Au regard de la Loi de Finances 2013 présentée dernièrement, vos impôts ne sont pas prêts de diminuer ! Bien au contraire, entreprises, salariés, retraités… Tout le monde est touché de plein fouet par cette avalanche fiscale !
Bien sûr, le Scellier et le futur dispositif Duflot en débat prochainement devant le Parlement, peuvent vous aider, mais sachez qu’ils ne sont pas vos seules solutions face à ce matraquage fiscal.
Il est d’ailleurs peut-être temps de changer de stratégie : ne plus se focaliser sur une réduction d’impôt parfois illusoire face aux contreparties imposées, (cf le futur Duflot par exemple) mais atténuer l’impact fiscal tout en vous constituant un capital immobilier rentable sur du long terme.
Quatre choix, se profilent selon votre situation et vos attentes :
1/ L’achat de nue propriété ou démembrement
Le principe consiste à acheter la nue-propriété d’un bien immobilier pour un prix entre 50 et 60 % de sa valeur en pleine propriété, la partie usufruitière étant prise en charge par un bailleur social, et cela pour une durée de 15 ans à 20 ans environ, au-delà de laquelle vous devenez, de droit et sans frais ou taxes, pleinement propriétaire. Les avantages sont multiples :
- pas de contrainte de gestion locative,
- vous bénéficiez d’une exonération de la taxe foncière durant toute l’opération,
- vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt et travaux éventuels sur vos autres revenus fonciers
- mieux encore si vous êtes redevables de l’ISF, vous pourrez déduire de votre assiette de calcul de l’ISF, le montant de votre emprunt (passif).
- autre avantage plutôt sympathique, la plus-value ne commence à compter qu’à partir de l’année où vous êtes pleinement propriétaire.
- vous n’êtes pas limité dans le temps, puisque vous pouvez revendre à tout moment votre nu-propriété.
2/ L’achat d’un logement meublé dans une résidence-services
Dans ce cas, vous êtes assujetti au statut du LMNP (loueur meublé non professionnel) et vous ne percevez plus des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous investissez dans un logement meublé appartenant à une résidence avec services : senior, étudiante, de tourisme ou tourisme d’affaires, EHPAD. Vous signez un bail commercial ferme de 9 à 11 ans avec un exploitant qui prend à sa charge la gestion locative. En contrepartie, iI vous verse des loyers réguliers qu’il y ait des locataires ou non ! Autre avantage, vous déduisez de vos revenus locatifs :
- les intérêts d’emprunt,
- les charges de copropriété
- et les amortissements des murs et des meubles.
C’est l’investissement idéal pour préparer sa retraite, il vous permettra notamment de vous constituer des revenus complémentaires exonérés d’impôts pendant plusieurs années.
3/ L’investissement en Monuments Historiques
Il s’agit d’un investissement dans un ensemble classé, avec travaux. L’opération se déroule en 2 temps :
- l’achat du foncier d’abord,
- puis, le règlement des travaux de réhabilitation.
Ces derniers peuvent s’étaler sur 2 ou 3 ans et sont déductibles de votre revenu global, sans limites.
Les intérêts d’emprunt générés par l’achat du foncier et des travaux sont déductibles des revenus fonciers dans un premier temps, puis du revenu global si nécessaire.
L’investissement en Monuments Historiques convient notamment aux contribuables avec une tranche marginale d’imposition (TMI) élevée et des revenus fonciers positifs.
4/ L’investissement en Loi Malraux
Cette dernière option consiste à acquérir un bien immobilier à réhabiliter situé dans un secteur sauvegardé. L’attrait fiscal valable 4 ans (de la date de délivrance du PC jusqu’au 31 décembre de la 3ème année) réside dans la déduction fiscale d’un panel de dépenses dédiées à la réhabilitation de l’immeuble. Pour en bénéficier, vous devez vous engager à louer le bien à un tiers autre que votre famille pendant 9 ans. En 2012, la Loi Malraux vous permet de réduire vos impôts de 22 % à 30 % selon le type de secteurs sauvegardés.
Ces 4 possibilités d’investissement locatif ne sont pas très connues du grand public, elles restent néanmoins très efficaces pour alléger vos impôts et vous constituer un patrimoine immobilier de qualité et pérenne.
D’autre part, les trois premières solutions ne rentrent pas dans le calcul du plafond des niches fiscales.
Alors, laquelle de ces solutions choisir pour votre cas personnel ?
Seul, un conseiller avisé saura vous orienter pour optimiser votre situation fiscale.
Il est vrai que la loi Monuments Historiques est l’un des outils de défiscalisation les plus puissants et les plus intéressants bien que cet investissement convienne aux contribuables ayant une forte tranche marginale d’imposition (TMI) comme vous le mentionnez.
Si on récapitule :
Aucun Engagement de Location en Loi Monuments Historiques.
Aucun Plafond de Loyers en Loi Monuments Historiques.
Aucun Plafond de Ressources du Locataire en Loi Monuments Historiques.
Aucun Plafond d’économie d’impôts
Bravo pour l’article. Effectivement la défiscalisation en loi Malraux et en loi Monument Historique est une excellente option. Si vous souhaitez en savoir plus sur ces solutions, le site https://www.jedefiscalise.com/ est très bien fait.