La VEFA : l’achat immobilier protégé

La VEFA : l'achat immobilier protégéLe neuf, cela vous tente bien sûr, mais au fait que signifie VEFA ?

Il s’agit de la Vente en l’État Futur d’Achèvement. Dans ce cadre, vous achetez donc un bien qui n’est pas encore construit et qui est représenté sur un plan.

N’étant pas vous-même un professionnel du bâtiment, acheter en VEFA vous paraît peut-être abstrait ! Et du coup, cela freine un peu vos ardeurs immobilières.

Pourtant, l’achat en VEFA ou l’achat sur plan est une forme d’acquisition immobilière très sûre, et cela à bien des égards. En effet, du contrat de réservation jusqu’à la livraison du bien, tout le processus est règlementé de façon à protéger les intérêts de l’acquéreur. Sans oublier l’intervention de professionnels habilités qui favorisent bien évidemment cet encadrement rassurant.

Alors comment cela se passe réellement  lorsque vous décidez d’acheter en VEFA ?

Votre premier contact avec un professionnel de l’immobilier neuf va vous permettre d’opter pour un logement qui correspondra à votre projet immobilier : un bien qui vous ressemble, implanté selon vos attentes et offrant des prestations adaptées à votre mode de vie. Cet échange est primordial, il doit se réaliser dans la confiance et la franchise de façon à éviter tout qui pro quo.

Une fois le bien choisi, vous le réservez via la signature d’un contrat de réservation.
Ce document doit obligatoirement mentionner :

  • la désignation du bien (adresse, surface, nombre de pièces, garage,…)
  • un échéancier sur le délai d’exécution des travaux avec les appels de fonds correspondant,
  • le prix de vente,
  • le mode de règlement du prix (prêt ou achat comptant).

Bien sûr des annexes viennent compléter ce contrat tel que les différents plans du projet, une notice technique, etc…
Un dépôt de garantie vous sera demandé, son montant ne doit pas excéder les 5 % du prix de votre logement et il sera encaissé.

A la réception de ce contrat par lettre recommandée (remise par le facteur ou dès la première présentation si vous êtes absent), vous avez 7 jours pour vous rétracter sans aucune justification par lettre recommandée également.

Sachez aussi que si vous achetez votre logement à crédit, vous bénéficiez de la condition suspensive d’obtention de prêt. Cela signifie que si vous n’obtenez pas votre prêt le contrat est caduc et votre dépôt de garantie vous sera remboursé.  Attention toutefois, la jurisprudence n’accorde pas l’annulation du contrat en cas de refus de prêt de complaisance. Vous devez véritablement effectuer toutes les démarches auprès de plusieurs établissements bancaires s’il le faut. Et pourquoi ne pas faire appel à un courtier !  Après avoir obtenu le feu vert de votre banquier, il vous faut transmettre votre accord de prêt au notaire.

Ensuite, la signature de l’acte d’achat chez le notaire du vendeur intervient généralement quand les travaux peuvent débuter. Si vous avez la confiance d’un notaire, vous pouvez tout à fait, préalablement, mentionner sa participation. Cela n’engendrera pas de coût supplémentaire puisqu’il partagera alors ses honoraires avec celles du notaire du vendeur. Là aussi, votre conseiller en immobilier est là pour vous expliquer tous ces détails qui font la différence.

Dès que le notaire chargé de la vente est prêt, il vous envoie par lettre recommandée, ainsi qu’à votre notaire si vous êtes représenté, un projet d’acte reprenant les termes essentiels de l’acte définitif. Il est fortement recommandé de lire attentivement ce document pour relever  le cas échéant toutes erreurs sur les termes de la vente.

La VEFA un mode d'achat immobilier sécuriséUne fois l’acte notarié signé, vous voici officiellement propriétaire de votre futur logement.
La période des travaux démarre alors, et au fur et à mesure de l’avancement de la construction, le vendeur vous adresse les appels de fonds en conséquence pour payer les travaux effectués jusqu’au règlement total à verser le jour de la livraison de votre logement et qui correspond généralement au solde du prix de vente soit 5%. A ce stade, votre conseiller immobilier doit être disponible pour vous accompagner et vous aider si besoin dans la transmission de documents et le suivi du chantier. Je souligne donc encore cette fois l’importance de cette relation qui perdure jusqu’à la livraison du votre logement.

Ah la livraison, enfin ! C’est vrai c’est toujours trop long !
On accumule depuis des mois nos idées de décoration, la place du canapé que l’on vient d’acheter ou la cuisine qui doit être posée dès l’entrée dans les lieux pour le confort de votre locataire…. Sans oublier tout les cartons envahissants prévus pour le déménagement. Bref, tout un programme !

Même si vous êtes très impatient, la livraison du bien est une étape finale cruciale. En effet, lorsque vous réceptionnez votre bien, un rendez-vous est fixé avec le vendeur sur place. Vous découvrez enfin votre nouveau chez vous, il faut être vigilant et bien vérifier qu’il n’y ait pas de vices apparents (radiateurs mal posés,…) facilement réparables ou de défauts de conformité empêchant d’habiter les lieux. Si c’est le cas, il faudra absolument le notifier dans le procès verbal de réception que le vendeur vous fera signer ce jour là. Vous avez alors la possibilité de consigner le solde final du prix de vente chez le notaire ou le banquier  en attendant  la mise en conformité.

N’oubliez pas non plus qu’acheter en VEFA vous ouvre droit à des garanties (décennales, parfait achèvement, dommage ouvrage) afin de pallier aux dégradations ultérieures à la livraison du bien.

Comme vous avez pu le constater à la lecture de cet article, à chaque étape de l’achat en VEFA,  vous bénéficiez d’un cadre règlementé et vous êtes en relation avec des professionnels avertis qui sont là pour vous conseiller et vous guider.

Alors opter pour le VEFA, c’est choisir la sécurité !

373 Comments

  1. guismo

    Bonjour, J’aimerai savoir comment se passe l’étape finale de la livraison du bien et notamment sa réception et ke rendez-vous sur place avec le vendeur pour vérifier qu’il n’y ait pas de vices apparents lorsque le bien acheté en VEFA se trouve en outre-mer ? Doit-on se rendre absolument sur place ou peut-on se faire représenter par une agence immobilière par exemple ou autre intervenant ? Et comment, se passe, toujours dans ce cas, la phase de la signature du procès verbal de réception et la possibilité de consigner le solde final du prix de vente chez le notaire ou le banquier en attendant la mise en conformité en cas de vices découverts ?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Anne

      Bonjour,

      La livraison s’apparente à un état des lieux minutieux qui doit vous permettre de vérifier l’état des équipements (appareils sanitaires par exemple), des fournitures (carrelage, poignées de portes, prises de courant…), leur fonctionnement et leur conformité au plan et au descriptif, dont vous vous munirez bien sûr lors de la remise des clés.
      Vous remplirez alors un procès-verbal de livraison dans lequel vous constaterez contradictoirement cet état des lieux. Vous devez donc y signaler les vices apparents (un carreau décollé par exemple…) et ce qui n’est pas conforme au descriptif et au plan.
      Si vous constatez d’autres vices dans le mois qui suit la livraison, vous devez les signaler en recommandé au promoteur.
      Si des travaux sont nécessaires au parachèvement, les artisans doivent avoir accès à l’appartement. Ainsi, lorsque les travaux sont terminés, vous pouvez signer le constat de la levée des réserves.
      A partir de la livraison, vous bénéficiez ensuite de garanties associées :
      – la garantie de parfait achèvement qui couvre les désordres constatés lors de la réception et ceux apparus dans la première année qui suit la livraison,
      – la garantie de bon fonctionnement qui couvre les éléments d’équipements dissociables du corps de l’ouvrage (stores, robinetteries, poignées….), – et la garantie décennale qui concerne les dommages portant atteinte à la solidité du bâtiment et des éléments indissociables de l’ouvrage ainsi que les dommages susceptibles de rendre le bâtiment impropre à sa destination (fissures infiltrantes, défauts d’étanchéité…).
      Votre acquisition est également attachée à une assurance Dommages-Ouvrage souscrite par le promoteur pour permettre une réparation rapide des dommages couverts par la garantie décennale.

      En résumé, la livraison ou remise des clés est une étape cruciale de votre acquisition. Elle est le point de départ de toutes les garanties liées à votre achat. C’est aussi à partir de là que vous devez souscrire votre assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) si vous louez votre bien ou MRH (multi risque habitation) si vous l’habitez.

      Si votre bien se trouve en Outre Mer, vous pouvez effectivement vous faire représenter ce jour-là. Mais attention, il s’agit d’une mission importante qui ne doit pas être prise à la légère. De ce fait, si vous ne souhaitez ou ne pouvez pas vous déplacer, il faut confier cette tâche à une personne de confiance. Vous pouvez aussi missionner votre agence de location qui pourra vous facturer cette prestation (100 à 150 € environ). En vous faisant facturer cette mission, vous engagerez un peu plus la « prise de conscience » et la responsabilité de la personne qui vous représentera.
      A bientôt !

      • delhomme

        bonjour,
        j’ai été livré de ma maison vente en vefa en juillet 2012
        nous avons un pv de réception avec réserves + lettre LRAR avec réserves constatées dans les 30 jours en aout 2012
        en complément nous avons un courrier attestant en novembre 2012 que tout n’a pas été fait dans les 90 jours impartis
        le constructeur promoteur (enfin la SCV du projet du lotissement) a déposé le bilan en avril 2013
        c’est la banque (caution du projet) qui doit finir le lotissement (pour novembre 2013) (il reste encore 2 petits ensembles et 6/64 maisons à livrer)
        nous allons rencontrer le responsable de la maison « mère » qui souhaite signer un protocole en indemnisant financièrement les propriétaires pour compenser les réserves non levées.
        par contre les sommes annoncées sont trop faibles par rapport aux coût réels des réserves,
        que faire? (accepter quand même la minime somme, ou refuser et dans ce cas quel recourt ou comment attaquer?)
        qui peut nous assister lors de cette prochaine rencontre?
        il parait que nous ne pouvons même pas prétendre aux travaux qui relèvent de la garantie de parait achèvement car ceux-ci sont dus par le constructeur, or le constructeur n’existe plus ! est-ce vrai?
        merci d’avance de votre aide.

        • Anne

          Bonjour,

          Sachez que la banque, par le biais de la GFA (garantie financière d’achèvement), est tenue de faire réaliser les travaux non achevés.

          Le meilleur conseil à vous donner est de vous constituer en association de copropriétaires et de solliciter les services d’un avocat spécialisé pour défendre votre dossier.

          Il vaut mieux avoir du poids à plusieurs que de rester isolé dans son coin.

          Courage à vous !

    • maria rukawina

      Bonjour,

      J aimerais savoir s il est possible d acheter un appartement dans une residence en cours de construction VEFA / tous les appartements n ayant pas etes vendus/ et du coup comment se passent les appels de fonds? Sont-ils décalés, ou bien?

      Merci beaucoup de votre réponse

      • Anne

        Bonjour,

        Tant que le logement n’est pas achevé, il s’agit toujours d’une VEFA (vente en état futur d’achèvement).
        Au moment de l’acte authentique, vous réglerez le stade actualisé d’avancement de l’immeuble : s’il est « hors d’eau » par exemple, vous réglerez « l’appel de fonds hors d’eau », puis les appels de fonds suivants selon l’avancement effectif.

        Bonne journée !

  2. Audrey

    Bonjour, Je suis en train de vivre toutes ces premières étapes de l’acquisition en VEFA et j’aurais besoin d’un complément d’infos. En effet, en avril nous avons été par cette formule du VEFA et le prix attractif du bien proposé. Après réflexion, nous nous sommes lançés et avons signé un contrat de réservation en mai. Nous avons lançés la demande prêt qui a été accepté et l’offre signée fin juin car on nous annonçais le début des travaux fin septembre. Hors cela à été repussé à octobre pour diverses raisons. L’assurance du prêt entre temps s’est mise en marche et nous avions le délai de 4 mois pour débloquer les premiers fonds qui s’est achevé. Entre temps nous avions une date de signature prévue aux alentours du 15 novembre, à ce jour pas plus d’informations. Nous avons pris notre propre notaire qui nous avait proposer de faire un appel de fonds pour le 15 en attendant une date de signature qui correspondrait aux frais et à 35% du prix de vente. Ma question est : N’y a-t-il pas de risque final pour nous acheteurs de débloquer les 35% qui devrait l’être à l’achèvement des fondations alors que rien a commencer? Merci par avance pour votre réponse!

    • Anne

      Bonjour Audrey,

      La première question à se poser est : êtes-vous sûre de signer chez le notaire avant le 31/12/2012 ? Si oui, il faut attendre la date de signature et c’est le notaire qui demandera à votre banque de débloquer les fonds nécessaires pour la réalisation de cet acte.

      Par contre, si la signature chez le notaire ne peut pas avoir lieu avant le 31 décembre 2012, cela peut poser un vrai problème, notamment si vous réalisez un investissement immobilier en Loi Scellier. En effet, dans cette hypothèse, vous ne pourrez justifier de la réduction d’impôt si l’acte notarié n’intervient pas avant le 31 décembre 2012.

      Il faut donc prioritairement interroger le promoteur et le notaire de l’opération pour connaître les raisons de ce retard. Il peut être dû à cause d’une pièce manquante au dossier, si tel était le cas, ce ne peut être que pour une courte durée. Mais le retard peut être aussi occasionné pour une question de GFA (Garantie Financière d’Achèvement). Cette garantie est donnée par la banque qui finance l’opération, mais en contrepartie d’un nombre suffisant de lots réservés. Tant que ce quota n’est pas atteint, le programme ne pourra pas sortir de terre. Il y a donc une vraie enquête à mener avant de faire quoi que ce soit.

      Je ne souhaite pas vous alarmer, mais votre projet peut en effet être entièrement remis en cause.
      Rapprochez-vous alors des interlocuteurs liés à votre acquisition : notaire, promoteur ou votre conseiller en investissement immobilier. Ce n’est peut-être rien, mais il vaut mieux anticiper.

      A très bientôt !

      • VALERIE

        Bonjour,

        J’ai signé chez le notaire en decembre 2012 pour un achat d une vefa. Je dois etre livre 4eme trimestre 2013.
        Le lotissement suit son cours sans pb mais mon souci :
        J ai fait des deblocage de fond il ne reste plus que 80 000 Euros a debloquer et mon pb c est que mon credit arrive bientot arrive a expiration et vu mes ressources actuelle je ne peux pretendre un prolongement de celui ci
        Pensez vous que l constructeur peut faire quelque chose car il est la cause de mes souci j ai signe en 2009 et il y a eu des souci sur le terrain donc notaire en 2012 et livraison 2013
        Svp aide moi a trouver des solutions pour que je puisse en parler a qui de droit. Aussi il me sffit de prolonger mon credit que de 5 mois mais pas posisble vu mes ressources la banque ne veut pas comment faire pour payer le reste alors

        merci pour votre aide

        • Anne

          bonjour Valérie,

          J’ai du mal à comprendre votre situation puisque normalement les déblocages interviennent selon un échéancier précis avec montant et justificatif de facture pour le banquier.

          Merci de nous en dire plus ou de reformuler votre problème.

          Bon courage !

  3. arra

    Bonjour, j’aimerais votre éclairage.
    Ayant acheté un bien en VEFA dans le sud ouest fin 2009 je pense devoir le revendre prochainement…Moins de 5 ans donc.
    Le vendeur soit un promoteur immobilier n’a pas voulu me donner de facture à la remise des clefs et ensuite. Je n’ai donc de base de calcul que les quelques éléments de l’acte de vente.
    Cet office notairial n’étant pas très conciliant et difficile à joindre, que me conseillez vous.
    Merci de votre aide.
    Cordialement

    • Anne

      Bonjour,

      J’avoue que je ne comprends pas bien votre question, visiblement vous ne retrouvez pas votre prix de revient ( ?). Cet élément apparaît forcément dans votre acte authentique d’acquisition, ou bien sur votre compromis ou contrat de réservation signé avec le promoteur, ou encore, dans vos comptes personnels. Vous avez dû débourser quelque chose pour financer ce bien, soit de l’apport personnel, soit un prêt immobilier.
      Quoiqu’il en soit, pour vendre un bien immobilier, il vous faut avant tout connaître le marché dans lequel il se situe. Ce n’est pas forcément le prix de revient qui déterminera le prix de vente, mais l’offre et la demande locale.
      Notez un point positif dans votre cas, le bien semble avoir moins de 5 ans, vous pouvez donc le revendre avec des frais de notaire réduits.
      A votre disposition, bonne journée à vous.

  4. yoann

    bonjour,
    après la signature de l’acte définitif chez le notaire, ya t’il un autre délais de rétractation de 7 jours.
    cordialement
    yoann

    • Olivier

      Non, la loi Neiertz qui vous donne 7 jours de délais de rétractation n’est liée qu’au contrat de réservation ou au compromis, si vous venez de signer votre acte authentique chez le notaire, vous ne pouvez plus annuler votre acquisition à moins d’une non-conformité de l’objet (surface, prestations, date….). Dans ce cas, vous pouvez demander l’annulation de votre acquisition et les frais seront a la charge su vendeur. Si l’annulation est de votre fait, vous devrez assumer les frais d’acte liés à cette annulation ainsi qu’une probable indemnité susceptible d’être demandée par le vendeur.

  5. karine

    Bonjour,
    Nous avons signé un contrat de réservation pour une maison mitoyenne en VEFA avec livraison en 31 decembre 2013. Nous avons versé 2% et donné notre accord de prêt en Octobre pour que le compromis soit signé mi-Décembre.
    Le problème est que le projet qui comporte 9 villas n’arrive pas à se vendre et il reste 6 villas sur le marché… A ce jour, nous n’avons aucune nouvelle du promoteur ni de l’agence immobilière pour une signature chez le notaire.
    ce qui veut dire que les travaux ne sont pas prêts de commencer et donc nous savons que la villa ne pourra pas être livrée au 31 décembre 2013 !
    Pouvons nous annuler la réservation avant la signature du compromis chez le notaire ?
    Quelles sont nos droits? Notamment pour récupérer nos 2% ?

    Mon accord de prêt avait une validité d’un mois… et nous avons largement dépassé ce délai… ?

    Puis-je annuler la vente avant la signature du compromis chez le notaire quitte à perdre mes 2% ?

    Voici toutes mes questions…. Merci d’avance pour vos réponses.
    Karine.

    • Anne

      Bonjour Karine,

      Il est important de savoir précisément ce que vous avez signé avec l’agence immobilière, s’il s’agit d’un « contrat de réservation en VEFA », vous avez dû le recevoir en recommandé dans les jours qui ont suivi cette signature. Ce recommandé ouvre un délai de rétractation de 7 jours à compter de la première présentation du recommandé dans votre boîte aux lettres.
      Avez-vous reçu ce recommandé ? Si non, votre contrat de réservation peut être annulé à tout moment.

      S’il s’agit vraiment d’un contrat de réservation en VEFA, ce sont les conditions qui y figurent qui vous donneront les conditions d’annulation possibles, l’ADIL peut vous éclairer à ce sujet.

      Cependant, vous parlez de la signature prévisionnel d’un compromis chez le notaire, je ne vois pas l’utilité d’un compromis si vous avez déjà un contrat de réservation en VEFA ? N’était-ce pas plutôt l’acte authentique qui devait avoir lieu en décembre ?
      Dans ce cas, si c’est effectivement à cette date que devait avoir lieu la signature de l’acte authentique et que celle-ci figurait sur votre « contrat de réservation », cela peut a priori être une cause de caducité … dans la mesure où la signature de l’acte n’a pas eu lieu.

      A quel ordre avez-vous rédigé votre chèque ? Si votre réservation est caduque du fait du vendeur, celui-ci a 21 jours pour vous restituer intégralement votre acompte.

      Enfin, si vous souhaitiez réaliser cet investissement dans le cadre de la loi Scellier, il aurait fallu que votre contrat de réservation soit enregistré au rang des minutes chez le notaire avant le 31 décembre 2012, et que votre acte authentique soit signé avant le 31 mars 2013.
      Je vous conseille d’appeler le notaire de l’opération afin de valider ce dernier point également.

      Bon courage pour la suite, à bientôt !

  6. Marco

    Bonjour,
    Nous avons acheter en VEFA en décembre 2008.
    Il me semble qu’ à l’époque si on revendait dans les 5 ans, nous devions reverser la tva à l’état, est-ce toujours d’actualité ?
    De plus, qu’elle est la date à retenir pour ces 5 ans, celle de signature chez le notaire, ou celle de livraison ?
    Merci par avance, Bien cordialement

    • Anne

      Bonjour,

      Tout d’abord, la date prise en compte pour le calcul des 5 ans est la date d’achèvement de votre bien.
      Et oui l’obligation de reverser la TVA est toujours d’actualité, dans le cadre d’une VEFA uniquement.
      Vous ne devrez donc reverser la TVA que sur la plus-value = TVA sur prix de vente TTC – TVA sur prix de revient TTC.

