Le LMNP : le « bon plan » pour votre investissement immobilier locatif

Avec la fin annoncée du Scellier, même si elle est peut-être encore accessible jusqu’au 31 décembre 2012, les possibilités d’investir dans l’immobilier dit « rentable » vont s’amoindrir, et les choix doivent être étudiés à la loupe.

Après vous être renseignés sur le web et d’autres sites spécialisés tels que Peterson.fr, vous avez certainement fait connaissance avec l’investissement immobilier en location meublée non professionnelle (LMNP).

Comme vous ne vous sentez pas encore prêts à franchir le cap, voici un rapide récapitulatif des points essentiels à retenir sur ce choix d’investissement.

1/ Contrairement au dispositif Scellier, le statut de LMNP n’est pas une niche fiscale.
A l’instar des artisans et des commerçants, vous relevez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Alors que si vous réalisez un investissement immobilier en location nue, vous relevez du régime des revenus fonciers qui, comme vous le savez, sont davantage imposés.

2/ Dans le domaine de la location meublée, vous déduisez :

• la totalité des dépenses (intérêts d’emprunt, les charges de copropriété),
•  y compris les amortissements (des murs et des meubles, entre 80 et 90 % de votre investissement total HT).

De ce fait, vous percevez des revenus exonérés d’impôts !

3/ Le plus souvent dans le cadre d’un LMNP, vous investissez dans une résidence avec services. C’est que l’on appelle de l’immobilier géré car la résidence est exploitée par un gestionnaire professionnel.
Du coup, si vous investissez dans une résidence de tourisme, une résidence étudiante, une résidence senior ou même un EHPAD, dans le même temps vous contractez un bail dit « commercial », avec ce gestionnaire qui se chargera de louer votre bien.

Ici l’avantage est double :

• non seulement vous n’avez pas à vous occuper des différents tracas occasionnés par la gestion locative (recherche d’un locataire, l’état des lieux, etc. comme c’est le cas dans le nu),
• mais en plus vous percevez vos loyers qu’il y ait un locataire ou non !

4/ Il n’est pas obligatoire d’être fortuné pour accéder à ce genre d’acquisition. En effet, vous pouvez acquérir, par exemple, un appartement en résidence étudiante pour 60 000 € HT. Après, tout dépend de l’épargne immobilière que vous souhaitez y consacrer chaque mois.

5/ Vous remarquez sans doute que je viens d’énoncer un prix hors taxe.
Tout simplement, dans la mesure où vous confiez votre bien meublé situé dans une résidence avec services à un exploitant professionnel, vous pouvez récupérer la TVA, autre atout non négligeable.
Il est vrai que pour la bonne gestion d’un tel investissement (Revenus BIC et récupération de TVA), l’aide d’un expert-comptable spécialisé en LMNP ne saura pas de trop.
Mais rassurez-vous les frais occasionnés par ce service pourront, eux aussi, être déduits des impôts.

Voilà, j’espère avoir répondu à vos premières interrogations.

Sachez que l’important c’est vous ! Posez-vous les bonnes  questions, quelle est le but de votre démarche :

•  Vous constituer un patrimoine pour le transmettre à vos enfants ?
•  Préparer votre retraite ?
•  Réduire vos impôts ?…
• Générer des revenus complémentaires pour améliorer votre pouvoir d’achat ?….

Tout dépend encore une fois de votre situation personnelle et patrimoniale.

Et pour répondre au mieux de vos intérêts, rien ne vaut les conseils d’un professionnel pour que votre investissement locatif soit un véritable bon plan.

Découvrez toutes les explications du LMNP en vidéo par Romain, conseiller
en gestion de patrimoine chez Peterson.fr :

Pour ceux qui préfèrent lire ces explications, retrouvez les textes de la vidéo ci-dessous :

Vous avez sans doute déjà entendu ces 4 lettres à la suite, mais savez-vous vraiment tout ce qui se cache derrière ?

LMNP est en fait en statut, celui de Loueur en Meuble Non Professionnel. Vous louez des locaux d’habitation situés dans des résidences avec services, comme des résidences pour personnes âgées dépendantes, pour séniors autonomes ou semi-autonomes, des résidences pour étudiants, pour touristes ou pour hommes d’affaires, par exemple. Ce type d’investissement présente de nombreux avantages en termes de sécurité et de fiscalité.

Tout d’abord, vous ne financez que l’investissement HT puisqu’il s’agit de résidences avec services. Vous récupérez donc la totalité de la TVA et vous n’êtes pas affecté par une éventuelle augmentation de cette TVA.

Ensuite, l’exploitation de votre bien immobilier est confiée à un professionnel appelé « preneur de bail ». C’est lui qui va assumer le remplissage et le bon fonctionnement de la résidence et il va vous décharger complètement de la gestion locative.

Le contrat qui vous lie à cet exploitant est un bail commercial et non un bail d’habitation traditionnel. Et cela change beaucoup de choses ! Puisque les loyers sont garantis par une obligation de résultat et ils sont indexés. Autre avantage : la durée du bail, son renouvellement et la répartition des charges sont contractualisés.

Le statut de LMNP vous donne encore accès, en 2012, à deux options :

1. première option : la réduction d’impôt, grâce à la loi Censi Bouvard. Vous devrez alors louer votre bien pendant au moins 9 ans.
2. deuxième option : vous amortissez votre investissement. Dans ce cas-là, vos loyers ne seront pas ou peu taxés sur une durée significative qui dépend du financement.

Il faut donc bien étudier votre situation fiscale avant de vous décider.

En résumé, ces investissements sont parmi les plus sécurisés et les plus lisibles du marché. La rentabilité est garantie, indexée, et parfois nette d’impôt. Mais attention à deux préoccupations : tout d’abord, vous devez être face à un exploitant solide. Et ensuite, vous devez avoir une lecture approfondie du bail commercial.

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