Achat d’un logement neuf : livraison et réception des étapes à ne pas négliger

La livraison d’un logement neuf consiste dans la remise du logement, par le vendeur à Livraison d'un logement neuf : Des bonnes pratiques à respecterl’acquéreur. Elle correspond à la prise de possession de l’immeuble, matérialisée en général par la remise des clefs.

Prévoyez dans votre contrat que le vendeur vous remettre, au moment de la livraison du logement, le ou les procès verbaux de réception signés par chacun des entrepreneurs et certifiés conformes par le vendeur.

Vous pourrez ainsi comparer les observations techniques faites au moment de la réception avec l’état de votre logement à la livraison et veiller ainsi à ce que le vendeur effectue les réparations des vices apparents mentionnés dans le procès verbal.

Vous devez également noter précisément la date exacte de réception de l’immeuble. C’est en effet à compter de la date de réception (avec ou sans réserve) que commencent à courir les délais de garantie biennale et décennale.

La livraison est le point de départ de la garantie des vices de construction apparents.

21 Comments

  1. Horache

    Bonjour,

    J’ai acheté une maison en VEFA, le jour de la livraison en mai 2014 j’ai mesuré le surface de la cuisine et j’ai trouvé qu’elle est différente de la surface indiquée sur le plan, la surface réelle est plus petite de 14% de celle indiquée sur le plan.

    est ce que c’est normal ?
    Merci de votre réponse.

    Horache

    • Jean-François

      Bonjour,
      Il y a effectivement une tolérance liée à la surface, les ventes d’immeuble à construire sont soumises aux articles L.262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. L’article L.262-4 du CCH précise que l’acte authentique doit préciser la mention de la superficie de la partie privative du lot, conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis. Par ailleurs, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété dispose que toute promesse de vente doit mentionner la superficie de la partie privative du lot et précise à l’alinéa 7 que « si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième (soit 5%) à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix à la moindre mesure. »
      L’article ajoute que « l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
      Donc, il semble effectivement que l’écart constaté soit supérieur à la tolérance. Si vous êtes encore dans le délai d’un an, je vous encourage à faire mesurer votre maison pas un géomètre ou un diagnostiqueur et à soumettre le résultat au promoteur en RAR avec les références légales ci-dessus.
      cordialement,

  2. Christelle

    Bonjour,
    Nous avons reçu cette semaine l’AR pour la livraison de notre appartement: le 16 octobre 2014.
    Avons nous le droit de décaler cette date au 15 novembre 2014?
    Rien n’est précisé a ce sujet dans l’acte de vente.

    Cordialement

    • Jean-François

      Bonjour,
      Il n’y a pas de réglementation particulière à ce sujet, vous avez parfaitement le droit de ne pas êtes disponible (…) le 16 octobre, vous devez le signifier au promoteur en RAR en lui proposant une autre date. Afin d’éviter des échanges de recommandés, je vous encourage au préalable, à prendre contact avec le promoteur par téléphone pour caler une date à laquelle les 2 parties seront disponibles, puis d’envoyer votre courrier ensuite.
      Dans la mesure ou le promoteur vous a « convoqué » via une lettre RAR, c’est cette première date proposée qui vaut pour date de livraison par rapport au délai contractuelle prévu.

      • Christelle

        Bonjour,
        Merci beaucoup pour votre réponse, la vefa est une aventure tellement pénible !
        Cordialement
        Christelle

  3. Brigitte Muller

    Bonjour,
    quels sont les protections juridiques et notariales pour acheter en deuxième un bien neuf non réceptionné et non livré au premier acheteur qui a acheté en VEFA à un promoteur immobilier ?
    Je veux faire un compromis . Puis je faire ce compromis à ce premier acheteur qui se rétracte de la vente avec son promoteur ?