      A bientôt !

  7. LAURENT

    Bonjour,
    Je me renseigne pour un achat en VEFA d’une maison individuelle dans un lotissement de 14 villas. nous souhaitons signer un « contrat de réservation » rapidement. sur ce contrat doit -il être mentionner le nombres minimum de lots vendus avant le début des travaux ? ( ou dois-je l’exiger ? ) concrètement : si je fais une avance de 2% ou 5% ? lors du contrat de resa ( apres 7 jours) sur un compte séquestre que j’obtiens mon prêt mais que les travaux ne débutent pas dans les temps car le nombres de lots vendu n’est pas assez important, aurai-je un moyen légal de récupérer cette sommes sur compte séquestre ?
    merci pour votre réponse et pour votre blog très enrichissant
    salutations

    • Anne

      Bonjour Laurent,

      Le démarrage d’une opération immobilière dépend de la garantie d’achèvement ou GFA (garantie financière d’achèvement) offerte par le promoteur.
      – Soit elle est intrinsèque, et c’est le promoteur qui garantit lui-même l’achèvement de son opération. Dans ce cas, le taux de réservation doit être très élevé (70% par exemple) pour obtenir le crédit bancaire qui l’accompagnera tout au long de son chantier et permettra la signature des actes authentiques.
      – Soit il a suffisamment de fonds propres et de trésorerie pour financer ou garantir lui-même l’achèvement. La garantie est alors extrinsèque c’est-à-dire qu’elle est portée par un tiers, souvent un établissement bancaire, qui va garantir l’achèvement de l’opération, et cela même si le promoteur devait disparaître. La banque lui demande alors un taux de réservation minimum (50% par exemple) pour débloquer le crédit, et enclencher sa garantie.

      Dans le cas d’une garantie extrinsèque, l’opération va forcément à son terme. Dans votre situation, vous pouvez tout à fait demander au promoteur qu’elle type de garantie il a prévu pour cette opération, afin d’en savoir un peu plus.

      Concernant le montant de l’acompte, il dépend de la date de livraison prévisionnelle.
      Si elle est inférieure à 1 an, il peut être de 5%.
      Si elle est comprise entre 1 et 2 ans, il ne peut être que de 2% maximum.

      Dans votre contrat de réservation, doivent apparaître au moins le délai de livraison prévisionnel, la date de régularisation de l’acte authentique, le prix, l’objet détaillé de la réservation, la condition de financement (apport, crédit) … Si l’un de ces éléments n’est pas respecté, du fait du vendeur, le contrat de réservation est caduc, et vous devez récupérer votre acompte.

      Le plus judicieux est que votre acompte soit libellé à l’ordre du notaire qui détient le compte séquestre, ou bien à l’ordre de la banque qui porte la GFA et dans laquelle le compte séquestre a été ouvert.

      En espérant avoir répondu clairement à vos réponses, bonne journée et bonne continuation dans votre projet !

      • LAURENT

        Bonjour ,
        merci pour votre reponse tres claire et precise.

        je ne manquerai pas de revenir vers vous pour d’autres conseils en cours de projet..
        salutations

        Laurent

        • Anne

          Ce sera avec plaisir…
          A Bientôt !

  8. Alex

    Bonjour,

    A quels moment les frais de notaire doivent-ils être payés? A la signature de l’acte de vente ou lors de la réception?

    Alex

    • Anne

      Bonjour Alex,

      Les frais de notaire sont réglés obligatoirement le jour de la signature de l’acte authentique.

      Bonne journée à vous.

  9. SABINE

    bonjour,
    j’ai signé un appart en vefa il y a 1 an. et j’ai donc signé un plan.
    il y a 3 semaines, le constructeur m’impose un nouveau sensiblement différent (la gaine GTL dans la cuisine au lieu du hall), que je refuse.
    après avoir soumis plusieurs propositions ou solutions au constructeur, celui-ci m’informe que je devrais signer chez le notaire le plan « initial », qui est différent de celui qu’il veut m’imposer.
    dois-je signer chez le notaire le plan initial ou le plan définitif validé des deux parties?
    merci d’avance

    • Anne

      Bonjour Sabine,

      A priori si vous n’avez pas trouvé d’accord sur une modification des plans, le plan initial est le seul plan que vous avez validé avec le promoteur lors de la réservation de votre appartement. Ce sera donc celui-ci qui devrait être présenté chez le notaire…

      Mais la vraie question est : les plans d’origine vous conviennent-ils toujours ?

  10. LAURENT

    Bonjour Anne,

    Je reviens vers vous pour une question d’honoraires… encore et toujours les honoraires,
    pour notre achat en VEFA d’une maison individuelle dans un lotissement de 14 maisons les frais de notaires seront -ils plus élevés du fait que le lotissement doit obligatoirement avoir un « syndic » de copropriétaires ? si j’ai bien compris (après plusieurs tentatives de réponses sur divers sites de calcul de crédit immobilier) les frais de notaires sont différents en fonction du nombre de maison dans le lotissement : – de 10 de 10 à 50 et 50 et plus ? car cela impliquerai un acte supplémentaire?
    je pensais que les frais de notaires étaient pour un VEFA de l’ordre de 2,5% du bien ( en haute savoie ) puis-je demandé lors de mon entrevue avec le promoteur et l’agent immobilier qui gère la vente , que le montant total : bien immo + frais de notaires + commission + garantie … soit noté sur le compromis de vente?
    merci
    Laurent

    • Anne

      Bonjour Laurent,

      Il faut bien distinguer :

      – les frais de notaire,

      – les frais d’établissement de l’état descriptif de division du règlement de copropriété,

      – les frais de garantie du prêt ou d’hypothèque.

      Ce sont trois postes de dépenses bien distincts :

      – les frais de notaire dépendent d’un barème national qui est fonction du type de locaux, « neuf » (VEFA) ou, « non-neufs ». Le notaire dans ce cas vous demande une provision qui sera comprise environ entre 2,5% et 3% du prix de vente TTC. Et c’est seulement lorsque l’acte est enregistré aux hypothèques, 6 à 12 mois plus tard que le montant exact est connu, vous recevez alors le solde entre la provision et le montant réel.

      – les frais d’établissement de l’état descriptif de division du règlement de copropriété correspondent aux achats en copropriété, leur montant dépend de la taille et du type de copropriété. Ce document est rédigé par un géomètre, à la demande du promoteur, pour le compte des copropriétaires. Ils sont souvent forfaitaires, le notaire ou le promoteur doit être en mesure de vous les indiquer.

      – les frais de garantie du prêt ou d’hypothèque : soit la garantie est une caution et vous la financez avec vos frais bancaire, soit c’est une hypothèque et il s’agit d’un acte inclus dans votre acte d’acquisition et facturé par le bureau des hypothèque (l’Etat).
      Dans tous les cas, cette garantie est incontournable et est prise par le prêteur afin de se prémunir contre un défaut de paiement de l’emprunteur.

      En conclusion, je ne pense pas que le promoteur puisse vous proposer et donc écrire un prix « tout compris » dans son contrat de réservation, dans la mesure où il ne maîtrise pas les frais de notaire et de garantie car ces éléments ne dépendent pas de lui directement. Il peut seulement vous donner une estimation, 2,5% à 3% pour le notaire et 1% à 1,5% pour la garantie.

      Le plus simple pour vous est de vous rapprocher du notaire pour les frais le concernant et de votre banque pour les frais relatifs à la garantie.

      Bonne journée !

  11. Christine

    Bonjour,

    J’ai acheté un appartement en VEFA en mai 2011 avec date prévue de livraison en juin 2013. Cet appartement est en rez-de-chaussée et dispose d’une terrasse et d’un jardin privatif. Mercredi dernier, le promoteur nous a invité à une visite permettant de vérifier les demandes de personnalisation et de prendre des cotes.
    Or, j’ai constaté lors de cette visite que la terrasse de mon appartement n’est pas conforme au plan contractuel. Elle est entourée d’un muret d’une vingtaine de centimètres de haut qui n’était pas sur le plan initial. Du coup, ma fille qui est en fauteuil roulant, ne pourra pas accéder au jardin privatif qui prolonge cette terrasse. Nous n’avons pas été prévenus de cette modification. Après avoir cherché partout, j’en trouve mention dans un plan technique (signalé comme « non contractuel » ) qui m’avais été envoyé au moment des demandes de changement de cloisons. Mais c’est écrit tellement petit que je ne l’avais pas vu.
    Que dois-je faire, faut-il agir maintenant, avant la livraison ou attendre celle-ci ? Faut-il écrire tout de suite un courrier au promoteur pour le prévenir ? Cette modification est très gênante pour moi, il est bien évident que je n’aurai pas acheté cet appartement avec une terrasse entourée d’un muret.
    Amicalement,

    Christine

    • Anne

      Bonjour Christine,

      Je pense effectivement que votre première démarche est d’interroger le promoteur.
      Ces 20 cm peuvent peut-être être comblés par des dalles sur plots ou par une rampe douce permettant l’accès au jardin pour votre fille.
      Demandez un rendez-vous spécifique au cours duquel vous devrez faire part de vos contraintes.

      Bonne continuation, et bonne journée !

  12. Michel

    Bonjour,
    Je souhaite votre avis.
    J’ai acquis un appartement en VEFA en octobre 2011.
    La livraison est prévue dans les prochaines semaines.
    Nous avons identifié une non conformité avec les plans annexés à l’acte authentique d’acquisition. Ce point n’est pas contesté par le promoteur.
    Faute d’avancée sur la négociation, je souhaite utiliser la faculté de consignation de 5% du prix prévue par l’article R261-14 du CCH.
    Mon notaire m’affirme qu’il faut que cette disposition soit prévue dans l’acte.
    Pour ma part, je considère que R261-14 peut être assimilée à une disposition d’ordre public de protection.
    Qu’en pensez-vous?
    Cordialement.
    Michel

    • Anne

      Bonjour Michel,

      Tout d’abord excusez-nous de vous avoir fait attendre, mais notre réponse nécessitait quelques recherches et confirmations juridiques.

      Lorsqu’il y a non-conformité, c’est-à-dire si le vendeur ne respecte pas le contrat : le logement n’est pas conforme à la description qui en a été faite ou s’il n’est pas achevé dans le délai et pour le prix convenu, l’acquéreur doit exiger du vendeur et du garant qu’ils remplissent leurs engagements, en leur adressant soit une lettre recommandée avec avis de réception, soit une sommation d’huissier.
      Par la suite, si l’acquéreur n’obtient pas satisfaction à l’amiable, il doit assigner en justice le vendeur et le garant.
      Ces actions relèvent de l’article 1642-1 du code civil qui prévoit : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »
      Maintenant, l’article R261-14 du CCH prévoit effectivement la possibilité de consigner 5% du prix de vente en cas de non-conformité et je suis d’accord avec vous, sur le fait que cet article soit d’ordre public de protection, la retenue s’applique automatiquement.
      Cependant, gardez bien à l’esprit que le but des réserves, et dans le même temps de la consignation, est d’obtenir réparation.
      Par contre, si la réparation n’est pas possible, vous pouvez alors demander la résiliation du contrat ou un dédommagement financier.
      A défaut d’accord amiable c’est le tribunal de grande instance qui tranchera la question.
      Attention, la consignation n’est pas un dédommagement car la somme ne peut être débloquée qu’avec la levée des réserves.

      Je vous conseillerai donc d’adresser dans un premier temps un recommandé pour réclamer un dédommagement, si la réception est effectuée, le dépôt de garantie peut être consigné auprès de la caisse des dépôts et consignations : http://consignations.caissedesdepots.fr/

      A défaut d’entente amiable, il vous faudra assigner le promoteur en justice.

      Voilà j’espère avoir répondu clairement à votre interrogation, et je vous souhaite un meilleur aboutissement pour votre affaire.

      Bonne journée !

  13. Karine

    Bonjour,

    J’aimerai racheter un appartement sur plan, qu’un particulier souhaite vendre. La livraison est prévue en juin 2013. J’ai alors plusieurs questions :

    _ Est-ce qu’il y’a des risques?
    _ Est-ce qu’il faut ajouter des frais au prix annoncé par le particulier?
    _ Est-ce que j’aurai droit au PTZ, prêt à taux zero?
    _ Est-ce que la question des plus-value me concerne?
    _ Est-ce qu’il vaut mieux attendre la livraison du bien?

    Merci par avance.

    Bonne journée.

    • Anne

      Bonjour Karine,

      Concernant les risques, il vous faut vérifier les garanties de livraison (garantie intrinsèque ou extrinsèque), et les garanties techniques (Dommage Ouvrage) proposées par le promoteur, et interroger le vendeur sur les raisons de la revente.
      Ensuite s’il n’y a pas d’intermédiaire, un agent immobilier par exemple, vous devez juste ajouter les frais de notaire au prix net vendeur réclamé par le vendeur.
      Si vous êtes primo accédant et que vous achetez votre résidence principale, a priori oui puisqu’il s’agit toujours d’un bien neuf. Vérifiez quand même que le bien soit proposé avec le « label BBC ».
      Vous n’êtes absolument pas concernée par la question de la plus-value, par contre votre vendeur oui.
      Une fois le bien livré, il est possible que vous ne bénéficiez plus des frais de notaire réduits, je pense qu’il vaut mieux acter avant la livraison. Encore faut-il que vous ayez le temps de le faire…

      A bientôt !

      • Sandra

        Bonjour,
        Je suis dans la même situation, et me demande comment se passe le règlement des déblocages jusqu’à la livraison.
        Sachant que dans le cadre d’un VEFA, le versement des fonds se fait successivement, si je signe avec le particulier avant la livraison comment va-t-on faire pour le reste des fonds à verser ?
        Le bien concerné a du retard dans la livraison. c’était prévu pour le 1er trimestre 2013 et ne se fera que pour septembre 2013.
        J’ai demandé au propriétaire la raison de la vente, il m »a répondu que c’était pour raisons personnelles.
        Que dois je demander comme infos pour vérifier que ce n’est pas une arnaque ?
        Merci d’avance pour votre retour.

        • Anne

          Bonjour Sandra,

          Tout d’abord excusez-nous pour le retard de notre réponse.

          Je comprends votre inquiétude au vu de la complexité de la situation.

          Il est important de signer la vente en VEFA avec le promoteur et non avec le précédent réservataire. Si ce réservataire a annulé son projet pour des raisons personnelles, le lot redevient disponible chez le promoteur et une contrat de réservation sera à signer avec le promoteur.

          Si par contre le réservataire a déjà signé chez le notaire, ce qui est probable, c’est donc une reprise de vente en VEFA. Il faut donc passer l’acte chez le notaire, qui reprendra les appels de fonds tels que prévus, déduction faite des fonds déjà versés par le précédent réservataire.

          La vente ne sera donc pas signée directement avec le particulier, mais par acte authentique chez le notaire de l’opération et éventuellement avec la participation de votre propre notaire.

          Dans le cadre du décalage de la date de livraison, les appels de fonds seront d’autant décalés eux aussi.

          Bonne journée !

  14. VALERIE

    Bonjour

    Il faudrait faire des modification sur l acte notarie; vefa en cours de construction
    le notaire est en cours de voir ce qu il peut faire, mais j aimerai savoir le cout et si cela est possible .
    Le notaire debloquera le pret a ma banque et paiera le constrcuteur dés receptino des attestations

    • Anne

      Bonjour Valérie,

      Ravie pour vous que la situation s’arrange, gardez le contact avec le notaire car c’est lui qui vous donnera les informations les plus complètes. Et c’est aussi lui qui vous représente.

      A bientôt !

  15. POISSON

    Bonjour,

    Nous devons signer chez le notaire du promoteur pour un appartement VEFA, le notaire nous a demandé de faire le nécessaire auprès de notre banque pour débloquer le premier versement.
    Le notaire du promoteur exige que nous devions débloquer nos fonds propres et une partie de notre prêt accordé, nous avions convenu de débloquer nos fonds propres plus tard car nous souhaitions d’abord débloquer une partie du prêt à taux 0.
    Le notaire nous précise que ce sont les conditions demandés par le crédit agricole qui est garant du promoteur.
    Est-ce normal ?
    Merci de me répondre

    • Anne

      Bonjour,

      Dans le cadre du « prêt à taux zéro », le notaire peut imposer son déblocage avant les autres sources de financement (apport personnel, autres prêts, …) afin de se garantir de la bonne disponibilité des fonds provenant de ce prêt règlementé.
      Dans votre cas, il exige d’abord votre apport personnel, afin sans doute de s’assurer que vos fonds propres seront bien dédiés à votre acquisition. Il s’agit peut-être de dispositions particulières prévues par la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) de l’opération pour laquelle vous vous portez acquéreur.
      Je vous encourage à vous rapprocher du Crédit Agricole afin de vous faire confirmer cette disposition.

      A bientôt !

  16. lionel

    Bonjour,

    J’ai signé un contrat de réservation pour un appartement VEFA en Juillet 2012.
    J’ai eu l’accord de ma banque et mon pret a été accordé.
    Aujourd’hui ma situation personnel a évolué et je souhaiterais annulé cette achat.
    Je précise que je suis toujours pas passé devant le notaire.

    Savez vous si mon promoteur est en droit de me réclamer un dédommagement.
    Je précise que je n’avais pas de dépôt de garantie lors de la réservation.

    Merci pour votre aide.

    • Anne

      Bonjour Lionel,

      Si votre changement de situation vous empêche désormais de financer cette acquisition, je pense qu’il faut vous rapprocher de votre banque.
      Est-elle en mesure de débloquer votre prêt sachant que vous n’avez peut-être plus les moyens de le rembourser ?
      Si votre banque est en mesure d’émettre un refus de prêt a posteriori compte tenu de ce changement de situation, vous pourrez demander la caducité de la réservation et vous ne devrez rien au promoteur.
      S’il n’y a pas caducité de la réservation, si l’annulation est de votre fait sans être capable de la justifier, le promoteur est en droit de vous demander une indemnité.

      Bonne fin de journée !

  17. Puyfourcat

    Bonjour j ai acheté un appartement en vefa avec mon compagnon nous n avons pas encore signé chez le notaire. À ce jour nous nous séparons. Puis faire annuler cet achat? Merci pour votre réponse. Cdlt

    • Anne

      Bonjour,

      Si vous n’avez pas encore acté, l’annulation est peut-être possible.
      Seul, l’un ou l’autre, vous ne pouvez sans doute plus justifier un accord de prêt pour financer l’achat et s’il n’y a plus de prêt, il n’y a plus d’acte.
      Je pense qu’il faut vous rapprocher de votre banque qui devrait être en mesure d’éditer un refus de prêt suite à un changement de situation : l’absence du co-emprunteur rendant impossible le financement de cette acquisition.

      A bientôt !

  18. cedric

    bonjour ,
    Au moment de la réception des clefs et de la rédaction du procès-verbal de livraison , est-il vrai que si l’aquéreur est accompagné d’un expert conseil technique, titulaire d’un contrat d’assurances couvrant sa responsabilité pour ce type de mission , perd son délai de réserve de 30 jours dans le cadre d’achat sur plan à compter de la remise des clefs, pour formaliser les vices apparents qui n’auraient pas été indiqués au procès-verbal ? si oui , où trouvez ces sources juridiques ?
    CDLT merci bcp

    • Anne

      Bonjour Cédric,

      La présence d’un expert ne remet pas en cause le délai de réserve de 30 jours lors de la livraison, expressément prévu par l’article 1642-1 du code civil.

      Contrairement au CCMI (contrat de construction de maisons individuelles) pour lequel la loi prévoit expressément que le délai de 8 jours soit supprimé quand le maître d’ouvrage est accompagné d’un professionnel (article R231-7 du CCH), en VEFA la loi ne supprime nullement le délai d’un mois si le maître d’ouvrage est accompagné d’un expert.

      Bonne fin de journée !

  19. Violaine

    Bonjour,

    notre bien immobilier acheté en VEFA arrive bientôt à la date de livraison (délai annoncé lors de la signature chez le notaire) fin juin. Nous avons acheter en parallèle une cuisine et notre cuisiniste doit faire une visite de contrôle sur site. Notre promoteur nous a dit que ce serait possible uniquement lors du pasage du peintre mais malgré ma demande par mail, nous n’avons toujours pas été mis en relation avec le peintre. Quelle position devons nous prendre face au promoteur? A -t-il une obligation de nous permettre l’accès au chantier dans ce cas là?
    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Anne

      Bonjour Violaine,

      Le chantier est « interdit au public », vous n’y avez théoriquement pas accès.
      Cependant, vous pouvez solliciter une visite pour vous ou votre cuisiniste, accompagnée d’un représentant du promoteur (conducteur de travaux, architecte…).
      Il faut renouveler votre demande auprès du promoteur, il est possible que compte tenu de l’état d’avancement de votre appartement, à encore 3 mois du terme, cette visite technique soit prématurée et que le peintre ne soit pas encore intervenu.

      Bonne journée !

