modes d’acquisitions
En cas d’achat en SCPI Scellier (Société Civile de Placement Immobilier) ?
Le montant de la réduction d’impôt pour chacun des investisseur est le même qu’en achat en SCI.
« Au titre d’une année d’imposition, le montant de la souscription ouvrant droit à la réduction d’impôt ne peut pas excéder, pour un même contribuable, la somme de 300 000 €. »
En cas d’investissement en Scellier en indivision ?
Le montant de la réduction d’impôt pour chacun des indivisaires est proportionnel à sa quote part plafonnée.
« Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision. »
En conclusion
Peu importe le mode de détention (en SCI à l’IR, en SCPI, en indivision), la réduction d’impôt Scellier est basée sur cette notion fondamentale de « prix de revient plafonné » .
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec un de nos conseiller pour votre projet d’investissement locatif.
Dans le cas de figure évoqué ci-dessus , le logement acquis en indivision peut il être loué à un des membres de la sci ? Merci SVB
Bonjour,
Je vous adresse un email pour préciser votre demande
Dans le cas de figure évoqué ci-dessus , le logement acquis en indivision peut il être loué à un des membres de la sci ? Merci.
Même question
Bonjour Benoit,
Par principe, la réduction d’impôt Scellier est subordonnée à l’engagement du contribuable de louer le logement nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’elle-même ou un membre de son foyer fiscal.
Si le logement appartient à une SCI, alors vous devrez louer ce bien à une personne autre qu’un associé ou un membre de votre foyer fiscal.
Dans les faits, il semble que l’administration fiscale ne remonte pas jusqu’aux associés lorsqu’il s’agit d’une SCI et ne cherche pas à savoir si le bien est loué à une personne autre qu’un associé ou membre du foyer fiscal.
Malgré tout,nous vous conseillons de respecter les règles en vigueur.
A bientôt !
Bonjour,
Dans une SCI soumise à l’IR, un associé peut-il bénéficier de la déduction Duflot s’il achète, pour louer, un bien de cette même SCI.
merci de votre réponse
Bonjour,
La loi Duflot s’applique dans les mêmes conditions qu’un logement neuf ou en état futur d’achèvement aux logements détenus par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (autre que les SCPI).
La réduction d’impôt sera proportionnelle au nombre de parts détenues dans la SCI, à condition de conserver la totalité des titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location de 9 ans.
A bientôt !