    • Jean-François

      Bonjour,
      les garanties sont exactement les mêmes que pour le premier acquéreur, Garantie de livraison, GPA (Garantie de parfait achèvement d’un 1 an), Garantie de bon fonctionnement (2 ans), Assurance Dommages Ouvrages (10 ans).
      Vous pouvez signer un compromis avec le premier acquéreur si son acte est régularisé et qu’il est bien propriétaire en état futur d’achèvement (VEFA), sachez que les frais de notaire dans ce genre de situation s’élèvent à 7,15% du prix de vente. Ils sont donc plus élevés que dans le cadre d’une « acquisition en première main » mais reste en dessous d’une vente de bien « non neuf ».
      Cordialement.

  4. DURET

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en VEFA. J’ai eu une visite de pré-livraison ce jour suite à laquelle j’ai signé un PV de pré-livraison. Des modifications ont été demandées sur ce PV suite à une erreur de la pose du modèle de faïence dans la Salle de bain . ils ont prévu dans le PV de modifier cette faïence sur une cloison. Après réflexion, je souhaitai ajouter une autre cloison. J’ai fait une demande par mail qui m’a été refusée en ce sens. Quel droit ais-je sur ce PV de pré-livraison sachant que c’est eux qui sont en tord?
    Merci

    • Jean-François

      Bonsoir,
      s’il s’agit de rajouter de la faïence supplémentaire sur une cloison, il est possible que le refus vienne simplement du travail supplémentaire que cela représente pour le promoteur, dans ce cas, vous pouvez demander un devis ?
      S’il s’agit de rajouter un cloison à part entière, il peut y avoir une impossibilité technique ou également un surcoût ?
      Si vous demandez des travaux supplémentaires, non prévus initialement, qui déclenchent un sur coût, il semble normal que ce soit refusé.
      Quoiqu’il en soit, ce PV de pré livraison est une très bonne initiative, il permet de « parfaire » la livraison et dans votre cas de corriger une erreur de pose. Le promoteur va ainsi pouvoir rectifier son erreur afin de remettre en conformité l’appartement à livrer avec vos demandes et vos choix.
      Cordialement,

  5. Gwladys

    Bonjour,
    je suis tombée sur votre site et j’en suis fort heureuse
    Quelles sont les démarches à suivre pour faire une pré-visite et donc établir un PV de pré-livraison?
    je vais faire la livraison de mon bien le 28/11 mais j’ai constaté plusieurs irrégularités lors de mes précédentes visites qui ont été signalées au promoteur mais il n’a rien fait. Quels sont mes différents recours? car je ne ferais pas la réception de ce bien tant que les malfaçons ne seront pas corriger

    • Jean-François

      Bonjour,
      Il n’y a pas de formalité particulière, vous devez faire une demande de pré-réception au promoteur afin de faire le point un mois avant la livraison tout simplement. Exprimer votre objectif en toute bonne foi d’anticiper dans le but d’optimiser le déroulement de la réception.
      Pour ce qui est de la réception finale de votre appartement, les vices de construction et les défauts de conformité apparents relèvent de l’obligation de garantie. C’est la garantie et la responsabilité spéciale de l’article 1642-1 du code civil qui s’applique, sa mise en œuvre est enfermée dans les délais de l’article 1642 alinéa 1 et 1648-2 du code civil. Le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction et défauts de conformité apparents.
      Cordialement,

  6. Pierre

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en VEFA, et ce dernier est maintenant terminé. J’ai été convoqué pour la livraison, le 3 novembre. Lors de la visite, j’ai remarqué plusieurs défauts dans l’appartement en lui même (les plinthes et les seuils n’étaient pas encore posés, les joints des carrelages n’étaient pas fait, un volet électrique n’était pas fonctionnel, il manquait des « claustras coulissants » sur la terrasse, etc…).
    Tout a bien été noté.
    Ensuite, nous sommes descendus au garage pour terminer la visite, et j’ai relevé qu’il y avait une infiltration d’eau par le sol (je suis au sous-sol le plus bas), avec une « flaque » d’environ 4 m², d’une profondeur d’environ 1 cm (en gros, on patauge).

    J’ai donc refusé la livraison, et depuis je suis en conversation avec le promoteur. Ce dernier reconnaît être au courant du problème, et m’indique qu’il met en oeuvre tout ce qu’il faut pour le résoudre (sans être en mesure de donner la moindre estimation de délai).