  20. Stéphane

    Bonjour,

    J’ai acheterr un logement en VEFA qui sera livré dans 1 mois. Le constructeur a dû ajouter 20 cm d’emprise d’une gaine technique dans la cuisine. Puis il nous a fait parvenir un plan modifier afin de signer cette modification. Cependant, nous n’avons pas signer et lui avont envoyé un courrier en recommandé afin de demander des explications (courrier réceptionné mais sans réponse à ce jour).
    Lors d’une pré-visite de chantier, nous avons expliqué que cette modification nous géner pour la conception de la cuisine mais on nous a répondu que c’était un impératif technique et que l’on ne pouve rien y changer.

    pensez vous que nous devons insister pour demander au minimum une compensation? ou bien le promoteur est il dans son droit?

    cordialement

    • Anne

      Bonjour Stéphane,

      Lorsqu’il y a non-conformité, c’est-à-dire quand le vendeur ne respecte pas le contrat : soit le logement n’est pas conforme à la description qui en a été faite, soit il n’est pas achevé dans le délai et pour le prix convenu, etc. Dans ces cas là, l’acquéreur doit exiger du vendeur et du garant qu’ils remplissent leurs engagements, en leur adressant soit une lettre recommandée avec avis de réception, soit une sommation d’huissier.
      Si l’acquéreur n’obtient pas satisfaction à l’amiable, il doit assigner en justice le vendeur et le garant.
      Ces actions relève de l’article 1642-1 du code civil qui prévoit : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

      D’autre part, l’article R261-14 du CCH prévoit la possibilité de consigner 5% du prix de vente à la caisse des dépôts et consignations : en cas de non-conformité, le but des réserves et de la consignation étant d’obtenir réparation.

      Attention, la consignation n’est pas un dédommagement, car la somme ne peut être débloquée qu’avec la levée des réserves.

      Si la réparation n’est pas possible, l’acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou un dédommagement financier. A défaut d’accord amiable, c’est le tribunal de grande instance qui tranchera la question.

      Dans tous les cas, il s’agit d’une négociation entre le promoteur et vous, selon l’importance de cette non-conformité et son impact sur l’usage de l’appartement. L’idéal reste de trouver un accord amiable surtout si la résidence et son emplacement sont de qualité.

      A défaut d’entente amiable il faudra assigner le promoteur en justice.

      A bientôt !

  21. Sebastien

    Bonjour,

    Nous avons fait construire une maison en Guyane apres l’acquisition d’un terrain. J’ai ete amené a retourner sur la metropole pour des raisons professionnelles avant la fin de la construction de cette maison. Je souhaite effectuer une vente entre particulier en VEFA de maniere a faire beneficier l’acheteur de frais de notaire reduits. Est-ce possible ? Comment proceder ? Un simple contrat de reservation est-il suffisant ? La DFA doit-elle etre envoyée par le futur acquereur ?

    La maison a ete construite (il ne reste que quelques reserves mineures) par un entrepreneur local avec garantie decennale et dommage ouvrage avec un PC datant de decembre 2010. Quels sont les mecanismes de defiscalisation s’appliquent dans le cas d’une habitation principale ?

    La TVA n’existant pas en Guyane, nous ne devrions pas avoir a restituer la TVA sur la plus value, mais qu’en est-il des impots ?

    Ca fait beaucoup de questions, merci pour vos reponses !

    Cordialement – Sebastien

    • Anne

      Bonjour Sébastien,

      Tout d’abord toutes nos excuses pour le retard de notre réponse.

      Si la construction de votre maison est terminée, elle est considérée comme achevée au sens du code de la construction (habitabilité).
      Elle ne peut donc pas être vendue en VEFA (vente en état futur d’achèvement c’est-à-dire sur plans) mais sous compromis de vente.
      La notion de frais réduits n’est plus d’actualité pour les non-assujettis à la TVA. Je vous recommande par conséquent de faire appel à un notaire pour le point très précis des droits de mutation.
      La DFA ? Peut-être s’agit-il de la DAT, déclaration d’achèvement des travaux. Si c’est le cas, c’est à vous-même de l’obtenir auprès de l’architecte et de la transmettre pour la rédaction de l’acte notarié.
      La loi Girardin sur la résidence principale du propriétaire est toujours d’actualité. Elle pourra s’appliquer si la résidence n’a jamais été occupée auparavant par vous-même ou un locataire.
      Le taux actuellement en vigueur est de 18% (22% si des équipements de production d’énergie renouvelable sont installés), ou 26% si le logement est situé dans une zone urbaine sensible. La réduction d’impôt est plafonnée à 2.309 €/m²habitable. L’assiette de calcul de la réduction d’impôt est soumise également à un plafonnement en fonction de la constitution de la famille occupant le logement (Code Général des Impôts). La réduction d’impôt est étalée sur 5 ou 10 ans.

      Bonne fin d’après midi !

  22. Bernard

    Bonjour
    J’ai signé en Mars 2012 un contrat de réservation d une VEFA ou était mentionné le prix, les M2 etc…date de livraison 2eme trimestre 2014.Compte tenue de la tendance du marché immo, j ai fais valoir l intérêt de la loi scellier pour pousser la vente.(Depuis, je risque de passer en Duflot, je n ai pas tranché).
    Nous avons recu le 23 Mars 2013 en AR le projet avant signature, pour un rdv le 27 Mars, afin d’acter la loi Scellier.
    Hors des erreurs sont apparues sur ces documents.mauvais plan d ensemble, et erreur d attribution des N° de garages….Il a fallu s imposer devant le notaire qui ne souhaitait pas rectifier le dossier,et surtout signer le jour même.
    Surtout, le notaire nous a expressément demandé de régler les frais de géomètres, et la cote part des frais d établissement du règlement de co propriété et acte de dépôt du DIUO .Sommes que nous avons découvert lors de la lecture de projet avant signature, le 23 Mars 2013.
    Il nous a fait remarqué que sur le contrat de réservation,il était noté:….le réservataire…obligation de supporter et acquitter , independament du prix tous les droits…et d une manière générale, tous les frais entraînés par la vente et l établissement de l etat descriptif de division…

    Est ce correct, car aucun éléments chiffrés sur ces points n apparaissent sur le contrat de réservation, d autant que les frais de notaire sont offert par le vendeur dans la vente.Nous avons l impression de non dit de la part du vendeur, et que nous reservent ils?les travaux ne sont pas demarrés.
    Quel recours,si il y a?
    merci de votre retour
    Cordialement
    Bernard

    • Bernard

      Bonjour
      je vous ai ecris ci-dessus » Le 30 mars 2013 à 19 h 46 min, »
      Sauf erreur d un mauvais fonctionnement de ma part, je n ai pas de message en retour de votre part.
      pouvez vous m indiquer la demarche , vai mon adresse mail directement
      Vous en remerciant
      Cordialement
      Bernard

      • Anne

        Bonjour !

        Tout d’abord, toutes nos excuses pour ce retard dans notre réponse…

        Pour répondre à vos questions, il est vrai que les frais de géomètre et d’établissement du règlement de copropriété font partie des frais d’acquisition (désolé mais je ne vois pas à quoi correspond l’ « acte de dépôt du DIUO). Ils ne sont pas précisément des frais de notaire, ils viennent s’y ajouter. Même si leur valeur n’apparaît pas dans votre contrat de réservation, votre vendeur aurait pu vous les signaler en plus des frais d’acquisition, et ainsi éviter la « mauvaise surprise » lors de leur découverte dans le projet d’acte reçu du notaire.
        S’il y a eu des manquements avérés du notaire, n’hésitez pas à prendre contact avec la chambre des notaires de votre département, c’est une profession réglementée. Lors d’une négociation autour de la prise en charge des frais de notaire par le vendeur, il est important de préciser si cette prise en charge concerne uniquement les frais de notaire proprement dits ou bien l’ensemble de frais d’acquisition comprenant les frais du géomètre (…). Si ces derniers ne sont pas précisés explicitement, la confusion est effectivement possible, c’est ce qui s’est passé dans votre acquisition.
        Pour le reste, si les travaux ne sont pas démarrés, vous ne devez rien verser au promoteur qui ne peut vous faire des appels de fonds que lorsque les travaux sont effectués et authentifiés par une attestation d’avancement rédigée par l’architecte de l’opération ou la maîtrise d’ouvrage.
        Il est possible qu’il n’y ait pas suffisamment de lots vendus pour permettre le démarrage des travaux.
        Par ailleurs, il faut que vous vous plongiez dans votre acte authentique de vente afin de vérifier la garantie d’achèvement proposée par le vendeur-promoteur : est-ce une garantie intrinsèque (déconseillée) ou extrinsèque (recommandé). En effet, dans le cadre d’une garantie extrinsèque, l’achèvement est garanti par un tiers, le plus souvent une banque, si bien que quoi qu’il arrive, même si le promoteur disparaît, c’est le garant qui devra terminer le chantier au prix et au délai convenu. Dans le cas d’un garantie intrinsèque, c’est le promoteur lui-même qui porte la garantie.
        Vérifiez bien ces éléments avant de payer quoi que ce soit au promoteur, et n’hésitez pas à interroger votre notaire à ce sujet, il a un devoir d’information.

        Bonne journée à vous !

        • Bernard

          Bonjour
          Mille merci pour vos retours,
          Effectivement,la confusion a surement été la raison pour la partie frais de géomètre,et DIUO,(dossier d intervention ultérieure sur l ouvrage ????).Nous sommes restés avec pleins de questions, car le notaire, après nous avoir envoyé les « projets »vente en futur état d achèvement,et règlement de co propriété,et cahier des charges des ventes en l’état futur d’achèvement(ceux ci étant parfois en questionnement, voir barré de notre part car en contradiction)avec un délais très court de lecture, nous a relu sans que l on puisse lire, uniquement la vente en état, en partie corrigée.A ce jour, nous ne savons même plus ce qu il y a été modifié, car il ne nous a laissé qu une attestation justifiant qu il fallait compter 4 mois pour les enregistrements?
          Peut on réclamer une copie du dossier?
          je me souviens d un clause précisant que l acquéreur pouvait supporter une erreur de surface d’appartement de 5%maximum,(pour lui, la loi carrez),sans dédommagement et que pour les règlements, 25% a la déclaration d ouverture de chantier….5% a la mise a disposition des locaux vendus(même si les extérieurs pourront être réalisés pendant un ans après la remise des clé, sans aucun recours sauf le syndic (inexistant,car VEA??) et la mairie qui ne supportera pas de voir un terrain en friche??.
          Tout cela est ce légal ?
          je termine par une bonne nouvelle.Nous avons une garantie extrinsèque avec une banque régionale.
          Peut on réclamer une copie du dossier?
          Que pensez vous de cet écart de 5 %(au prix ou est le M2?)
          De l échéancier de paiement?
          Du fait qu il faille tout régler, avant que les extérieurs ne soient terminés?
          Car j ai l impression que tout est écrit a la décharge du vendeur et charge de l aquereur?

          ps, le notaire a un devoir d information…..je ne lui ai pas du tout confiance, vu comment s est déroulé l entretien!Il nous a précisé d un ton ferme à 19h00 qu il avait un autre rdv après nous, et qu il fallait se dépêcher de signer!!

          ,
          Je ne vous prendrais pas plus de votre précieux temps, mais l enjeu est important
          Éventuellement, quels conseillers ou organismes puis je rencontrer sur ma région au cas ou ?
          A moins que vous soyez dans cette partie.

          Merci pour votre retour

          Cordialement
          Bernard

          • Anne

            Bonjour Bernard,

            Nous sommes ravis d’avoir pu vous éclairer et vous aider !

            Vous pouvez toujours demander une copie du dossier, c’est à tenter, sachez tout de même que cela risque peut-être de prendre un peu de temps.

            Concernant la garantie, vous pouvez bien sûr en réclamer une copie, quoi qu’il en soit, la garantie et ses références doivent figurer dans votre acte authentique.
            Il y a effectivement une tolérance liée à la surface, les ventes d’immeuble à construire sont soumises aux articles L.262-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation. En l’occurence, l’article L.262-4 du CCH précise que l’acte authentique doit préciser la mention de la superficie de la partie privative du lot, conformément à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété des immeubles bâtis.
            Par ailleurs, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété dispose que toute promesse de vente doit mentionner la superficie de la partie privative du lot et précise, à l’alinéa 7, que « si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix à la moindre mesure. » L’article ajoute que « l’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. »
            Pour les règlements, c’est le type de garantie proposée par le vendeur, intrinsèque ou extrinsèque, qui détermine la grille d’appels de fonds.
            En outre, ce n’est pas parce qu’il s’agit d’une VEFA qu’il n’y a pas de syndic. Le promoteur doit en nommer un la première année, qui sera confirmé ou non lors de la 1ère assemblée générale par les copropriétaires. Ce syndic aura pour mission de réceptionner ou non les parties communes, c’est lui qui devra exiger de la part du promoteur l’achèvement de ces parties communes et qui les réceptionnera au moment où il estimera qu’elles sont « réceptionnables ».
            Concernant les responsabilités du vendeur et de l’acquéreur, elles sont définies dans le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).
            Lorsqu’il y a non-conformité, c’est-à-dire si le vendeur ne respecte pas le contrat : le logement n’est pas conforme à la description qui en a été faite ou s’il n’est pas achevé dans le délai et pour le prix convenu, l’acquéreur doit exiger du vendeur et du garant qu’ils remplissent leurs engagements, en leur adressant soit une lettre recommandée avec avis de réception, soit une sommation d’huissier.

            Si l’acquéreur n’obtient pas satisfaction à l’amiable, il doit assigner en justice le vendeur et le garant. Ces actions relèvent de l’article 1642-1 du code civil qui prévoit : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »
            L’article R261-14 du CCH prévoit aussi la possibilité de consigner 5% du prix de vente en cas de non-conformité, sachant que le but des réserves et dans le même temps de la consignation, est d’obtenir réparation. Si la réparation n’est pas possible l’acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou un dédommagement financier. A défaut d’accord amiable c’est le Tribunal de Grande Instance qui tranchera la question. La consignation n’est pas un dédommagement car la somme ne peut être débloquée qu’avec la levée des réserves.
            En cas de non-conformité constatée, il est conseillé d’adresser dans un premier temps un recommandé pour réclamer un dédommagement, si la réception est effectuée, le dépôt de garantie peut être consigné auprès de la caisse des dépôts et consignations.

            Quant à vos relations avec votre notaire, vous pouvez consulter la Chambre des Notaires de votre département.

            Bonne continuation à vous !

  23. Amelie

    Bonjour,

    J’ai acheté un appartement en VEFA en février 2012, le bien est actuellement en cours de construction et sera livré au troisième trimestre.

    J’ai constaté mi-février qu’une première modification avait été faite à mon insu concernant une fenêtre de chambre. En effet, au lieu d’être trapézoïdale, elle est devenue beaucoup plus étroite et allongée en hauteur. Bref cela donne bien évidemment plus le même rendu, nettement moins esthétique ni même agréable à vivre. J’en suis d’autant plus stupéfaite que j’avais à souligné mon scepticisme lors de la signature du contrat de réservation avec le commercial restant étonnée du fait que l’on puisse incorporer un store intégré à une fenêtre trapézoïdale. Ce dernier m’avait alors assuré de la faisabilité de la conception. J’ai donc, suite à cette constatation sur le chantier, envoyé une première lettre en recommandé où je précisais en parallèle que j’osais espérer qu’il n’y ait pas d’autres modifications faites à mon insu.

    Sans vrai retour de leur part je me suis rendue un mois après sur les lieux et j’ai constaté alors qu’un mur en limite de propriété d’environ 2 mètres de haut sur une longueur de 7,50 mètres avait été édifié sur ma terrasse à la place d’un muret devant arrivé à hauteur des garde-corps des cotés adjacents. Ce mur vient faire obstruction, modifie l’exposition et la qualité de vie de la terrasse (34 mètres carrés), élément substantiel du bien de représentant près de la moitié de la surface de l’appartement. J’ai donc envoyé dans la foulé un deuxième recommandé avisant le promoteur de mes constations de non-conformité du bien et lui en demandant d’urgence la mise en conformité.

    Je me suis entretenu depuis avec lui mais il ne veut pas me rencontrer, il me renvoie devant son maître d’œuvre et m’invite à relire mon acte notarié. Il semble pour la fenêtre se retrancher derrière un problème technique et me dit qu’il est en son plein droit. Concernant la terrasse, le maitre d’œuvre me dit que conformément au Plan Local d’Urbanisme de la ville, ils sont obligés de monter ce mur en limite de propriété à cause d’un vis à vis secondaire. Evidemment il ne s’agit pas là d’un problème technique découvert au cours de la réalisation, la contrainte de limite de propriété étant connue dès la conception du projet. L’architecte semble en avoir fait abstraction et lors de la vente du lot que l’on m’a présenté, seul un muret était présent, me permettant ainsi une pleine exposition de ma terrasse. Cette modification change radicalement la nature même du projet et la valeur du bien. Je précise par ailleurs, que le mur ne figurait pas dans les plans déposés en mairie par le promoteur dans le cadre de l’obtention du permis de construire.
    Le promoteur ne me semble pas être de bonne volonté pour trouver une solution à l’amiable, il semble tout à fait à l’aise avec le fait qu’il ne m’ait même pas informé et réagit comme s’il était en son plein droit d’apporter ces modifications. Je ne sais plus trop comment faire pression auprès de lui sans contacter un avocat et me lancer dans une procédure juridique.
    La mairie ainsi que l’étude notariale sont-ils en tort de leurs côtés pour avoir validé ces plans alors qu’il y avait une contrainte de limite de propriété ? Y a-t-il un recours auprès d’eux ?

    Vous remerciant vivement par avance pour votre aide.

    • Anne

      Bonjour Amélie,

      Lorsqu’il y a non-conformité, c’est-à-dire si le vendeur ne respecte pas le contrat : le logement n’est pas conforme à la description qui en a été faite ou s’il n’est pas achevé dans le délai et pour le prix convenu, l’acquéreur doit exiger du vendeur et du garant qu’ils remplissent leurs engagements en leur adressant soit une lettre recommandée avec avis de réception, soit une sommation d’huissier.

      Si l’acquéreur n’obtient pas satisfaction à l’amiable, il doit assigner en justice le vendeur et le garant.
      Ces actions relèvent de l’article 1642-1 du Code Civil qui prévoit : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

      L’article R261-14 du CCH prévoit aussi la possibilité de consigner 5% du prix de vente en cas de non-conformité, le but des réserves et dans le même temps de la consignation, est d’obtenir réparation. La consignation n’est pas un dédommagement car la somme ne peut être débloquée qu’avec la levée des réserves.

      Si la réparation n’est pas possible l’acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou un dédommagement financier.

      A défaut d’accord amiable, c’est le Tribunal de Grande Instance qui tranchera la question.

      Je vous conseillerai donc d’adresser? dans un premier temps? un recommandé pour réclamer un dédommagement ou alors la résolution de la vente si les réparations ne sont pas possibles.

      Si la réception est effectuée, le dépôt de garantie peut être consigné auprès de la caisse des dépôts et consignations. A défaut d’entente amiable il faudra assigner le promoteur en justice.

      En espérant avoir répondu clairement à vos questions, bon courage pour la suite, et à bientôt !

  24. Pascale

    Bonjour,

    J’ai signé fin Octobre 2012, un contrat de réservation pour un appartement en VEFA livrable en 2014. Le promoteur mettait en avant l’opportunité de beneficier de la loi scellier. Mon notaire s’est rapproché à plusieurs reprises du notaire du promoteur pour signer l’acte definitif avant fin mars 2013. Mais celui ci n’etait pas pret, et de fil en aiguille la signature n’a pas pu se faire avant la date limite pour beneficier des avantages de la loi Scellier. Maintenant, le promoteur me dit que je peux toujours beneficier de la loi Duflot. Mais les conditions ne sont pas les memes, pas de report d’une année sur l’autre si la deduction fiscale n’est pas utilisée, pa de possibilité de louer à un acendant… D’autre part je paie déjà mes cotisations d’assurance de mon prêt. Le promoteur me dit que je suis allée trop vite, mais pour moi l.imperatif était de signer avant fin mars. Quels sont mes reours ? Annulation, dédommagements ? Merci de votre réponse.
    Pascale

    • Anne

      Bonjour Pascale,

      La 1ère question est de savoir si vous pouvez prétendre à la caducité de votre contrat de réservation, une date prévisionnelle de signature de l’acte authentique doit y figurer, en l’occurrence le 1er trimestre 2013 dans votre dossier. En effet, la date de signature prévisionnelle de l’acte authentique d’acquisition fait partie des mentions qui doivent apparaître dans un contrat de réservation. Si aucune date ne figure au contrat ou bien si cette date ne peut être tenue du fait du réservant ou vendeur, votre contrat de réservation est caduc. Vous devez dans ce cas récupérer l’intégralité de votre dépôt de garantie. Concernant, les frais engagés, le réservant ne vous les doit pas, ils peuvent alors faire l’objet d’un négociation.

      La 2ème question serait de savoir si le bien que vous avez réservé est une bonne opération, et si finalement après réflexion vous tenez à concrétiser cette réservation ? Au- delà de la réduction d’impôt, le bien doit avoir une vraie définition immobilière : environnement économique et démographique, orientation, surface, prestations, annexes, prix. Si les fondamentaux sont bien présents, l’immobilier reste un bon investissement quelle que soit la réduction d’impôts qui y est associée. Vous devez cependant tenir compte des contraintes du dispositif en vigueur au moment de votre acquisition : plafonds de loyers, de ressources des locataires, possibilité de location à un ascendant ou descendant, conditions et montant de la réduction d’impôts, abattements ou non, durée.

      Si vous tenez vraiment à acheter cet appartement parce qu’il s’agit d’un bon investissement, vous trouverez forcément un terrain d’entente avec le promoteur. Au contraire, si vous souhaitez vous retirer de cette opération, le non-respect ou l’absence de date prévisionnelle de signature vous le permet juridiquement sans y laisser votre dépôt de garantie.

      Bonne journée !

      • Pascale

        Merci beaucoup Anne pour toute ces précisions. Je vais relire à nouveau mon contrat de reservation car je n’y avait pas vu de date prévisionnelle de signature de l’acte authentique. Entre temps j’ai eu le promoteur au téléphone. Il a finit par me dire que l’achat du terrain n’a été signé qu’en Février, et qu’il y a du retard maintenant à cause de la mairie. D’autre part il y a une maison à raser avant d’entreprendre la construction, cette maison est toujours habitée pour le moment, mais devrait soit disant être libérée très prochainement. Je reproche au promoteur de ne pas avoir informé les acheteurs du retard. Je ne sais pas trop si je peux lui faire confiance pour quoique se soit du coup. Les premieres signatures devraient se faire d’après lui courant mai. Qu’en pensez vous ?

        • Anne

          Bonjour Pascale,

          J’en pense que vous devez d’abord savoir si vous avez vraiment envie de concrétiser cette acquisition car il s’agit quand même de votre projet immobilier, soit un projet personnel que vous avez mené pratiquement à terme. Prenez du recul dans votre réflexion.
          Et si finalement, vous souhaitez continuer ce projet, vérifiez le type de garantie offerte par le promoteur, en espérant qu’il s’agisse d’une garantie extrinsèque, fortement recommandée. Ensuite, verrouillez votre contrat avec une date de signature et une date de livraison.

          Bonne journée à vous !

  25. weber

    Bonsoir, nous avons signé un contrat de reservation en VEFA en octobre 2012. Sur ce contrat, il est écrit que la signature de l’acte de vente devait se faire avant fin mars 2013 et que la livraison de l’appartement est prevue pour 2eme trimestre 2014. A ce jour nous n’avons toujours pas signé chez le notaire et nous nous sommes apercu (en regardant sur internet) que la livraison est repoussée à mars 2015 alors que les travaux n’ont toujours pas commencé.
    N’ayant encore rien signé chez le notaire, que pouvons nous faire par rapport à cette année de retard?
    De plus la banque nous preleve l’assurance depuis la signature du pret. Le deblocage des fonds n’etant pas fait, est ce legal de la part de la banque de prelever cette assurance? Si oui, elle va donc nous prelever un an de plus d’assurance?????

    • Anne

      Bonjour,

      Si votre prêt est signé, il est normal que vous payiez votre assurance de prêt.

      Utilisez ce coût comme un moyen de pression auprès du promoteur afin de faire accélérer la signature de l’acte.

      Quoi qu’il en soit cela signifie que vous êtes couverts selon les conditions de la couverture souscrite ce qui est plutôt rassurant.

      Bonne journée !

    • Anne

      Bonjour,

      Excusez-nous tout d’abord pour cette réponse tardive, en espérant qu’elle pourra encore vous être utile.

      Concernant le retard dans l’exécution de votre projet, si les conditions prévues au contrat de réservation ne sont pas respectées comme la signature de l’acte authentique, votre réservation est caduque et vous devez récupérer votre acompte.

      Pour les prélèvements d’assurance, cela signifie que vous êtes assurés. Quoiqu’il vous arrive, désormais dans la limite de la couverture souscrite, l’assurance de prêt interviendra et c’est la raison pour laquelle votre prime est prélevée tous les mois.

      A bientôt !

  26. cath

    bonjour,
    en juin 2012, j’ai signé une promesse de vente pour un appartement.
    dés la promesse j’ai demandé qu’une cloison soit enlevé et un placard crée.
    passant ainsi d’un f3 à un grand f2 (je transforme une chambre en cuisine ouverte), chose que j’ai fait mentionné avant signature.
    la signature chez notaire était prévue en novembre retardé à cause du marché immobilier.
    en janvier j’ai appris que la date de livraison passait du 2eme trimestre 2014 au dernier trimestre 2014.

    je viens de recevoir le projet et là 2 points à noté :
    1- la modification du plan n’ai pas mentionné
    (le promoteur m’a envoyé un courrier mentionnant qu’il ferait quand même les modifications mais qu’il ne pouvaient les mettre dans l’acte, il m’indique que je pourrais mettre les arrivé d’eau ou je souhaite, que le placard rajouter sur le plan initial sera crée…)
    2- erreur dans le calcul des déblocage de fond en ma faveur de 35000 euro.

    puis je faire confiance au promoteur quand au point 1
    est ce à moi de signaler l’erreur de sommes dans le calcul du notaire. si je ne le fait pas qu’est ce que je risque ?

    merci pour votre réponse

    • Anne

      Bonjour,

      Premièrement, si la modification est validée par écrit par le promoteur, cela vaut engagement ….même si cet écrit intervient avant ou après la signature de l’acte authentique.

      Concernant l’erreur sur le montant du déblocage des fonds, vous ne risquez rien, je pense qu’à un moment ou à un autre, cette erreur sera rectifiée. Quoi qu’il en soit, en débloquant les fonds plus tard, vous économisez des intérêts intercalaires.

      En espérant que notre réponse tardive (avec toutes nos excuses pour ce retard !) vous aide dans la bonne continuation de votre projet immobilier.

      A bientôt !

  27. Camille

    Bonjour,
    J’ai déjà envoyé un message mais il est resté sans réponse, j’ai vraiment besoin de votre éclairage.
    j’ai signé un contrat de réservation le 18 décembre 2012 pour un appartement (c’était le dernier du programme). J’ai pû visiter cet appartement car il était presque fini. Les 1ers appartements étaient d’ailleurs en cours en livraison. Le contrat de réservation indique la date du 31 décembre 2012 pour la livraison. Je dois signer l’acte définitif d’achat vendredi 26 avril mais l’appartement n’est pas terminé. Le promoteur me soutient qu’il s’agit d’une vente en VEFA et qu’il finira l’appartement sous 2 semaines. Je suis trés inquiète car la situation est bloquée. Mon notaire m’a expliqué pendant quelques mois qu’il ne pouvait s’agir d’une VEFA car les 1ers appartements étaient déjà en cours de livraison et que par conséquent nous verserions 100% du prix de vente et non les pourcentages intercalaires or il a changé de position depuis la semaine dernière. Ma question : est ce bien de la VEFA, le promoteur n’a t il pas obligation de livrer l’appartement au moment de la signature de l’acte définitif dans ce cas précis ? A partir de quel niveau d’avancement de la construction de l’appartement, le promoteur ne peut plus vendre sur plan mais en vente à terme ? Merci pour vos réponses que j’espère rapide (je signe normalement une vefa à 90% du prix de vente vendredi 26 avril).

    • Anne

      Bonjour Camille,

      Désolée pour ce retard !

      Logiquement, il devrait s’agir d’une vente « achevée ».

      Un immeuble est considéré comme achevé lorsque l’état d’avancement des travaux en permet l’utilisation effective, c’est-à-dire d’une manière générale :
      – quand le gros œuvre, la maçonnerie et la couverture sont terminés,
      – que les escaliers, parquets, portes et électricité sont assurés et le branchement sur les réseaux extérieurs effectués.
      Il ne reste donc plus que les éléments d’aménagement intérieurs (installation du chauffage, électricité, serrurerie, et la décoration des sols et des murs.

      Dans votre cas, cela ne change pas grand-chose, car il s’agira tout de même d’un appartement neuf, bénéficiant de l’ exonération éventuelle de la taxe foncière, des frais de notaire réduits et des mêmes garanties d’achèvement. S’il s’agit d’un investissement locatif, éligible à la loi Duflot, vous pourrez aussi bénéficier de l’avantage fiscal de ce dispositif.

      Bon courage à vous, à bientôt !

      • Camille

        Merci beaucoup pour cette réponse rapide. J’ai enfin une définition claire et une solution à mon problème.
        Je profite de ce message pour recommander ce blog à d’autres utilisateurs. Je vous tiendrai au courant.

  28. olivet nathalie

    bonjour . Je viens de refuser les clefs d’un appartement en vefa car l’appartement presente trop de « defauts »entre autre, une fenetre a ete forcee et le cache plastique qui dissimule le systeme de securite, a l’exterieur, a ete volé. Les autres fenetres du salon ont ete brulees par un chalumeau en chauffant le goudron de la terrasse. De plus, le portillon de la terrasse ne ferme pas a clef car ils ont mal regle le penne. ils me disent que je dois accepter l’appartement car pour eux,il est en parfait etat d’achevement et qu’il n’y a pas danger d’effraction.Il y a aussi un passage d’air au niveau des tuyaux des wc!!Je souhaite un dedommagement car j’estime subir un prejudice dans la mesure ou cet appartement doit etre loue, mais le promoteur ne veut rien entendre. de plus,independemment de ces problemes, le dedommagement qu’ils me proposent pour le mois de retard de livraison est largement en deca du prix du loyer pour lequel il est mis a l’agence. quels sont mes recours? Merci de me repondre rapidement car ils me recontactent jeudi

    • Anne

      Bonjour Nathalie,

      Je sais que je suis « hors délai » dans notre réponse, et je m’en excuse.
      Je tiens tout de même à vous remettre nos éléments de réponse car votre situation est bien particulière.

      Il faut à vrai dire être vigilant quant à la notion de « non-conformité » proprement dite, en effet celle-ci doit être réelle :

      Il y a non-conformité lorsque le vendeur ne respecte pas le contrat soit parce que le logement n’est pas conforme à la description qui en a été faite ou soit parce qu’il n’est pas achevé dans le délai et pour le prix convenu. Dans ce cas là, l’acquéreur doit exiger du vendeur et du garant qu’ils remplissent leurs engagements, en leur adressant soit une lettre recommandée avec avis de réception, soit une sommation d’huissier.

      Si l’acquéreur n’obtient pas satisfaction à l’amiable, il doit assigner en justice le vendeur et le garant.

      Ces actions relèvent de l’article 1642-1 du Code Civil qui prévoit : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »
      Dans votre cas, encore faut-il que les « défauts rencontrés sur les fenêtres soient réparables ?s ?

      L’article R261-14 du CCH prévoit la possibilité de consigner 5% du prix de vente en cas de non-conformité, le but des réserves et dans le même temps de la consignation est d’obtenir réparation. Si la réparation n’est pas possible l’acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou un dédommagement financier. A défaut d’accord amiable, c’est le tribunal de Grande Instance qui tranchera la question.
      Attention, la consignation n’est pas un dédommagement car la somme ne peut être débloquée qu’avec la levée des réserves.

      Je vous conseillerai donc d’adresser, dans un premier temps, un recommandé pour réclamer un dédommagement ou la résolution de la vente si les réparations ne sont pas possibles. Maintenant, si la réception est effectuée, le dépôt de garantie peut être consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

      A ce moment là, il faut demander la remise en état des « défauts » rencontrés, négocier vos loyers perdus (même si en la matière, rien n’est prévu au contrat et qu’il ne peut s’agir que d’un accord amiable), et proposer de consigner le solde de l’appartement déduit de la négociation liée au retard sur un compte séquestre, tout cela en attendant que les travaux soient réalisés.

      A défaut d’entente amiable, il faudra assigner le promoteur en justice.

      Bon courage à vous !

  29. marc

    Bonjour
    mon amie et moi (pacsés) avons acheté un appartement en vefa, nous sommes passé devant le notaire en decembre 2012 livraison de l’appartement prévue début 2014. nous venons de décider de nous séparer, peut on revendre avant la livraison?
    merci pour votre réponse

    • Anne

      Bonjour Marc,

      Oui vous pouvez revendre à n’importe quel moment. Ainsi, votre acquéreur achètera en VEFA lui aussi et, a priori, bénéficiera également de frais de notaire réduits dans la mesure où le bien n’est pas encore livré.
      C’est un argument qui pourrait vous aider à revendre, tout en essayant d’amortir vos frais d’acquisition.

      Bonne continuation !

  30. Eric

    Bonjour,
    J’ai acheté un appartement en VEFA.
    Les travaux ayant beaucoup de retard, j’ai obtenu en première instance des pénalités de retard.
    Puis le constructeur a été mis en redressement judiciaire.
    Heureusement la garantie extrinsèque, nous a permis d’être « livré ».
    Toutefois le garant me demande le solde de l’opération pour me transmettre les clefs.
    Le montant des pénalités étant supérieur à celui du solde, j’ai refusé.
    Pouvez-vous me préciser si le paiement du solde se fait par compensation avec les sommes dues ?
    Le garant peut-il conserver les clefs ?
    Merci d’avance,
    Bien à vous.

    • Anne

      Bonjour Eric,

      Nous avons décidé de consulter l’Adil pour être sûr de vous répondre correctement, et voici ce qu’il en est :

      Les pénalités de retard et les 5% du solde du prix, pouvant être consignés en cas de défaut de conformité, sont deux points bien distincts.
      Les 5% peuvent être consignés si des défauts de conformité sont constatés lors de la livraison de l’immeuble, que le bien soit livré dans les temps ou non, et les pénalités de retard n’ont pas à être imputées sur cette somme.

      A l’inverse, dès lors que les pénalités de retard ont été intégralement versées par l’organisme cautionnaire, les 5% n’ont pas à être retenus si le bien livré est conforme à ce qui a été prévu dans le contrat de VEFA.

      Le fait de débloquer les 5%, suite à la livraison du bien en conformité, n’empêche pas non plus de réclamer les pénalités de retard si celles-ci n’ont pas encore été versées.

      Bon courage, à bientôt !

  31. Nadia

    Bonjour Anne,

    Merci pour votre blog riche en informations sur la vefa.
    Mon mari et moi venons de signer un contrat de réservation pour un appartement en vefa livraison prévue 2ème trimestre 2015.
    Mais avec tous ces avis négatifs sur les malfaçons et l’absence de réponse de la part des promoteurs, nous sommes inquiets.
    Pourtant cet achat nous apparaît vraiment intéressant aussi bien en terme de coût, que d’emplacement, financement, taille etc.
    Nous avons 3 enfants très jeunes et nous avons peur que le délai de livraison dépasse bcp la date réelle de livraison et que notre appartement ne soient pas conformes etc.

    Pensez vous que la vefa est un bon investissement ?
    Est ce que l’on peut s’engager malgré tout en toute connaissance de cause, sachant que toutes constructions neuves présentes forcément des imperfections.
    Doit on demander à un expert d’être présent lors de la visite avant la remise des clés ?

    Merci de vos réponses

    • Anne

      Bonjour Nadia,

      Oui bien sûr, la Vefa est un excellent investissement. A partir du moment où vous avez en face de vous des interlocuteurs sérieux (promoteurs connus et reconnus sur son secteur, architectes, artisans…) et de vrais garanties comme une garantie financière d’achèvement extrinsèque … Le tout avec un emplacement de qualité et un prix cohérent sur son marché.

      Vous pouvez vous faire accompagner d’un expert si vous le souhaitez et si vous en ressentez le besoin même si ce n’est pas indispensable ou même si les points précédents sont respectés, mais sa présence sera dans ce cas à votre charge.

      Bonne continuation dans vos démarches !

  32. NAILA

    Bonjour
    Je viens d’acheter un bien qui sera livré si tout se passe bien au 4eme trimestre 2013. A ce jour, je n’ai en ma possession qu’un plan de mon appartement très peu détaillé, je n’ai que la longueur et la largeur totale de l’appartement. Les pièces sont détaillées uniquement en M2. Sur ce plan, je n’ai aucune information de l’emplacement des prises electriques, aucune informations sur mon espace cuisine (emplacement des prises), des luminaires, rien non plus dans la salle de bain. aucune information sur la largeur et la longueur exacte des pièces. J’ai cependant une notice descriptive qui me détaille le nombre de prises par pièce mais c’est tout. je ne connais pas l’emplacement des radiateurs je ne sais rien. Cela m’inquiète beaucoup et je cours derrière le promoteur qui me nargue en ne me répondant jamais. Pouvez vous me dire si j’ai le droit de le mettre en demeure de me fournir ce plan détaillé que j’attends parce que comment pourrais je faire un contrôle lors de ma visite de pré-livraison si je n’ai aucun détail? Si j’ai le droit de le mettre en demeure, pourrais je demander une compensation? Si oui de quelle mesure? Merci de votre aide. Naila

    • Anne

      Bonjour Naila,

      Si la livraison est programmée fin 2013, il existe forcément des plans plus détaillés avec des côtes précises, vous pouvez essayer de passer par le notaire et suspendre vos règlements des appels de fonds à la fourniture des plans côtés, des plans électriques et des plans de radiateurs.

      Vous pouvez même entrer en contact directement avec l’architecte dont le nom figure sur les plans, sur le descriptif…ou même sur le panneau de chantier. Mais vous ne pouvez pas demander de compensation.

      Il faut insister… Allez courage à vous !

  33. Laetitia

    Bonjour,
    J’ai siné un contrt e réservation pour un appartement en VEFA en septembre 2012, puis reçu en recommandé du notaire les documents signés. Je vais reçevoir d’ici la semaine prochaine mon offre de prêt.
    Je sais que sur le programme immobilier il reste quelques lots à vendre. Les travaux devant démarrer ce mois de mai, le promoteur affiche sur internet et sur le lieu de vente que les frais de notaire sont offerts jusqu’au 31 mai 3013. Je l’ai contacté pour pouvoir bénéficier de cette offre. Il m’a enfin répondu qu’il n’est pas prévu de faire cette offre rétroactivement. Pour autant, aucune mention ne précise sur cette offre qu’elle ne concerne que les lots restant.
    Comment faire pour contraindre le promoteur à m’en faire bénéficier?
    Je vous remercie pour votre réponse rapide!

    • Anne

      Bonjour Laetitia,

      Dans votre cas, il ne s’agit là que d’une pure négociation entre vous et le promoteur.
      En effet, puisque votre délai de rétractation est échu, vous n’avez pas beaucoup d’arguments.
      Essayer d’obtenir des petits travaux supplémentaires comme des volets électriques par exemple, mais retenez que vous avez eu le choix des lots contrairement à ceux qui réservent maintenant.

      Bonne journée !

  34. NAFTI JULIE

    Bonjour,

    J’ai signée avec mon conjoint un contrat de réservation de maison en VEFA le 29 septembre 2012. Nous devions signés l’acte authentique devant le notaire en mars 2013, hors fin mars nous avons reçu une lettre du promoteur nous expliquant qu’il y avait eu une erreur de faite de leur part, consernant l’estimation des biens et qu’ils n’avaient pas les moyens de financer le projet sans l’aide de la mairie. Pour cela ils avaient un rendez-vous avec la mairie le 17/04/2013, depuis aucune nouvelle. Malgré plusieurs appels de ma part au promoteur, je n’ai que la secrétaire qui me dit qu’un courrier me sera envoyé bientôt. J’ai demandé une date butoir, on m’avait dit avant juin car les travaux devaient commencer en juin 2013. Or, cette semaine j’ai appelé le promoteur et la secrétaire me dit que la réunion avec la mairie c’est bien passé mais qu’ils sont toujours en phase de négociation. Une lettre devrait nous être envoyé dans un délais de 2 semaines maximum et les travaux auront du retard. De notre côté, nous sommes allés à la mairie et le permis de construire vient d’être délivré. Cependant depuis janvier 2013 nous payons notre assurance de prêt env 70€ et nous n’avons plus vraiment confiance en notre promoteur qui ne répond pas à nos questions (nous avons 21 et 24 ans) et qui repousse toujours la date de signature et le début des travaux. Cette semaine, le promoteur nous a dit que c’est notre îlot qui allait être construit en premier et je lui ai demandé comment cela allait se passer si nous ne sommes pas livrés au 1er trimestre 2014 (comme stipulé dans le contrat de réservation). Pas de réponse claire, seulement qu’ils ont 1an a compté de la délivrance du permis de contruire (avril 2013) pour commencer les trauvaux.

    1: Est- ce qu’ils ont le droit de commencer les travaux en avril 2014 ?

    2: Est-ce que nous pouvons faire annuler la vente ?