    Les problèmes qui se présentent devant moi aujourd’hui sont :
    -Je ne suis pas certain que la solution proposée par le promoteur soit bonne (après présentation des différents éléments à des personnes compétentes de mon entourage), mais le directeur technique du programme immobilier est difficilement joignable.
    -On me propose une seconde date de livraison, que je ne veux pas accepter tant que je n’aurais pas eu de contact avec le directeur technique. Sauf que j’ai ouïe dire qu’on ne pouvait, légalement, pas refuser 2 fois la livraison, est-ce vrai ?
    -Ai-je le droit de n’accepter que la livraison de l’appartement et pas celle du garage ? Ce sont deux lots différents, mais sur le même acte notarié.
    -Que feriez-vous dans ma situation ?

    Merci d’avance,
    Cordialement,
    Pierre

    • Jean-François

      Bonjour,
      Tout d’abord la réception doit être unique entre le garage et l’appartement puisque c’est le même contrat de vente, le garage n’étant qu’une annexe de l’appartement. Un acquéreur peut refuser une réception si les travaux mentionnés dans le contrat sont inachevés lors de la réception.
      Il serait intéressant de prendre connaissance des PV de réception entre les entreprises et le vendeur, vous êtes en droit de les demander avant la livraison afin de vérifier s’il y a eu des réserves.
      La loi ne fixe pas de limite au report de la livraison, c’est une appréciation au cas par cas par les tribunaux. Si le vendeur vous met en demeure de procéder à la réception, je vous conseillerai à ce moment, simplement d’indiquer des réserves, ou s’il s’agit vraiment de travaux inachevés de faire constater l’inachèvement par voie d’huissier afin de justifier le refus de réceptionner le logement.
      Le problème du garage peut être mentionné comme une réserve liée à l’inachèvement mais peut-être qu’il s’agit de malfaçons (…), de même pour des problèmes de dysfonctionnement des volets ?
      Selon les PV entre les entreprises et le vendeur, qu’il s’agisse de réserves ou de malfaçons, faites-vous assister d’un huissier ou d’un expert pour justifier votre refus de livraison le cas échéant.
      N’hésitez pas à contacter l’ADIL la plus proche de chez vous pour plus d’explications.
      Bien cordialement,
      Il serait donc préférable en cas de mise en demeure adressé à l’acquéreur par le vendeur pour la réception, de réceptionner avec réserve et consigne du prix, plutôt que de refuser la réception, les points évoqués dans ce mail ne semblent pas rendre le logement inhabitable…

      Cordialement,

  7. Dogi-Logi

    Bonjour, tout d’abord je voudrais vous féliciter pour votre blog qui est fort intéressant. Il est assez agréable de lire les problèmes. posés ainsi que vos réponses complètes. J’ai fais l’acquisition d’un bien VEFA en juin 2012 et la livraison aurai du avoir lieu en novembre 2013. Entre temps le promoteur qui s’était engagé à prendre une GFA (garantie financiere d’achèvement) à fait voltface pour prendre la construction jusqu’à la mise hors d’eau(70%) à sa charge. Et il m’a ausi pousser à changer de banque puisque la 1er banque demandait la validation des travaux par un expert mandaté par celle- ci,ce qui ne lui convenait pas. Comme nous avions signé le compromis depuis plus de 4 mois et par conséquent nous devions passer chez le notaire qu’à 70%, j’ai pu annuler mon 1er prêt (au bout de 4 mois si on ne passe pas chez le notaire : le contrat peut devenir caduc). J’ai démarché d’autre banques pour obtenir un autre prêt.. ce qui a été le cas avec un taux plus intéressant. Entre temps les travaux avaient atteint la mise hors d’eau 70% donc je suis passé chez le notaire pour signer l’acte pré – définitif (jsuis pas sûr des termes désolé). Mais malheureusement l’architecte (indépendant) est décédé donc on s’est retrouvé avec le promoteur en tant que maître d’ouvrage. Voila en gros la situation. Et le promoteur m’explique qu’actuellement les travaux sont presqu’arrivé à terme (95% ) et me demande de lui verser les 35% mais ma banque demande des documents officiels concernant l’avancement des travaux.. ce qui il n’est pas en mesure de me fournir pour quelques détails (rampe pour parking non fonctionelle qu’il est entrain de refaire ainsi qu’une gouttière qui dépasse de quelque cm). Et le promoteur sur mon premier contrat de reservation, à 1 an de retard et vu que j’ai changé de banque puisque le 1er ne lui convenait pas, jai dû signer un second contrat de reservation sur lequel il a 6 mois de retard. 1er question : Concrètement que puis je exiger comme indemnité par rapport à son retard de livraison? Et ayant signé un second contrat de réservation c’est lequel des contrats qui priment? Et quels sont les demarches à suivre. Seconde question, le jour de la livraison peut on se faire représenter par un professionnel puisque je crains de rater certains vices. Et tersio la banque ayant versé 70% de la somme au promoteur, peut elle ne plus me suivre? Alors que l’échéancier à déjà débuté depuis presqu’un an. Jesper que ce n’est pas trop saoulant! J’ai essayé de faire le plus simple possible puisque mon cas est assez compliqué.