    3: Ont-ils des pénalités de retard si nous ne sommes pas livré au 1er trimestre 2014 et comment sont-elle calculé?

    Merci de vos réponses.

    PS: nous avons fait un chèque de 5% du montant de la maison qui ne sera encaissé qu’au moment de la signature chez le notaire.

    • Anne

      Bonjour Julie,

      Comme je comprends votre inquiétude !

      Sachez qu’ils pourront commencer les travaux quand ils auront les moyens de les commencer ! Cela peut être en 2014 …
      Tout dépend de leur Garantie Financière d’Achèvement, si elle est extrinsèque, elle peut leur imposer un certain niveau de chiffre d’affaires avant de débloquer le crédit promoteur, et malheureusement cela peut prendre du temps !

      Dans votre contrat de réservation, doit être mentionnée une date de signature de l’acte authentique de vente (notaire), si elle y figure et qu’elle est dépassée, votre contrat de réservation est donc caduc. Vous devez alors récupérer votre acompte si vous le souhaitez. Si aucune date n’y figure pas, c’est une mention obligatoire, votre contrat peut également être caduc.

      En ce qui concerne les pénalités de retard, si elles ne sont pas prévues au contrat et ou à l’acte authentique, elles feront alors simplement l’objet d’une négociation entre vous et le promoteur.

      Maintenant, cela dépend aussi de vous !
      Si vous voulez vraiment aller au bout de cette acquisition ou non, et si vous êtes prêts à attendre quelques mois de plus tout en conservant vos acquis, prix et lot ? Réfléchissez-y bien d’autant que si le chantier n’est pas démarré, il vous sera difficile d’être livré au 1er trimestre 2014.

      Bon courage !

      • Julie

        Bonjour Anne,

        J’ai vérifié, il n’y a pas de date de signature dans le contrat de réservation. Cependant suite à un appel hier au promoteur nous devrions avoir une date de signature de l’acte notarié, ainsi que la date de début des travaux et de livraison d’ici 2 semaines. Nous allons donc attendre encore un peu car le projet nous tient vraiment à coeur et est financièrement très intéressant.
        Merci de votre réactivité et bonne journée,

        Julie

        • Anne

          Bonjour Julie,

          Si les choses s’arrangent alors tant mieux ! Ce qui compte c’est votre projet immobilier, et je vous souhaite qu’il aboutisse dans les meilleures conditions…

          Bonne journée !

  35. Marie

    Bonjour,

    Nous avons acheté un appartement en VEFA l’an dernier, la livraison va avoir lieu prochainement. Suite à des « déconvenues » avec le promoteur, nous comptons nous faire assister par un huissier lors de la livraison, afin d’éviter le chantage aux clés. Or, sur le courrier reçu pour proposer les dates de livraison, le promoteur précise qu’ils n’acceptent pas d’autres personnes que les acquéreurs lors de la livraison. Sous entendu qu’ils refusent la présence de l’huissier. Ont-ils le droit de refuser? pourriez vous me dire quelle loi nous autorise à nous faire accompagner d’un huissier?
    Je vous remercie par avance de votre aide

    • Anne

      Bonsoir Marie,

      Selon les déconvenues rencontrées, vous pouvez effectivement vous faire accompagner par un tiers lors de la livraison de votre appartement : un huissier ou un expert.
      Je vous conseille de vous rapprocher de l’ADIL locale qui saura vous guider de manière indépendante au plus près de vos droits.

      Bon courage !

  36. Marc

    Bonjour
    J’ai signe un contrat de réservation en vefa pour un bien a la montagne le 3 mars 2013 , la date butoir chez le notaire est le 30 juin 2013 , je n est pas signé encore l accord de prêt date limite 20 juin . Mon notaire vient de me faire part que le notaire du promoteur lui a confirme des contrariétés sur LE PROJET et fait état d un procès en cours! Les travaux devaient commencer en avril .3personnes qui avaient signés se sont retirés du projet… Je voulais savoir comment pouvoir aussi sortir du projet sans pénalités sachant que j ai déjà versé 5 % qui n ont pas encore été encaissé.
    D autres part des corps de métiers prévus dans le projet se sont retirés aussi de l affaire…
    Merci de votre réponse

    • Anne

      Bonjour Marc,

      Vous aurez sans doute un refus de financement de cette opération par votre banque, au vu des éléments dont vous faîtes état.

      Avec ce document, vous pourrez vous prévaloir d’un abandon du projet, prévu dans votre contrat de réservation, par courrier recommandé avec AR.

      En effet, il y a toujours une clause suspensive d’obtention du prêt. Vous demanderez donc le remboursement ou le retour de votre chèque (non encaissé).

      Courage !

  37. marc

    pour faire suite à mon mail précédent , j’ai appelé la mairie qui m’a confirmé avoir refusé le permis de construire!!!

    • Anne

      Effectivement, c’est une opération immobilière qui ne s’annonce pas très bien…

  38. Tuani

    Bonjour,

    Tout d’abord, merci pour votre article très explicatif. J’aurais néanmoins quelques questions sur des points bien particuliers.
    Nous avons fait l’acquisition d’un logement en VEFA, signé chez le notaire fin 2012 et qui devrait bientôt voir la fin. Mais cela ne fût pas simple et ce n’est toujours pas fini.
    Je vais noter mes différentes questions pour faciliter le suivi:
    1/ Notre constructeur nous annonce une liste d’équipements sanitaires fournis qui ne sera pas celle décrite dans la notice descriptive en annexe du contrat. D’après ce que j’ai pu en lire, cette liste est pourtant le document officiel décrivant la liste des équipements du bien. Est-ce bien le cas? Pouvons-nous demander un remboursement des équipements non founis?
    2/ Suite à une contrainte technique (que j’imagine réelle), le constructeur nous a averti que le plancher chauffant a été remplacé par des convecteurs à chaleur douce. Or, d’après ce que j’ai pu en lire, c’est une solution qui coute 10 fois moins cher que le plancher chauffant. Pouvons-nous exiger un remboursement de la différence?
    3/ La gestion de notre promoteur a occasioné des retards dans les travaux. En effet, plusieurs artisans et entreprises différentes se sont succédés car les précédents ne souhaitaient pas continuer ou alors retardaient leur venue sur le chantier, vu qu’ils n’étaient pas payés. La date de livraison approchant, on risque fort de dépasser le délai imparti. Comment exiger des pénalités de retard?
    4/ Corollaire de la question précédente: Afin de faire avancer les travaux, est-il envisageable de payer directement les artisans et déduire le montant des factures des fonds restant à débloquer?

    D’avance merci pour vos réponses.
    Tuani

    • Anne

      Bonjour Tuani,

      C’est une opération bien mal engagée. Non seulement vous avez un produit très inférieur en qualité à ce qui a été prévu dans votre acte notarié, avec en plus le risque de n’être jamais livré.
      Surtout, ne payez pas les artisans en direct car vous ne seriez couverts par aucune assurance (dommage ouvrage et garantie biennale).
      En fonction des éléments certainement notés dans votre acte, et non réalisés en conformité, c’est une cause d’annulation de la vente et la demande de remboursement de tous les appels de fonds.
      Il faut souhaiter dans votre cas que vous n’ayez pas engagé déjà des appels de fonds conséquents.
      La situation du promoteur ne doit pas être brillante.
      Il ne faut donc surtout pas engager d’autres sommes et vous constituer en association de copropriétaire pour défendre vos intérêts.

      Bon courage à vous !

  39. Stéphanie

    Bonjour,

    Nous avons acheté en VEFA et avons été livre en mars 2012. À ce jour les réserves ne sont pas levées. Nous avons un constat d huissier à l appui. Je rédige actuellement mon RAR dans lequel je mets en demeure le promoteur de réaliser les travaux sinon je transfère le dossier à l avocat pour assignation……. J ai oublié la suite. Pouvez-vous m aider svp?
    Merci

    • Anne

      Bonjour Stéphanie,

      Normalement, le vendeur d’un immeuble à construire (VEFA) a un délai d’un an à compter du mois suivant la prise de possession du logement, pour réparer les vices et défauts de conformité. A défaut, il faut saisir le tribunal mais avant l’expiration de ce délai (un an + un mois en pratique) : article 1642-1 et 1648 du code civil.
      Dans votre cas, je crains que l’action judiciaire, sur ce fondement, soit hors délai pour saisir le tribunal, il y a forclusion.
      Vous pouvez tout de même envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception mentionnant la menace de saisir le tribunal au cas où il y ait une réaction du vendeur. Mais en réalité, saisir le tribunal me paraît inutile en raison des délais, ou alors il faudrait tenter une action sur un autre fondement juridique (responsabilité contractuelle…).
      N’hésitez pas à contacter votre ADIL locale pour plus de précisions.

      Bon courage !

  40. Aurélien

    Bonjour,

    Nous avons achetez en VEFA avec apport + ptz + pret classique (non lissé).
    Lors de tous nos rdv nous avons tjrs demandez ce que nous devrons payé pendant la construction avant réception du logement et Il nous a été répété à chaque fois que nous n’aurions QUE les intérêt intercalaire du prêt classique à payé pendant la construction.
    Les appels de fond ont vidé notre apport, on attaqué un déblocage d’une partie du PTZ et voila que nous somme prélevé du remboursement du PTZ, hors on nous a induit en erreur puisque seul les intérêt intercalaire devait nous être prélevé d’âpres notre conseiller!
    Avec notre loyer de location actuelle + remboursement ptz + sur la fin de gros intérêt intercalaire nous allons etre a 50% d’endettement..
    Y a t il possibilité de stopper les remboursement du ptz pendant la construction et les faire partir que lorsque la construction sera terminée comme avec le crédit classique tel que sur le tableau d’amortissement?

    Merci

    • Anne

      Bonjour Aurélien,

      Malheureusement, je pense que votre banquier ne vous a pas tout expliqué ou pas « bien » expliqué le fonctionnement du PTZ.
      En effet, le PTZ est très réglementé, et le différé dépend des revenus lors de l’obtention du prêt.
      Je crains que vous n’ayez pas de possibilités d’arrangement.

      Bon courage !

  41. amza

    bonjour
    nous avons acheter une maison dans un lotissement vefa ,la livraison est prévue 1er trimestre 2013.Une erreur de calcul sur les fondations a été constaté .il le savait depuis longtemps.La communication est pitoyable heureusement que l’on se rendait sur le chantier pour suivre tout cela. Dans l’acte notarié ils est prévue des pénalités de retard de paiement mais pas pour la livraison, est-ce normale ,pas de réciprocité. il veulent que l’on signe un protocole d’accord pour une indemnité sur 6 mois (frais intercalaire et loyer) une somme dérisoire par rapport au préjudice. Ce document indique qu’aucune action en justice ne pourra se faire avec cet signature ,nous refusons bien sur. Perte de jouissance , pénalités de retard, frais bancaire etc…. que doit-on faire? merci pour votre réponse.

    • Anne

      Bonjour,

      Dans le cas d’une vente en VEFA, il est rarement prévu d’indemnités de retard de livraison. Trop d’aléas sont en effet possibles : intempéries, défaillance d’un artisan, délais administratifs, etc.
      Si une indemnité est envisagée par le promoteur, concernant les loyers et les intérêts intercalaires, c’est déjà une bonne chose, à la condition qu’elle couvre le manque à gagner réel c’est-à-dire les loyers non perçus et les intérêts qui ont couru pendant cette période.
      Il n’y a en effet pas d’autres frais indus car les appels de fonds ont dû être décalés d’autant. Cette indemnité est donc assez facile à calculer et à réclamer.
      Si l’erreur de calcul sur les fondations entraînent une diminution de la surface vendue, il s’agit d’un autre chapitre de l’indemnité qui, lui, est facile aussi à calculer; c’est la différence de surface par rapport au prix d’achat.

      Bon courage !

  42. Guillaume

    Bonjour, j’ai signé avec ma femme un contrat de reservation en VEFA le 19 juin 2013. Les conditions particuliaire stipulent:
    – Durée de validité du contrat : 4 mois à compter des présentes.
    – Date prévisionnelle de livraison : la date prévisionnelle de livraison du logement est fixée au 2nd semestre 2014.
    – Date prévisionnelle de signature de l’acte de vente: 4 mois à compter des présentes.

    J’ai obtenu mon crédit que j’ai signé le 01/06/2013 et transmis en main propre au constructeur le 14/06/2013.

    À ce jour ( 4 mois après la signature du contrat de reservation ) je n’ai pas de nouvelle du notaire pour la signature!!!

    J’ai également apris de la part du commercial qu’une modification du permis de construire était en demande auprès de la mairie, en effet il nous explique que l’entrée se fera finalement côté jardin et non par un couloir de service, donc modification complète des plans initiaux. Après contact avec la mairie, ces derniers ne sont pas au courant !!!!

    Après réflexion avec ma femme nous souhaitons nous rétracter rapidement, puis invoquer l’article R261-31 du code de la construction conformément au « a » afin de récupérer notre dépôt de garantie?
    Sinon vais je perdre mon dépôt de garantie?
    Faut il mettre en demeure par huissier le réservant avant de renoncer au contrat. Quels sont les délai à respecter?

    Merci d’une réponse rapide.
    Guillaume

    • Anne

      Bonjour Guillaume,

      Je pense qu’il faut lire dans votre post « février » et non « juin » dans les dates auxquelles vous faites allusion, si c’est le cas, voici nos réponses :

      La 1ère question est de savoir si vous pouvez prétendre à la caducité de votre contrat de réservation, une date prévisionnelle de signature de l’acte authentique doit figurer au contrat de réservation, c’est une mention obligatoire, et en l’occurrence, elle figure dans le vôtre « 4 mois après la signature des présentes ». Si aucune date ne figure au contrat ou bien si cette date ne peut être tenue du fait du réservant ou vendeur, votre contrat de réservation est caduc. Vous devez dans ce cas récupérer l’intégralité de votre dépôt de garantie. Vous devez alors formuler votre volonté d’annulation en recommandé avec AR, en la fondant sur la caducité du contrat de réservation liée à l’absence de signature d’un acte authentique dans les délais prévus et, demander la restitution intégrale de votre acompte. Concernant, les frais engagés (frais de dossier bancaire, assurances de prêt…), le réservant ne vous les doit pas, ils peuvent alors faire l’objet d’un négociation.

      La 2ème question serait de savoir si le bien que vous avez réservé est une bonne opération, tenez-vous à concrétiser cette réservation ? Au- delà de l’investissement proprement dit, le bien doit avoir une vraie définition immobilière, environnement économique et démographique, orientation, surface, prestations, annexes, prix…. Si les fondamentaux sont bien présents, l’immobilier reste un bon investissement. Si vous tenez vraiment à acheter cet appartement parce qu’il s’agit d’un bon investissement, vous trouverez forcément un terrain d’entente avec le promoteur. Au contraire, si vous souhaitez vous retirer de cette opération, le non-respect ou l’absence de date prévisionnelle de signature vous le permet juridiquement sans y laisser votre dépôt de garantie.

      A bientôt !

  43. WEINGARTNER

    Bonjour Anne,
    Nous avons achetez un appartement en VEFA en avril 2011. La livraison doit s’effectuer pour nous en fin de cette semaine !
    Nous avons acheté ce bien en cœur d’ilot et au 1er étage, en particulier parce qu’il donnait sur le jardin d’une copropriété voisine. Nous avons découvert récemment que le nouveau mur mitoyen avec celle-ci est à hauteur du 1/3 de nos fenêtres. Et une grille dont la hauteur dépasserait nos fenêtres pourrait être installée. Le promoteur ne l’a pas posé à notre demande.
    En fait, le terrain de notre copropriété est en contrebas de sa voisine ce qui explique la hauteur de ce mur.
    Lors de la livraison, nous souhaitons consigner 5% du prix de vente pour non-conformité pour faciliter la négociation, si possible une baisse de la hauteur du mur (avec rectification du permis de construire).
    Est-ce que le non respect du cadre extérieur à notre appartement peut nous permettre de bloquer en consignation cette somme ?
    Et quant est-il alors de la remise des clés ?
    Merci d’avance pour votre réponse.
    Cordialement .
    Richard

    • Anne

      Bonjour Richard,

      Il faut que vous puissiez justifier cette non-conformité. Commencez par vérifier le Permis de Construire, si ce mur et cette grille en font partie, il n’y a pas de non-conformité même si le vendeur ne vous l’a pas expressément signalé lors de vente du bien. L’ensemble des pièces du dossier sont consultables librement chez le notaire de l’opération avant la signature de l’acte donc, à votre disposition.
      S’il y a effectivement non-conformité avérée, assurez-vous en préalablement à toute action, vous pourrez alors ouvrir une discussion.
      Lorsqu’il y a non-conformité, c’est-à-dire si le vendeur ne respecte pas le contrat : le logement n’est pas conforme à la description qui en a été faite ou s’il n’est pas achevé dans le délai et pour le prix convenu, l’acquéreur doit exiger du vendeur et du garant qu’ils remplissent leurs engagements, en leur adressant soit une lettre recommandée avec avis de réception, soit une sommation d’huissier.

      Si l’acquéreur n’obtient pas satisfaction à l’amiable, il doit assigner en justice le vendeur et le garant.
      Ces actions relèvent de l’article 1642-1 du code civil qui prévoit : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

      L’article R261-14 du CCH prévoit effectivement la possibilité de consigner 5% du prix de vente en cas de non-conformité. Cependant le but des réserves, et dans le même temps, de la consignation est d’obtenir réparation.
      Si la réparation n’est pas possible l’acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou un dédommagement financier. A défaut d’accord amiable, c’est le Tribunal de Grande Instance qui tranchera la question. La consignation n’est pas un dédommagement car la somme ne peut être débloquée qu’avec la levée des réserves.

      Je vous conseillerai donc d’adresser dans un premier temps un recommandé détaillant la situation et l’objet précis de votre réclamation. Si la réception est effectuée, le dépôt de garantie peut être consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations.

      A défaut d’entente amiable, il faudra assigner le promoteur en justice.

      Bon courage à vous !

  44. Aurélie

    Bonjour,

    Nous avons signé un contrat de réservation pour une maison en vefa en novembre 2012.
    La date prévisionnelle de signature de l’acte définitif était prévue au 1er trimestre 2013. Le promoteur a rajouté après que nous ayons signé : « sous réserve de levée des recours en cours de négociation » (sans préciser quels recours). (nous possédons la version initiale paraphée et signée par nos soins avant sa signature où cette mention ne figure pas)
    A ce jour, nous n’avons toujours pas de date de signature de l’acte de vente et aucun projet d’acte de vente ne nous est parvenu. Nous souhaiterions annuler notre achat en récupérant notre dépôt de garantie, en invoquant l’article R261-31 du CCH pour non conclusion du contrat de vente du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat de réservation.

    Nous avons reçu un courrier au mois de mars de la part du promoteur nous indiquant que l’ensemble des recours étaient levés et que la signature de l’acte de vente interviendrait au mois de mai 2013.

    Lorsque nous questionnons le promoteur, il nous dit qu’il y a un nouveau recours lié à l’étude faune-flore au sujet d’une fleur présente sur la parcelle.

    Le fait qu’il ait rajouté à la main « sous réserve de levée des recours » me fait douter sur notre droit à faire appliquer l’article R261-31.

    Quels sont nos droits ? Comment peut-on annuler cette réservation sans perdre notre dépôt de garantie.

    Merci pour votre aide.
    Aurélie

  45. Julien

    Bonjour,
    Nous avons acheté un appartement en VEFA dans le courant de l’an dernier qui doit être livré fin du 1er trimestre 2014.
    Habitant relativement proche du lieu de construction, nous avons pu faire occasionnellement des sauts voir l’état de l’avancement une fois les travaux commencés.
    Nous avons eu la surprise de constater lors d’un passage qu’une ouverture pour porte fenêtre du séjour était manquante, chose signalée au promoteur et qui vient d’être corrigée après percement du mur…mais invoquant une différence entre notre plan (signé et signé de nouveau pour modifications) et le permis de construire, cette fenêtre se trouve décalée d’environ 1.5m-2m par rapport au plan signé et vient condamner un emplacement non négligeable dans le séjour.

    J’imagine aisément que nous allons recevoir sous peu un nouveau plan pour signature, mais nous souhaiterions avoir une idée de nos possibilités/droits dans ce cas.

    Nous vous remercions par avance des éléments que vous pourrez nous apporter.

    Cordialement.

    Julien

    • Anne

      Bonjour Julien,

      Vous indiquez qu’un premier plan a été signé et qu’à la suite de la modification, vous avez signé un second plan pour modifications.

      Si c’est le cas, il n’y a plus rien à faire.

      Si cependant, vous recevez encore un autre plan modificatif avec le percement de la porte fenêtre, alors, avant de le signer, vous pourrez éventuellement négocier avec votre promoteur.

      Ce dernier pourra ou non accepter une contrepartie financière ou matérielle (travaux supplémentaires gratieux) raisonnable pour ce préjudice.
      Ce ne sera certainement pas une grosse négociation, car le plus important est qu’il vous remette les clés d’un appartement qui conviendra dans sa globalité, sans mettre en péril l’opération immobilière.

      Bonne journée !

      • Julien

        Bonsoir,

        tout d’abord merci pour votre réponse, néanmoins je pense que ma formulation n’était pas bonne sur un point, nous avons signé un plan modificatif pour des travaux que nous avions demandé – suppression d’une cloison entre le séjour et la cuisine – mais bien avant ce décalage de fenêtre.
        Quel que soit le plan signé, la fenêtre était prévue à un autre endroit que celui ou elle se trouve aujourd’hui et qui ne correspond à aucun document signés à ce jour.

        Cordialement.

        Julien

        • Anne

          Bonjour Julien,

          Dans ce cas, il faudra émettre une réserve lors de la livraison et demander des explications.

          Et s’il y a négociation, mes premiers éléments de réponse pourront vous aider.

          Bonne journée !

  46. Vella

    Bonjour, nous avons acheté en VEFA et seront livrés en décembre 2013.
    Nous bénéficierons d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans.
    Nous hésitons donc à demander au promoteur de nous livrer en janvier 2014. Si la livraison se fait en décembre nous perdrons une année d’exonération fiscale de taxe foncière:
    Livraison décembre : exonération 2013( pour n’y avoir vécu qu’un mois) et 2014
    Livraison janvier: exonération 2014 et 2015.

    Mon raisonnement est il correct ??
    Merci par avance
    Muriel

    • Anne

      Bonjour Muriel,

      Tout d’abord, il faut bien vérifier l’exonération de cette taxe foncière. La plupart du temps, l’exonération ne porte que sur la partie départementale et régionale de la taxe foncière, soit sur environ 40% de sa valeur. C’est souvent la commune qui n’exonère pas.

      S’il s’agit de votre résidence personnelle, cela en vaut-il donc la chandelle de repousser votre installation ?

      S’il s’agit d’un investissement locatif , cela aurait une conséquence plus ennuyeuse car cela repousserait le bénéfice de la réduction d’impôt d’une année.

      A bientôt !

      • Vella

        Merci Anne pour votre réponse, il s’agira de notre résidence principale sur la commune de marseille. Nous allons avoir (si la livraison est en décembre)notre appartement neuf et notre location au 2 janvier 2014( car déménagement et remise en état oblige …)aurons nous deux taxes d’habitations?
        Merci

        • Anne

          Bonjour Muriel,

          Vous n’aurez qu’une seule taxe foncière à payer : celle correspondant à la résidence où vous avez habité le plus de temps dans l’année.

          Si vous en receviez 2, il suffirait de faire une demande à votre administration fiscale pour en annuler l’une d’elle.

          Bonne journée !

  47. da silva

    Bonjour,

    Ayant acheté en VEFA, lors de la remise des clefs, mon promoteur a refusé de noter deux de mes réserves, j’ai alors refusé de signer l’état des lieux, et suis dans un grand stress : que dois-je faire pour ne pas être en tort?

    puis-je faire constater par huissier qu’il refuse de noter certaines réserves?

    • Anne

      Bonjour,

      Dans cette condition, je suppose que vous n’avez pas soldé le prix total.

      La meilleure solution serait de proposer un nouveau RV de réception, et je vous conseille de vous faire assister d’un expert en bâtiment qui pourra apprécier sur place le bien-fondé de ces réserves.

      Bon courage, et bonne journée à vous !

  48. Deseigne

    Bonjour,

    J’ai signé un contrat de réservation il y a quelques mois pour un trois pièces, j’ai reçu le projet d’acte authentique qui correspondait quasiment au contrat de réservation, sauf que nous sommes passé d’un trois pièces à un deux pièces (surface égale). Justification de l’architecte « le quota des parkings a était mal calculé, donc modification de certains appartement ».

    J’ai envoyé une lettre recommandé pour signaler la non conformité du projet d’acte (au notaire et au promoteur), depuis nous sommes en négociations.

    Ces dernières ont étés stopper nette par le promoteur me demandant de donner ma position sur la situation en l’état (souhaitons nous acheter ou non), si nous ne donnons pas de nouvelle vite il « considéra que nous ne souhaitons pas acheter et prendra les mesures nécessaires pour que nous soyons libre d’engagement l’un envers l’autre »

    Ces arguments sont ils valable ? Et quelle sont mes recours ?

    Je vous remercie par avance

    • Anne

      Bonjour,

      Le promoteur, malveillant envers la conformité de son programme, est dans l’impossibilité de vous octroyer un T3 comme prévu, mais de le transformer en T2 pour des questions de règlementation de l’urbanisme en terme de stationnements.
      Vous avez deux possibilités.
      La première est de vous désengager de cette acquisition pour non-conformité au plan d’origine, mais dans ce cas, il faut avoir les garanties du remboursement des sommes engagées. Car en effet, s’il s’agit d’un investissement locatif d’un T2, au même prix qu’un T3, vous n’en retirerez pas le même loyer.
      L’autre solution est d’accepter cette modification, à la condition que vous puissiez, après la livraison du bien, le transformer vous-même, aisément en T3. Il s’agira alors pour vous de négocier cette faisabilité technique et financière avec le promoteur.

      A bientôt !

  49. Flo & Ben

    Bonjour,

    Nous avons signé un contrat de réservation pour une maison avec deux places de parking extérieur.
    Lorsque nous avons reçu l’acte notarié qu’il faudra signer, il est fait mention d’une seule place de parking extérieur !
    Après plusieurs échanges (par mail) avec le promoteur – celui-ci nous garantissant qu’il y aurait bien deux places et nous pressant d’établir une date avec le notaire pour signer – il a reconnu (par mail) une erreur dans ses plaquettes.
    Ce cher Promoteur refuse de baisser le prix de vente, refuse de modifier le cahier des charges et le cadastre (alors qu’il y a un lot de 3 places : 1 pour nous et 2 pour les visiteurs, que l’on pourrait changer en 2 pour nous et 1 seul visiteur).
    Pouvons-nous le « forcer » à modifier le cahier des charges afin de satisfaire le contrat de réservation signé ?

    Par avance, merci pour votre réponse.

    • Anne

      Bonjour,

      Vous n’êtes pas obligé de signer un acte notarié s’il n’est pas conforme à la réservation antérieure.
      Vous pouvez attendre la négociation avec le promoteur et les conditions qu’il pourrait vous octroyer en dédommagement ou en alternative avec l’un des parking visiteurs.
      Néanmoins, s’agissant d’une maison, il n’y a vraisemblablement que 2 places de stationnement : l’une dans le garage et l’autre à l’extérieur, ce qui est la norme habituelle. Les places visiteurs devant rester libre pour l’occasion ou pour les visiteurs des maisons du lotissement.

      Bonne journée !

      • Flo & Ben

        Bonjour,

        Merci d’avoir pris le temps de me répondre.

        « Vous pouvez attendre la négociation avec le promoteur et les conditions qu’il pourrait vous octroyer en dédommagement ou en alternative avec l’un des parking visiteurs. » ==> c’est ce qu’il va se passer. Entretemps, j’ai un le directeur régional qui m’a expliqué qu’effectivement, tous les documents internes parlent de deux places extérieures (+ le box) alors que l’acte notarié ne mentionne qu’une place.

        Il essaie de trouver une solution à nous proposer avec ses géomètres, architectes et autres experts. Logiquement donc, le cahier des charges devra être revu, ce que refusait de faire notre interlocuteur précédent. Le directeur lui, peut apparemment prendre cette responsabilité.

        La signature reculera donc de quelques jours/semaines (mais elle a déjà onze mois de retard !), mais au moins nous signerons un acte notarié conforme à ce qui nous a été promis.

        Bonne soirée.

        • Anne

          Bonjour,

          Si cela s’arrange alors tant mieux !

          Bonne journée à vous !

  50. Séverine

    Bonjour,
    Avec mon ami nous sommes très intéressés par un projet d’immobilier neuf qui se fait sur la commune dans les mois à venir. Lors de la dernière opération commerciale en VEFA qui avait eu lieu dans la ville, tous les lots qui nous intéressaient étaient partis en quelques heures lors du week-end de « pré-commericalisation ».
    La prochaine opération devrait intervenir en septembre et mon ami pourrait être en déplacement à l’étranger. Puis-je signer seule le contrat de réservation à nos deux noms ? Faut-il que je le signe en mon nom propre et que je demande ensuite à faire rajouter mon ami ? y a t-il besoin dès cette étape d’une procration faite chez le notaire ou n’est-ce pas nécessaire (nous n’avons pas encore les caractéristiques précises des biens qui seront mis en vente, il ne peut donc pas préciser dans la procuration des éléments de surface ou de prix…)
    Merci de votre aide
    Bonne soirée
    Séverine

    • Anne

      Bonjour Séverine,

      Vous pouvez faire rédiger le contrat de réservation à vos deux noms, signer pour vous et pour votre ami en précisant « po », « par ordre ».
      Vous pourrez joindre et fournir au promoteur avec le contrat de réservation, un « mandat » manuscrit rédigé et signé par votre ami. Ce document formel (Je soussigné…) devra préciser qu’il vous mandate pour le représenter lors de la signature du contrat de réservation lié à telle opération et correspondant à tel type de bien.
      Plus le mandat sera précis, mieux ce sera. D’ailleurs, la signature ayant lieu sous seing privé, le mandat n’a pas besoin d’être authentifié par un notaire, il faut juste qu’il soit daté, signé par le mandant en comportant le maximum de détails possibles.

      J’espère que ces informations vous aideront à concrétiser au mieux votre projet immobilier, à bientôt !

  51. wacrenier

    bonjour,
    je viens vers vous pour avoir quelques précisions d’ordre légal.
    En effet j’ai acheter une villa mitoyen en vefa qui doit mettre livré au mois d’octobre. J’ai fais faire un conduit de cheminée en modification de plan. Mon cheministe a constaté sur photo, un non respect de l’ecart feu ( ou distance de sécurité) entre le conduit et le mur mitoyenneté . Question posé en réunion de chantier au chef de chantier qui m’a envoyé baladé avec mes norme fumisterie, et qu’il ne savais pas quel était la distance entre le mur et le conduit ( fermé a ce moment la). J’ai donc provoqué une réunion exceptionnelle de chantier entre moi, le cheministe, le chef de chantier et le service technique du promoteur. Conclusion, écart feu non respecté a priori avec des placos combustible, le chef de chantier ne savais même pas quel isolant a été utilisé dans le coffrage du conduit… conclusion il devait me proposé une solution d’isolation thermique et phonique incombustible, pour pouvoir conserver le conduit. Résultat, je viens de recevoir un mail du service technique me disant me finalement aucune modification n’est nécessaire puisque les placos tout le long du conduit sont classé M1, donc pas d’obligation de respecter l’écart feu ( info qu’il ne savait pas sur le chantier???). Le problème c’est que ce n’est visiblement pas le cas du placos du rdc, ce qui pose soucis à la réalisation de la cheminée et de son tubage… es ce que je peut exiger le changement de placo du rdc (on me répond que c’est le problème de cheministe)? es ce que je peut exiger un certification de conformité du conduit?
    Deuxième chose j’ai demandé a ce qu’on me laisse quelque tuiles, carrelages et faïences, pour modèle en cas de changement. On m’a répondu que ca ne se faisait pas… Es ce que c’est une obligation, es ce que je peut demander un descriptif complet de tous les matériaux utilisés et facturé a la construction de la maison? et donc réclamer les lots entamés non finis. Je n’ai que des plans grossiers, signé a la réservation… quels sont les plans complets a demander aux prometteur?
    Enfin, en ce qui concerne la livraison, qu’est ce que je doit exiger, et que faire pour être sur de ne pas passé a coté de malfaçons? je suis seule et célibataire, et ni connait pas grand chose en bâtiment…
    Que faire s’il refuse mes réserves??? je vous remercie de votre patience, et de vos conseils.. Cordialement

    • Anne

      Bonjour,

      Si les « Travaux Modificatifs Acquéreur », TMA, ont fait l’objet d’un chiffrage et de la signature d’un devis par le promoteur ou sa maîtrise d’ouvrage, ces travaux sont dus dans les règles de l’art. A partir du moment où ils sont contractualisés par le biais de la signature collatérale d’un devis ou d’une « fiche TMA », le promoteur les doit et ils font l’objet d’une couverture par ses garanties techniques.
      Si vous pouvez justifier d’une non-conformité du travail réalisé par le promoteur via une attestation du cheministe ou d’un expert, vous pourrez exiger du promoteur leur mise en conformité. Maintenant s’il est lui, en mesure de justifier la conformité du travail effectué…. là, vous entrez dans une « bataille » d’experts.

      Concernant la récupération d’exemplaires de carrelage, faïence, etc., ce n’est pas une obligation. Mais, avec les poseurs, vous pouvez parfois récupérer « des chutes » ou des « restes » ou au moins les références des matériaux utilisés. Vous avez théoriquement déjà un descriptif technique fourni lors de la signature de votre acte authentique, dans lequel vous pouvez parfois trouver des références indicatives.

      Vous pouvez bien sûr demander des plans côtés dans le but de prévoir des travaux de décoration ou d’aménagement post-livraison comme la cuisine, des placards sur mesure, les peintures….

      Lors de la livraison, vous pouvez vous faire assister d’un expert, en sachant que son intervention sera à votre charge. Dans ce cas, vous devez juste le signaler au promoteur. Quoiqu’il en soit, il s’agit d’une construction neuve, elle est donc couverte par des garanties :

      – La garantie de parfait achèvement (1 an),

      – La garantie de bon fonctionnement (2 ans),

      – La garantie décennale et l’assurance Dommage Ouvrage (10 ans).

      Ces garanties seront enclenchées à partir de la signature du procès-verbal de livraison de votre bien.

      Bon courage à vous !

    • Anne

      Bonjour,

      Concernant la problématique du conduit de cheminée, l’aspect technique doit être étudié et validé par un professionnel de la cheminée. Il ne faut pas qu’il soit simple vendeur, mais technicien dans ce domaine car les conséquences peuvent être importantes pour l’avenir et la sécurité de votre bien. Si ce n’est pas le cas, il faut faire appel à un expert en bâtiment tel que architecte ou tout autre ingénieur en bâtiment. Je vous conseille fortement de faire appel à ce professionnel pour vous assister également lors de la réception de votre bien.
      Les plans complets que vous pouvez demander sont les plans « d’exécution » utiles aux artisans et élaborés par l’architecte du programme.
      Vous avez aussi la possibilité de vous faire communiquer le plan électrique de votre logement par le promoteur ou l’électricien en charge de ce dossier.
      Il se peut que vous ne puissiez récupérer les matériaux non utilisés, car ils sont nécessaires à l’ensemble du bâtiment. Cependant, vous êtes en droit de réclamer les références et marques des matériaux afin de s’en procurer dans l’avenir si nécessaire.

      Bonne journée !

      • wacrenier

        bonjour, je vous remercie de vos conseils et renseignements… j’ai fini par obtenir du promoteur une non facturation du conduit de cheminée, ce qui me permet de payer le surplus du tubage nécessaire pour compenser, la non conformité du conduit…
        j’ai une dernière question a vous poser, a 15 jours de la livraison, je viens de me rendre compte, que le couleur et l’esthétique extérieur du crépis n’ai pas conforme au projet d’origine de l’architecte déposé avec le permis de construire… une modification du permis de construire, pour modification de façade a été déposé par l’architecte cette été, plus d’un an après la signature de l’acte notarié… Je sais que les plaquettes, cd etc ne sont pas contractuelle, mais quand même le projet d’architecte déposé au permis de construire ne l’es t’il pas??? avait t’il le droit de faire des modifications au permis de construire après l’acte notarié a notre inssu??? et que dois je faire a 15 jours de la livraison… Je vous remercie encore une fois pour votre aide.
        cordialement

        • Anne

          Bonjour,

          L’architecte peut tout à fait déposer un projet modificatif à tout moment de l’édification du projet immobilier si un ou plusieurs éléments doivent respecter des contraintes techniques ou des modifications architecturales.

          En effet, c’est l’une des raisons pour lesquelles, les plaquettes portent la mention « document non contractuel ».

          A bientôt !

  52. Guy

    Bonjour Anne,
    Tout d’abord, bravo pour votre blog très enrichissant.
    Voici nos interrogations :
    Nous avons pu visiter notre futur appartement T3 R+4 avec terrasse de 32 m2 (plus de la moitié de l’appartement) acheté en VEFA (livraison prévue quatrième trimestre 2013, acte authentique en mars 2012).
    Outre quelques erreurs facilement corrigeables, nous avons constaté qu’aucun accès via la chambre, la cuisine et le séjour n’était possible à une personne à mobilité réduite pour aller sur la terrasse (pourtant d’une profondeur supérieure à 60 cm), le seuil des portes fenêtres étant à 30 cm du sol à l’intérieur. Ce « détail » technique n’était pas indiqué sur les plans que nous avons signés. La terrasse est aussi coupée par une poutre de traverse apparente au dessus de notre carrelage.
    La construction étant bien avancée, nous sommes étonnés que celle-ci se soit faite sans ajoute précisant les niveaux des seuils de porte.
    Notre question : est-ce que l’ajout ultérieur de niveaux aurait du nous être signalé ? Cet ajout constitue-t-il une modification des plans. Cette hauteur de 30 cm sous les seuils constituent-elle un défaut de conformité puisque rien n’était indiqué sur le plan ?
    Nous avons dans notre famille une personne en fauteuil et nul ne sait de quoi est fait l’avenir concernant sa santé. Aussi, nous nous trouvons laisé. En choisissant cette grande terrasse, nous pensions bien en profiter et faire profiter nos amis et notre famille. Sachant que techniquement, réparation il ne peut y avoir, quels dédommagement pouvons-nous demander ? Comment calculer la contre partie financière ? A nos yeux, cela dépasse bien les 5% du prix de l’appartement. Qui peut nous renseigner ? Nous nous posons la question de savoir si la nouvelle règlement PMR a bien été respectée et nous ne voulons en rien la résiliation du contrat vu l’emplacement de notre futur immeuble.
    Par avance, je vous remercie pour votre réponse et vous félicite pour la création de ce blog.

    • Guy RAPAILLE

      Bonjour Anne,
      Sans réponse à notre message du 19 août, je me permets de vous réécrire car nous rencontrons prochainement le promoteur et votre avis nous sera bien utile.
      Bonne journée.

      • Anne

        Bonjour Guy,

        Je suis confuse de ne pas vous avoir répondu plus tôt, vous qui nous avez tant complimenté sur notre blog, j’en suis navrée. Je vous présente mes plus plates excuses, en espérant que vous les accepterez.

        Votre situation est bien ennuyeuse, je le comprends, et cette différence de niveau est plus que dommageable. Mais pour vous répondre précisément et correctement, j’ai besoin de faire vérifier certaines informations. Je reviens vers vous le plus tôt possible, c’est promis !

        En attendant, je vous souhaite une excellent week-end, à très bientôt !

      • Anne

        Bonjour Guy,

        Votre situation est vraiment particulière et je ne suis pas en mesure de vous apporter de réponse technique concernant les normes handicapées dans les bâtiments, tant ces normes sont nombreuses et complexes. Cependant, vous pouvez prendre contact avec le service accessibilité de la DDTM qui répond aux questions à ce sujet : Mme Le Roux – 02 97 68 13 57. Si vous le souhaitez, je peux aussi vous envoyer par mail la circulaire en vigueur sur les normes handicapées dans les immeubles collectifs.

        Cela dit, il me paraît normal de considérer que si les normes handicapées (censées être obligatoires) n’ont pas été respectées, cela constitue un défaut de conformité. Pour en avoir le « coeur net », prenez rendez-vous auprès de l’ADIL la plus proche de chez vous. Ils sauront vous conseiller au mieux quant aux possibilités d’actions.

        Bon courage à vous !

        Cordialement,

  53. carlton

    Bonjour, j’ai signé un contrat de réservation en VEFA début janvier 2013. Les conditions stipulent:
    – la présente réservation est consentie pour une durée de 45 jours à compter de la signature des présentes
    – le réservataire s’oblige à ce que l’acte notarié soit régularisé dans un délai de 90 jours à compter de la signature du présent contrat de réservation ou passé ce délai, dans un délai de 8 jours à première demande du réservant.

    Nous sommes en août 2013, la signature de l’acte notarié n’est pas encore intervenue (pas de projet d’acte reçu non plus).
    L’offre de prêt a été signée en mars 2013 et valable 6 mois (4 + 2 mois supplémentaires), soit jusqu’à fin septembre.
    Ma situation professionnelle devant évoluer et m’imposant une mutation dans un autre département dans 1 an ou 2 au plus tard, je ne souhaite plus acquérir cet appartement.

    La date prévisionnelle de signature de l’acte de vente ne me parait pas explicite.
    Puis-je invoquer la caducité du contrat de réservation liée au non-respect du délai des 90 jours pour la signature de l’acte authentique dans les délais prévus et, demander la restitution intégrale de mon dépôt de garantie ?