    • Jean-François

      Bonjour,
      d’abord, par rapport à votre 1ère question, s’il s’agit bien d’un contrat en VEFA, si aucune indemnité n’est prévu au contrat et à l’acte, le promoteur ne vous doit rien. Vous pouvez cependant tenter une négociation compte tenu du cumul loyer actuel et intérêts d’emprunts liés à votre prêt en cours, par exemple.
      Ensuite, vous pouvez être accompagné d’un expert lors de la livraison de votre bien, cette présence ne remet nullement en cause le délai de réserve de 30 jours expressément prévu par l’article 1642-1 du code civil.
      Enfin, je ne vois pas de raison pour que votre banque ne vous suive plus, à partir du moment où vous fournissez les attestations d’avancement, elle est en mesure de débloquer les fonds correspondant aux appels de fonds demandés.
      Cordialement.

      • Dogi-Logi

        Merci Jean-Francois pour votre réponse. Quand vous dites un expert.. c’est – à -dire? Quel est la dénomination des experts qui assistent les acquéreurs pour la livraison du bien?

        • Jean-François

          Bonsoir,
          Il s’agit d’experts en bâtiment ou en construction, ils sont parfois agrées par les tribunaux, vous trouverez facilement leurs coordonnées près de chez vous,
          Cordialement,

  8. OPPEDISANO

    Nous avons acheté un appartement sur plan qui doit nous être livré le 5 décembre 2016. Nous avons visité, à notre demande, cet appartement le 29 octobre pour vérifier la couleur du sol carrelage afin de pouvoir choisir la couleur de notre cuisine. Le cuisiniste veut aller prendre les cotes et le constructeur refuse la visite de notre cuisiniste sous prétexte que nous avons visité l’appartement il y a un mois. En a t-il le droit? je vous remercie vivement de votre réponse car nosu ne savons quoi faire.

    • Olivier

      Bonjour,
      Le constructeur a la possibilité d’accorder ou de refuser les visites comme bon lui semble. Il est en droit de refuser les visites par exemple pour des raisons de sécurité car le chantier n’est pas forcément encore ouvert au public.
      Dans votre cas, nous vous conseillons de négocier à l’amiable avec le constructeur et trouver un terrain d’entente, en sachant que ce sera de toute façon à lui que reviendra la décision.

  9. mignot hervé

    Bonjour ,
    Je viens d’effectuer une visite de pré-livraison dans le cadre d’une acquisition d’un t2 en VEFA
    Un PV a été établi avec le promoteur signé par les 2 parties , mais celui ne semble pas vouloir me le communiquer . Il me répond que seul le PV de la livraison peut être transmis .
    Cependant dans la mesure ou nous avons signé un document ensemble pour la pré livraison et d’un souci de transparence , il me semble cohérent que ce document soit en ma possession avant la livraison
    Qu’en pensez vous et y a t ‘il des références juridiques à ce sujet ?
    Merci à vous

    • Claire

      Bonjour,
      La transmission de ce PV est un usage, le promoteur n’a donc pas l’obligation de vous le transmettre.
      Cordialement,

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