    • Anne

      Bonjour,

      Oui, vous pouvez évoquer la caducité de votre contrat de réservation dans la mesure où le délai de signature de l’acte authentique n’est pas tenu et qu’il fait justement partie des clauses légales et obligatoires.

      Vous devez bien sûr également récupérer votre acompte intégralement.

      Je vous engage à effectuer cette demande par courrier en recommandé avec accusé de réception.

      Bon courage à vous pour la suite !

  54. Benso

    Bonjour,

    Nous avons signé un compromis puis un Acte pour une maison mitoyenne en VEFA.
    ae promoteur nous a proposé, après signature, de nous construire un sous-sol. Ce sous-sol n’apparaît donc pas à l’acte, je souhaite savoir quelles sont les incidences (laDommage Ouvrage de l’acte couvre t-elle le sous-sol ? Le promoteur nous affirme que oui et nous a envoyé une attestation, au nom de sa société, comme quoi il atteste et certifie que les travaux concernant le sous-sol seront bien inclus dans l’assurance de la DO mais n’a pas stipulé son numéro d’assurance ni nom de l’assurance donc pour nous ce papier ne vaut rien).
    Est ce que le fait de ne pas avoir inclus le sous-sol dans l’acte notarié présente un caractère particulier (exclusion de certaine garantie, problème à la revente, etc.).
    Et enfin, peut on lui demander la preuve que le sous-sol a bien été « déclaré » à la mairie, qu’il y ait bien eu un permis de construire modificatif comprenant le sous-sol. Car normalement à la livraison un PV de conformité est délivré par la mairie ??!!

    • Anne

      Bonjour,

      Vous avez tout à fait raison de vous poser toutes ces questions : validité de l’acte notarié en cas de revente, obtention d’un PC modificatif (accord communal), couverture Dommage Ouvrage,…

      Il me paraît important que vous contactiez le notaire avec lequel vous avez concrétisé cette acquisition car il s’agit, en effet, de conséquences juridiques importantes pour l’avenir de votre bien.

      Et dans ce cas, seul un professionnel du risque juridique saura vous conseiller sur ces points. N’hésitez pas à consulter un expert.

      Bonne journée !

  55. Morgane

    Bonjour,
    J’envisage de réserver un bien en vefa la semaine prochaine. La livraison est prévue en juin 2015.
    Le promoteur demande pour la réservation un apport de 2%, le solde intervenant à la livraison.
    La signature chez le notaire est également prévue à la livraison.
    Mes questions sont les suivantes :
    1. Si je signe mon prêt avant la fin de l’année sera t’il toujours valable en juin 2015 ?
    2. Je peux à priori bénéficier d’un prêt à taux 0%. Mais sera il toujours valable si aucun appel de fonds n’est fait avant joint 2015 ? (sachant que l’année prochaine je ne serai plus éligible au PTZ.
    Merci par avance
    Morgane

    • Anne

      Bonjour Morgane,

      Le délai maximum (qui doit d’ailleurs y figurer) entre le contrat de réservation et l’acte authentique peut être de 2 ans. La signature de l’acte peut également avoir lieu au moment de la livraison du bien.

      Le problème concerne bien le prêt qui, lui, en général n’est valable « que » 4 mois. Sa durée de validité peut être parfois prorogé d’1 mois ou 2, mais je doute fortement qu’un prêt puisse être valable 2 ans, surtout dans les conditions actuelles.

      La solution serait alors de pouvoir débloquer le prêt avec l’acompte de la réservation, mais là encore, il n’est a priori pas possible que la banque accepte de débloquer le prêt uniquement avec le contrat de réservation, il lui faut l’acte pour ça.

      Il faudrait pouvoir signer votre acte authentique en 2013 dans les mois qui suivent la signature du contrat de réservation afin de pourvoir débloquer le ou les prêts via l’acompte. L’acte précisera dans ce cas que le paiement du solde est différé à la livraison du bien.

      A bientôt !

  56. BEKER christiane

    J’ai acheté en VEFA et j’ai signé l’acte authentique fin juillet. J’ai l’obligation de libérer mon logement actuel au jour de la signature de vente définitif de mon logement actuel. Puis-je entreposer mes cartons et meubles avant la remise des clés de mon futur logement dont j’ai signé l’acte authentique et quelles sont les démarches à suivre dans le cas où la réception n’est pas encore signée et que je souhaite entreposer mes meubles pour ne pas faire 2 déménagements successifs.
    merci pour votre réponse
    Christiane B

    • Anne

      Bonjour Christiane,

      Vous avez de la chance que la livraison de votre nouvel appartement intervienne le même jour que la libération de votre appartement actuel.
      Il faut donc réserver votre déménageur pour ce jour-là et attendre que vous ayez les clés de votre nouvel appartement pour l’emménager.
      Si la réception ne peut avoir lieu que le lendemain, il faut prévenir le déménageur que les meubles resteront dans le camion ce délai-là.
      Pour avoir les clés du nouvel appartement, il faut impérativement procéder à sa livraison.
      S’il y avait des réserves, elles seraient notées sur le PV de réception, ce qui ne vous empêcherait pas de vous installer dans cet appartement.

      Bon déménagement à vous !

  57. ANTOINE

    Bonsoir,
    Est-ce que la GPA couvre également les défauts esthétiques signalés dans le pv de réception?
    Merci pour votre réponse

    • Anne

      Bonjour Antoine,

      La garantie de parfait achèvement couvre en principe tous les désordres notifiés au constructeur au cours de la première année qui suit la réception des travaux,cf article 1792-6 du code civil

      Ce qui inclut des désordres esthétiques.

      Si ces désordres ont été signalés dans le PV de réception des travaux, le maître d’ouvrage a en principe la possibilité de consigner les 5% du solde du prix jusqu’à ce que la réparation soit effectuée (sauf en cas de contrat de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise si aucune clause le prévoit).

      A bientôt !

  58. LAURENCE

    bonsoir
    J’ai acheté en mars 2013 un appartement en VEFA qui va m’être livré le 02 octobre 2013. Au début de l’été j’ai bénéficié d’une visite sur le chantier et j’ai alors constaté que l’appartement ne bénéficierait de pas ou peu de soleil à cause d’une butte séparant la résidence de ses voisins, et qui limite fortement le soleil, et qui n’apparaissaient pas sur les plans. On m’avait également promis la jouissance de 25m2 de jardin qui se retrouve du coup totalement amputé du fait de cette butte. Au début je n’ai pas pensé à réagir hormis verbalement. Aujourd’hui en lisant notamment votre site, je réalise que j’ai des recours car l’appartement promis et acheté (avec jouissance d’un jardin et de l’ensoleillement) ne me sera pas livré tel que. Et si j’avais su cela dès le départ je ne l’aurai pas acheté ! Que me conseillez vous de faire dans l’ordre ? faut il d’ors et déjà que j’écrive en recommandé au promoteur ? dois je le faire plutôt après la réception du bien ? dois je réceptionner le bien ou le refuser ? dois je consigner 5% du prix de vente sachant que le promoteur ne pourra détruire la butte qui fait tout l’arrière du bâtiment ? merci d’avance pour vos conseils

    • Anne

      Bonjour Laurence,

      Malheureusement, je crois qu’il est un peu tard pour réagir alors que votre livraison intervient dans 8 jours.
      Il est préférable toutefois d’adresser un courrier recommandé au promoteur pour lui faire part de votre mécontentement et lui demander ce qu’il compte faire pour pallier à cet inconvénient.
      Il y a probablement un problème de conformité par rapport au plan que vous avez signé chez le notaire. Aurez-vous toujours cet espace vert de 25 m² privatif à l’appartement ? Vous pouvez pour cela vous mettre en contact avec l’ADIL de votre département pour leur demander aussi un conseil juridique.
      Si vous décidez de ne pas régler les 5% qui restent, vous n’aurez pas les clés de votre appartement. Mais peut-être peuvent-ils faire l’objet d’une négociation sur le prix ? Des aménagements peuvent-ils être envisagés ? Que propose le promoteur ?

      Il ne faut surtout pas attendre la réception… voire la décaler en attendant la réponse du promoteur.

      A bientôt !

  59. Franck

    Bonjour,
    J’ai signé une réservation VEFA en Avril 2013, avec une dépot de 1500€. Le prêt de la banque a été accepté.
    A aujourd’hui, je n’ai pas encore signé l’acte authentique.
    Entre temps, j’ai changé de région, et ne souhaite plus réaliser l’achat du logement.
    Comment faire pour tout annuler sans devoir payer des pénalités ? Éventuellement récupérer les 1500€
    Merci d’avance pour vos réponses.

    • Franck

      Précision: J’ai reçu le dossier du projet de vente du notaire le 8 Juillet 2013, avec demande d’informations. Je n’ai pas répondu à ce courrier. il y avait indiqué un délai d’un mois. Maintenant cela fait plus de 2 mois déjà

  60. valérie

    bonjour,
    J’ai acheté en VEFA. Le promoteur constructeur vient de m’informer que la livraison sera fixée au plus tard le 31 décembre prochain (remise des clefs). Cependant, le promoteur précise dans son courrier qu’il ne garantit nullement à cette date la mise en fonctionnement de l’électricité sachant que le transformateur alimentant l’ensemble de la Z.A.C. et situé dans un autre bâtiment, est en cours de travaux. Les instances (ERDF ?) se seraient pas en mesure de communiquer des précisions sur la date de mise en service à ce jour.
    question : si à la date de la livraison, le transformateur n’était pas achevé et l’alimentation en électricité non desservie par voie de conséquence, est-il possible de refuser la livraison pour défaut de délivrance (logement pouvant être caractérisé de non habitable, non) ? Et puis, si l’acquéreur à un mois à compter de la livraison pour faire état par LR-AR de tous les vices, en ce qui concernent les équipements électriques, il ne pourrait vérifier.
    Merci de vos conseils.

    • Anne

      Bonjour Valérie,

      Selon l’article R261-1 du CCH, l’immeuble est réputé achevé : « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat ».

      Si l’électricité n’est pas en état de fonctionnement au jours de la livraison, le logement ne peut pas être considéré comme achevé car c’est un élément indispensable à l’utilisation de l’immeuble. Dès lors, l’acquéreur est en droit de refuser la livraison, et les pénalité de retard peuvent courir.

      Bonne journée !

  61. Sandra

    Bonjour,
    Nous avons acheté une maison en copro et avons signé l’acte authentique en présence de notre notaire et celui de notre promoteur (nous avons versé 45% du prix auprès de son notaire). Cette semaine j’ai recu un recommandé de mon promoteur me demandant une part du prix mais il m’a fournit un faux document car l’architecte n’a pas été payé par ledit promoteur. Je n’ai donc rien versé car faux et usage de faux relève du pénal… J’ai donc éplucher mon acte authentique et contacté les assurances et là je me retrouve à la brigade financière de ma ville qui m’annonce que la dommage ouvrage et la décénale sont également des faux documents. Face à tous ces mensonges ils me disent que les 45% que j’ai déjà versé à ce mr ont disparu et celui-ci est insolvable. Ma maison est finie on devait emménagée dans 2 jours. On souhaite privilégier un arrangement amiable car les procédures sont longues. Je veux récupérer ma maison en l’etat est-ce possible ? Les notaires ont ils leur part de responsabilité puisqu’ils n’ont pas vérifié les documents fournis par cet escroc ?
    Merci d’avance

  62. Ray

    Il est souvent parlé des d’appartements livrés en VEFA, mais très peu de l’immeuble. J’ai acheté un appartement livré novembre 2011. L’immeuble comporte une servitude dont nous sommes le fond servant au profit du fond dominant. Le fond dominant c’est aperçu que cette servitude ne respectait pas le plan de l’urbanisme 40 cm en mois et, est actuellement en procédure. L’urbanisme après vérification légale s’est aperçu que notre immeuble comportait des anomalies au plan modificatif déposé en mairie. Plan modificatif non respecté : immeuble trop haut, trop prés de la route, norme handicapé non respectée, façade ouvertures non respectées, de ce fait permis modificatif non validé par l’urbanisme. Nous avons dans l’immeuble un appartement qui a été refusé cause malfaçons de la chape mal faite, l’acheteur a refusé l’appartement a la livraison des 5% et entamé une procédure, pour remboursement de celui-ci, le jugement a été appartement inhabitable, la procédure touche à sa fin. Le syndicat des copropriétaires paye actuellement les charges depuis bientot 2 ans.
    QUESTIONS : Comment peut-on récupérer ces charges.
    Quels sont nos droits légaux articles de loi concernant, le syndicat des copropriétaires ou des propriétaires individuels, contre un promoteur ayant vendu des appartements dans un immeuble dont il n’a pas respecté les plans
    Merci de votre réponse

    • Anne

      Bonjour,

      Vu la situation complexe dans laquelle vous vous trouvez, nous ne pouvons vous répondre comme il se doit.

      Le mieux serait de prendre directement RDV avec votre ADIL locale et de vous y rendre avec toutes les pièces du dossier.

      Bon courage à vous !

  63. Fanny

    Bonjour,
    J’ai annulé un réservation de lot avant la fin du délai des 30 jours, et le promotteur m’a dit que je récupèrerais bien mon chèque de réservation mais qu’il ferait jouer le délai donc si tout va bie. Je devrais recevor mon chèque avant le 12/12/13 !
    Ma question est la suivante : ont-ils le droit de faire ça ?
    Car, je pourrais passer à autre chose une fois mon chèque restitué !
    J’ai peur qu’il me l’encaisse pour ensuite me le rembourser ?!

    • Anne

      Bonjour,

      La règle dit : lorsqu’un acquéreur exerce sa faculté de rétractation dans le délai des 7 jours, le vendeur doit lui restituer le dépôt de garantie dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de rétractation :cf article L.271-2 du CCH

      A bientôt !

      • Fanny

        Bonsoir,
        Merci pour votre réponse.
        Dans ma lettre envoyé avec AR, j’ai stipulé cette article, R231-61 code de la construction et j’ai précisé un délai de trois mois !
        A votre avis vais-je bien récupérer mon chèque ?
        Et puis-je les attaquer ? Sachant que je n’ai pas cité le bon articles de la loi.
        Par avance merci.

        • Anne

          Bonjour Fanny,

          Si vous avez exercez votre droit de rétractation dans les délais, soit 7 jours après la première présentation de votre contrat de réservation envoyé en RAR, vous devez récupérer votre acompte.

          Et le vendeur à 21 jours pour vous le restituer, que vous ayez cité ou non le bon article.

          L’essentiel est de respecter les délais légaux.

          A bientôt !

  64. Lasson

    Bonjour

    Le 24 octobre 2012 nous avons signé un contrat préliminaire pour une VEFA à Wambrechies (59).
    Il est indiqué un terrain de 240 mètres. Nous recevons enfin ce jour un an plus tard la liste des options et le plan définitif. Nous y apprenons par la même occasion que notre terrain a diminué de 25 mètres!!!! Ce n’était déjà pas grand mais là nous sommes extrêmement déçus!
    En relisant le contrat, il est indiqué que le terrain peut varier de plus ou moins 20%.
    – est-ce légal?
    – pouvons nous négocier ou renoncer à la vente
    -récupérerons nous la garantie versée il y à plus d’un an de 2,5 %?
    Pour info, nous ne sommes toujours pas passé chez le notaire.
    Par avance mille mercis de vos lumières!

    • Anne

      Bonjour,

      Selon les termes de l’article 1616 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la chose vendue, pour la contenance stipulée au contrat.
      Si la contenance ne correspond pas à ce qui est indiqué dans le contrat, l’acquéreur peut demander une diminution de prix proportionnelle (article 1617 du code civil).

      Dans tous les cas, l’article 1619 du code civil prévoit qu’aucune diminution de prix ne peut être réclamée en deçà d’un vingtième d’écart.
      Au-delà d’1/20ème sur la contenance, la clause qui prévoit une variation de 20% serait réputée nulle et non écrite car contraire à l’article 1619 du code civil qui est d’ordre public.

      L’acquéreur a alors le choix entre faire résilier le contrat pour défaut de conformité de la chose, dans ce cas les sommes versées lui seront remboursées (article 1621 du code civil), ou demander une diminution du prix.

      A bientôt !

  65. Céline

    Bonsoir,

    J’ai signé un contrat de réservation pour l’achat d’un appartement VEFA fin juin 2013. La signature chez le notaire de l’acte de vente était prévue courant novembre pour une livraison au cours du 2ème trimestre 2015.
    A cette occasion, j’ai versé 3 000 € pour la réservation.
    J’ai par la suite (en septembre) envoyé mon accord de prêt valable 4 mois.

    Or, aujourd’hui, j’ai reçu un courrier du promoteur stipulant m’informant que le projet est repoussé d’un an (début des travaux septembre 2014 pour une livraison au 2ème semestre 2016).
    La cause invoquée est la non disponibilité du terrain à l’heure actuelle (il y a un bâtiment occupé par une organisation à but non lucratif qui n’a pas été évacué et qui ne peut l’être avant ce délai invoqué).

    J’ai alors une question : est-il possible d’annuler ma réservation et récupérer le dépôt que j’ai versé ?
    (sachant que :
    – la date de signature de l’acte de vente n’est pas présente dans le contrat de réservation mais la livraison prévisionnelle oui)
    – mon accord de prêt ne sera plus valable lors de la signature chez le notaire prévue par le promoteur début 2014 (sans précisions) )

    A la lecture du contrat de réservation, j’ai du mal à savoir si je peux invoquer l’article E261-32 du code de la construction et de l’habitation.

    Je vous remercie pour votre aide.

    • Anne

      Bonjour Céline,

      Au terme de l’article L261-15 du CCH, un contrat de réservation doit indiquer le délai d’exécution des travaux. Cet article poursuit en indiquant que les fonds déposés par l’acquéreur en garantie devront être restitués si le contrat fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions initiales.
      Dans votre cas, il sera donc possible de résilier le contrat pour modification d’une des conditions essentielles et de demander la restitution de votre dépôt de garantie sur le fondement de l’article L261-15 du CCH.

      A bientôt !

  66. Elsy

    Bonjour,
    J’ai achetée en VEFA. Tout d’abord nous avions signé la promesse de vente le 31 décembre 2011 pour une maison de 83m2.La commerciale nous avais annoncé que des combles pouvaient être aménagés, mais je me suis renseignée il s’est avéré qu’on ne pouvait pas les utiliser en chambre car au plus haut on aurait moins de 1m80. On leur a demandé s’ils avaient une maison plus grande à nous proposer. Après négociation ils nous proposent une maison de 100m2 et ce 3 semaines avant de signer chez le notaire. On devait absolument maintenir la date de signature(28 décembre 2012),de ce fait on a signé avec un plan qui ne tenait pas compte des modifications.Par la suite des plans modifiés nous ont été envoyés par mail mais jamais par courrier et donc non signés.
    Nous avons été sur le chantier et nous nous sommes aperçus que les plans n’ont pas étés pris en compte. Nous allons bientôt effectuer la visite cloison.
    Ma question est: Est-ce que les plans envoyés par mail font foi ou faut-il absolument avoir des plans signés pour pouvoir déclarer des non conformités.
    Merci d’avance pour la réponse

    • Anne

      Bonjour,

      Malheureusement, s’il n’y a pas d’accord formalisé (avenant et/ou plans modificatifs) sur des modifications apportées par les parties, c’est le plan signé à l’acte qui vaut.

      Je vous conseille de faire jouer votre bonne foi en comptant sur celle du promoteur, plus ces modifications oubliées seront reprisées tôt, plus elles seront accessibles et réalisables.

      A bientôt.

  67. Adrien

    Bonjour
    Nous avons achete en vefa un appartement en TVA à 7%
    nous avons signe le contrat de reservation avec le promoteur en juin
    nous avons ensuite eu un pret (avec un PTZ) en septembre
    la signature chez le notaire tarde…or nous devons signer avt fin decembre (TVA 7% et PTZ)
    le notaire ne semble pas presse…
    que puis je faire pour faire avancer la signature de l’acte?
    si nous signons en janvier? l’appartement restera t’il au meme tarif?
    merci d’avance pour votre reponse

    • Anne

      Bonjour Adrien,

      Vous devez absolument signer avant la fin décembre, sinon vos conditions d’obtention du PTZ ne seront plus valables pour 2014 et le taux de TVA ne sera plus le même non plus.
      Il faut faire pression auprès de votre notaire, avec l’aide de votre banquier et du promoteur.

      Mais peut-être avez-vous déjà réussi à avancer votre rdv de signature ?

      Bon courage !

  68. occhi

    Bonjour

    J’ai suivie le mouvement j’ai visiter mon futur appartement dans un appartement témoin et coup de coeur

  69. Andreas

    Bonjour,
    Achat en VFA. J’ai pu obtenir de mon promoteur un engagement écrit de remboursement de loyers. J’ai aussi confirmé par courrier R le versement d’une partie des indemnités de retard prévues au contrat selon accord verbal avec le promoteur. La livraison de l’appartement à lieu le 8 décembre 2013. Je souhaite exercer un droit de compensation des sommes dues par le promoteur et le montant du solde restant dû sur le prix d’achat de l’appartement. Est-ce possible ? merci d’avance de votre réponse.

    • Anne

      Bonjour,

      Il semble que le promoteur soit coopérant.

      Vous pouvez tout à fait lui proposer de déduire du solde dû les indemnités et les loyers de retard négociés, qu’il vous a accordés.

      Bonne journée !

  70. DE VECCHI Jean-Marc

    Bonjour, j’intercède en faveur de mon fils et ma belle fille. Ils ont choisis d’acquérir une maison en VEFA, dans un lotissement. Le pavillon est en cours de construction (gros-œuvre) et lors d’une visite de « l’extérieur » ils ont constaté la démolition du mur pignon de leur garage. Une information téléphonique de l’agence de construction leur répond qu’une erreur d’implantation est à l’origine de cette modification. (nota le mur est prévu en limite de propriété avec l’accès d’une résidence prévue d’être construite dans le même programme). Ma question serait de savoir si un acquéreur en VEFA peut et doit dénoncer le constat d’une mal façon avant réception (dans ce cas on touche le gros œuvre, et l’erreur ne sera sans doute plus « visible » après finitions). Le doute est de savoir si le mur une fois ré-implanté sera toujours supporté par le muret de soubassement et éventuellement la fondation, le constructeur nous informant d’un déplacement sur l’intérieur du garage de 15cm , soit en partie sur le dallage.. Il nous est interdit de nous rendre sur le chantier (à l’intérieur). Alors dans ces conditions peut-on exiger de la part du constructeur de nous tenir informé sur les solutions techniques envisagées pour la remise en état du mur ? (la démolition a entraîné une rupture de la ceinture périphérique du garage et les angles des murs)
    Je vous remercie d’avance de vos conseils et de votre attention.
    Avec mes plus cordiales salutations, Jean-Marc DE VECCHI

    • Anne

      Bonjour Jean-Marc,

      Dans un premier temps, je vous conseille à vos enfants de solliciter un rendez-technique avec le responsable du chantier, afin de recueillir des explications et une documentation technique le cas échéant (plan, référence technique….).

      S’ils n’obtiennent aucune réponse ou bien si elle ne vous convainc pas, ils pourront lors de la réception du bien notifier au PV de réception une « réserve » technique relative au pignon démoli soit directement, soit assisté par un expert.

      A bientôt !

  71. kohlvile

    Bonjour. Y a-t-il un délai pour assigner un promotteur en justice? Deux ans après nos réserves ne sont toujours pas levées.
    De plus il s’agit d’un appartement avec jardin et à la réception celui-ci n’était pas terminé. Malgré nos nombreuses demandes par recommandés jamais aucun état des lieux n’a été effectué pour le jardin.Hors il ne correspond en rien au contrat de reservation. Quels sont nos recours?

  72. olivieri

    Bonjour,
    Nous avons acheté une maison en VEFA aux normes RT2005.
    Sur le chantier nous avons rencontré le carreleur qui nous a proposé de remplacé le carrelage 33×33 du promoteur par un carrelage 60×60 à nos frais .
    Après que cela ai été fait le promoteur a repoussé la date de signature de l’acte de vente chez le notaire stipulant qu’aucuns changements n’auraient dû être fait , pourtant notre carrelage est de normes supérieures au leur et de plus nous sommes prêt à prendre en garantie les changements.
    Y’a t-il un risque qu’ils annulent la vente alors que nous avons deja versé un accompte de 9950€?
    Ou pensez vous que le promoteur peut accepter le changement ?
    Merci
    Cordialement.

    • Anne

      Bonjour,

      Est-ce le carreleur qui a proposé ce changement ou est-ce à votre demande qu’il s’est proposé de le faire ?
      L’artisan est missionné par le maître d’ouvrage et doit suivre ses instructions sur la base de son cahier des charges.
      Il n’aurait donc pas dû le faire sans l’accord du maître d’ouvrage. Vous auriez dû, vous-même en faire la demande au préalable, auprès du maître d’ouvrage.
      Maintenant, c’est une modification d’ordre décorative et non structurelle. Elle n’engage pas une gêne visuelle ou architecturale, ni une modification portant atteinte à la réglementation .
      Nous ne pensons pas que ceci soit une cause d’annulation de la vente. Si la date de signature notaire a été repoussée, ce n’est peut-être pas non plus la cause réelle.
      Notre conseil est de vous rapprocher du promoteur pour obtenir son consentement sur cette modification.

      Bonne journée !

      • olivieri

        Merci beaucoup pour votre réponse !

        Mais nous avons vraiment un gros problème !
        nous avons contacter le directeur du groupe immobilier qui nous a dit que c’était « grave » d’avoir fait changer le carrelage , il était vraiment hors de lui et nous a dit que sa direction voulait « casser la vente » et que nous allions recevoir une lettre de huissier de justice .
        Effectivement nous l’avons reçu aujourd’hui et il s’agit d’un « acte de sommation de faire ». Nous n’en savons pas plus , il nous faut le récupérer demain pour savoir ce qu’il en est.
        Après une longue discussion avec lui il se rendra sur place pour faire une réunion de chantier avec son maitre d’œuvre et son directeur commercial pour voir entre eux si nous pouvons trouver un terrain de médiation.
        Notre notaire personnel ne comprend pas que le fait d’avoir changer du carrelage et enlever 2 cloisons posent autant de problème et ainsi annuler une vente .
        Connaissez vous une solution ou un moyen de nous protéger pour ne pas perdre la vente car nous avons vraiment tout investi dans cette maison y compris 4000€ de carrelage en plus et une cuisine qui est en commande ?
        Au vu de la précédente signature qui a été annulée les fonds ont été débloquer et nous allons donc payer la fin du moi ainsi que les mois prochains les frais intercalaire de la banque .
        Ont ils vraiment le droit de faire cela ?
        Doit on prendre un avocat ?

        encore merci de prendre le temps de nous répondre . Vos conseils sont vraiment les bienvenu !!!!
        bien cordialement.

        • Anne

          Bonjour,

          Nous sommes très surpris de la réaction du promoteur.

          Maintenant, vous indiquez la suppression de 2 cloisons. Cette suppression avait-elle été demandée préalablement ?
          Attention, il se peut que, maintenant, la norme PMR (mobilité réduite) ne soit plus observée et cela entraîne ainsi la responsabilité du maître d’ouvrage.

          Seul, un accord amiable devrait vous permettre de concrétiser votre acquisition. Un avocat vous engendrerait beaucoup de frais et un résultat incertain. Souhaitons un déroulement favorable pour vous.

          A bientôt !

  73. Maelle

    Bonjour,
    Nous avons intégrer un programme en VEFA en cours de route pour l’acquisition d’un appartement faisant parti d’un ensemble immobilier(déjà hors eau hors air à ce stade). Nous avons déjà signer le contrat de réservation, et nous allons signer l’acte authentique sous peu.
    Mais il y a quelquechose qui nous dérange dans le contrat. L’entrepreneur nous avait annoncé une livraison pour avril 2014, et le conducteur des travaux nous annonce maintenant que se sera surement juillet 2014. Dans le contrat la date de livraison est notifiée telle quelle: troisième trimestre 2014… Nous avons demandé au notaire si il était possible de changer la date, nous comprenons qu’il puisse y avoir du retard dans le neuf, mais nous voulions au moins une date plus précise (ex juillet 2014)car sinon cela veut dire que la livraison peut encore être repousser jusqu’à septembre 2014. Il nous a répondu que ce n’était pas possible de changer, que la date de livraison correspondait à la livraison de la totalité des lots (car plusieurs résidences construites côte à côte), mais que cela ne veut pas dire que nous ne serons pas livré avant…
    Peut-on insister pour faire changer cette date, ou est-ce réellement impossible dans notre cas?
    De plus il n’y a aucune notes sur d’éventuels indémnités de retard, en cas de dépassement de cette date de livraison, faut-il faire ajouter une note, ou les indémnités sont-elles implicites?

    Merci d’avance pour votre réponse

    • Anne

      Bonjour Maelle,

      Dans la très grande majorité des cas, les dates de livraison sont exprimées en trimestre.
      En fait l’intérêt du promoteur est de vous livrer le plus rapidement possible afin de pouvoir vous faire des appels de fonds…. Cependant, lorsqu’il s’agit d’opération d’envergure, les délais sont difficilement maîtrisables compte tenu du nombre d’intervenants et du nombre de lots. La meilleure chose à faire est d’intégrer dans votre esprit que la livraison aura lieu le 30 septembre… Soit, le dernier jour du 3ème mois du trimestre…. Ainsi, si jamais elle intervient plus tôt, ce sera une bonne surprise.

      Concernant les pénalités de retard, elles ne sont effectivement pas prévues par le CCH dans le cadre de ce genre d’acquisition (VEFA).
      À vous de tenter d’en négocier avec le promoteur, si vous en souhaitez absolument sans avoir l’assurance d’en obtenir.

      L’essentiel, quoi qu’il en soit, est que votre acquisition soit attachée à une GFA, garantie financière d’achèvement de préférence extrinsèque, afin d’avoir l’assurance d’être livré quoi qu’il arrive (…).
      Interrogez le notaire a ce sujet.

      A bientôt !

  74. Demmerle

    Bonsoir , j ai achete un appartement en VEFA en 2012. Je devais avoir les cles le 12/12/2013 mais mon appartement a ete innonde suite a un tuyeau coupe par les ouvriers ce qui a innonde mon appart a plus d’1 m du sol . Le parquet a ete endommage et les murs totalement humides. Ils ont du coupe les murs pour les faire « secher »
    remise des cles le 09/01/14 : les murs st selon le promotteur ok.. Mais NON bien humide l’appareil le,prouve. Le carrelage est de 2 couleurs ils se sont trompes de paquet… La cuisine n est pas comme sur les plans signes a la reservation. Pas d aeration au fenetre alors que j ai une chaudiere. Ms le pire est bien cette humidite! Je ne veux pas y mettre les pieds ca ne sera pas sec avant des mois!!! Nous vons donc notes des reserves et j attends. Mais je veux faire annuler cette vente et ne pas devoir par la suite revendre un bien qui presente des problemes d humidite!!! Quels recours ?! Aidez moi je suis perdue!

    • Anne

      Bonjour,

      Seule la non-conformité de l’appartement peut-être un cause d’annulation.
      Pour cela il faut faire appel à un expert certifié.

      Pour les réserves, il faut demander leur exécution avant d’accepter la livraison du bien.

      Bon courage !

  75. Sébastien

    Bonsoir,

    Tout d’abord félicitations pour toutes ces discussions qui sont très instructives. Je souhaiterais à mon tour évoquer mon cas personnel.

    Nous avons signé un contrat de réservation pour un appartement en VEFA au mois de juin 2013, et laissé un chèque de garantie (encaissé).

    Nous avons reçu le projet d’acte en janvier 2014 avec appel de fonds (20%). Nous avons versé les fonds demandés sur le RIB du notaire, mais nous n’avons pas encore signé l’acte car nous ne souhaitons finalement plus réaliser la vente (nous sommes encore dans le délai de 30 jours après notification sur projet).

    Dans le contrat de réservation est mentionnée un « délai prévisionnel de signature de l’acte » au 4ème trimestre 2013.
    Dans la mesure ou le projet d’acte nous a été notifié seulement en janvier 2014, pouvons-nous nous fonder sur le a) de l’article R. 261-31 du CCH pour demander la caducité du contrat de réservation en raison du non-respect du délai de signature de l’acte authentique dans le délai prévisionnel du fait du vendeur, et demander ainsi la restitution du dépôt de garantie ?

    Par ailleurs le fait d’avoir versé les fonds demandés sur le RIB du notaire peut-il nous desservir ? et pourrons-nous récupérer sans problème ces fonds versés auprès du notaire si nous décidons d’annuler la vente ?

    Merci d’avance pour votre contribution.

    A bientôt,

    • Anne

      Bonjour Sébastien,

      Oui, vous pouvez vous fonder sur le a) de l’article R. 261-31 du CCH car il s’agit effectivement d’une cause de caducité.

      Un contrat de VEFA doit en effet être conforme au contrat de réservation qui a été signé. Ce contrat de vente doit être conclu (c’est-à-dire acte authentique) dans le délai prévu au contrat préliminaire (article R261-31 a) du CCH), sous peine de nullité.
      Cependant, il est très surprenant que le chèque des 20% ait été versé et encaissé avant la signature de l’acte authentique. Normalement, on ne peut pas demander plus de 5% du prix de vente au stade du contrat de réservation.
      D’après les éléments communiqués, il semble que la demande des 20% ainsi que le projet de contrat de VEFA ait été simultanés, vous auriez donc eu la possibilité de ne pas signer à ce moment-là, et donc de ne pas payer en argumentant du non-respect des délais.
      Le fait d’avoir réglé la première partie des frais lors de l’envoi du contrat peut effectivement être assimilé à une acceptation, et l’annulation me paraît délicate. Seul un juge pourra apprécier la situation en cas de litige.
      Par ailleurs, je ne sais pas à quoi vous faites référence quand vous parlez d’un délai de 30 jours ? Il est simplement prévu un délai de rétractation de 7 jours à compter du contrat de réservation dans la loi.
      Vous pouvez tenter de vous rétracter en LRAR sur la base de l’article R 261-31 a), vous verrez alors bien la réponse qui vous sera faite, par rapport au versement des 20%…

      Bonne journée.

  76. Priscillia

    Bonjour,
    Tout d’abord merci pour ces précieuses informations.

    Voici mon histoire :
    J’ai signé l’achat d’une maison en Vefa fin 2011 pour une livraison du bien au 1er trimestre 2013. Le chantier a pris 1 an de retard pour cause de « difficultés liées à des défaillances d’entreprises ». La livraison est finalement prévue fin mars 2014.

    De plus, lors d’une visite de notre futur logement il y a quelques jours, nous avons eu la mauvaise nouvelle d’apprendre que notre jardin sera en pente (pas de valeur de pente donnée).
    Aussi, 40% de sa surface ne sera pas exploitable car un talus de 2m50 sur 18m (hauteur : env. 2m à vue d’œil, nous n’avons pas d’écrit plan ou croquis détaillant cela) sera présent pour « compenser la différence de niveau entre notre terrain et celui du voisin, sans quoi la clôture du voisin s’effondrerait ».
    Bien sur, ni la pente, ni le talus ne sont indiqués au plan, c’est pour moi clairement des non-conformités et absolument pas dans les « tolérances » du plan comme on voudrait nous le faire croire. Aussi la clôture du voisin était présente avant le début de notre chantier et je suis étonnée que l’architecte n’ait pas anticipé cette problématique avec les relevés topographiques (relevés que je n’ai pas réussi à me procurer d’ailleurs). Je ne comprends pas non plus qu’il n’ait pas été prévu des murs de soutènement pour compenser cette différence de niveau au lieu d’un talus, ni d’accord conclu avec le voisin pour qu’une nouvelle clôture soit installée.
    Je souhaiterais que la maison me soit livrée avec un jardin complètement aplanie comme signé, même si cela nécessite des travaux supplémentaires qui impacterait la date de livraison, et surtout que ceux-ci soient pris en charge par l’entrepreneur. J’ai alerté l’entrepreneur de vive voix et par mail à plusieurs reprise et à ce jour je n’ai pas de réponse de sa part sur ces points.
    La livraison approchant à grand pas, pouvez-vous svp m’indiquer quels sont les recours dont je dispose ? Que ce soit pour la réparation du préjudice subi lié au retard d’un an sur la date de livraison et pour le jardin non exploitable.
    Je souhaite faire consigner les 5% et j’hésite à faire appel à un avocat. Si nous ne parvenons pas à un accord à l’amiable, serait-il possible à ce stade d’annuler la vente ?
    Merci d’avance pour votre aide.

    • Anne

      Bonjour Priscillia,

      Lorsqu’il y a non-conformité, cela signifie que le vendeur ne respecte pas le contrat :
      – soit le logement n’est pas conforme à la description qui en a été faite,
      – soit il n’est pas achevé dans le délai et pour le prix convenu.

      Dans ces cas précis, l’acquéreur doit exiger du vendeur et du garant qu’ils remplissent leurs engagements, en leur adressant une lettre recommandée avec avis de réception ou bien une sommation d’huissier. Si l’acquéreur n’obtient pas satisfaction à l’amiable, il doit assigner en justice le vendeur et le garant.

      Ces actions relèvent de l’article 1642-1 du Code Civil qui prévoit : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »

      Les aspects extérieurs entrent dans le cadre de l’article 1642-1 du Code Civil, dès lors que les parties extérieures font également partie de contrat et sont mentionnées dans les travaux. L’appréciation d’un défaut de conformité dépend de l’appréciation souveraine des Juges du Fonds.
      On ne peut donc pas répondre de manière complète à ce type de question via internet.

      Je vous encourage vivement à prendre rdv avec l’ADIL la plus proche de votre lieu de résidence en vous munissant de votre contrat, d’autant plus qu’à priori il y a aussi un problème de retard de livraison et donc en principe mise en œuvre des pénalités de retard.
      Il peut également y avoir un problème de voisinage et de servitude par rapport à cette histoire de mur de soutènement, dont il faudrait discuter en direct.

      Si la réparation n’est pas possible l’acquéreur peut demander la résiliation du contrat ou un dédommagement financier. A défaut d’accord amiable, c’est le tribunal de Grande Instance qui tranchera la question.

      Je vous précise par ailleurs, que la consignation des 5% due à la livraison auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations : n’est pas un dédommagement car la somme ne peut être débloquée qu’avec la levée des réserves.

      Bon courage à vous !

  77. Mokhtar

    Bonjour Anne,
    Je suis désespéré du problème qu’ j’ai avec un promoteur,
    Lors de la visite de livraison nous l’expert qui assisté et moi avons reporté sur le PV la présence d’une soffites horizontale de 5 mètres dans la cambre aucun de document (plan act, notice descriptif ..) ne font référence à cette soffite, il ny pas de servitude non plus, une mention en bas de page du plan stipule « la SCI se réserve la possibilité d’apporter ds modifications de dimensions libres et d’équipement fonction des contraintes techniques de construction, les soffites et autres ne sont pas tous représenté »

    PV signé par le promoteur et moi mentionnant cette non conformité
    Les clés n’ont pas remis, le chèque de 8 % non remis (5 % en cours de consignation)

    Le responsable du programme a proposé de revenir vers moi avec un protocole d’accord pour indemnisation, LRAR envoyé le 28 Février reste sans réponse en dépit de nombreuse relace email et tél

    J’ai pu soutirer une information de l’assistance du programme que j’allais recevoir non pas un protocole d’accord mais un courrier explicatif sur le motif de l’installation dette cette soffite pour une contrainte technique réglementaire

    -Es-ce que le promoteur a le droit de faire ça pour cause – contraintes techniques réglementaire sans m’informer ?

    -Quel recours légal qu’elle solution pourrais-je avoir pour être indemnisé de ses préjudices ?

    Je rentre an amortissement début Avril d’un appartement non occupé
    J’ai déjà cumulé un montant important frais intercalaire lié au retard de 3 mois de livraison, à cela se rajoute une perte de la valeur du bien « soffites imposante très inesthétique «
    Je vous remercie par avance de vos conseils
    Camille

    • Anne

      Bonjour Camille,

      Lorsqu’il y a non-conformité, c’est-à-dire si le vendeur ne respecte pas le contrat : le logement n’est pas conforme à la description qui en a été faite ou s’il n’est pas achevé dans le délai et pour le prix convenu, l’acquéreur doit exiger du vendeur et du garant qu’ils remplissent leurs engagements, en leur adressant soit une lettre recommandée avec avis de réception, soit une sommation d’huissier.

      Si l’acquéreur n’obtient pas satisfaction à l’amiable, il doit assigner en justice le vendeur et le garant.

      Ces actions relèvent de l’article 1642-1 du Code Civil qui prévoit : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »
      L’appréciation d’un défaut de conformité dépend de l’appréciation souveraine des juges du fonds.

      On ne peut pas répondre de manière complète à ce type de question via internet, je vous encourage vivement à prendre RDV avec l’ADIL la plus proche de votre lieu de résidence en vous munissant de votre contrat, d’autant plus qu’a priori il y a aussi un problème de retard de livraison et donc en principe mise en œuvre des pénalités de retard.

      Si la réparation n’est pas possible, vous pouvez demander la résiliation du contrat ou un dédommagement financier. A défaut d’accord amiable c’est le Tribunal de Grande Instance qui tranchera la question. Je vous précise par ailleurs, que la consignation des 5% due à la livraison, auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations : n’est pas un dédommagement car la somme ne peut être débloquée qu’avec la levée des réserves.

      Bon courage à vous !

  78. Hassmann

    Bonjour,

    Nous avons acquis un appartement en VEFA. La livrason devait avoir lieu 1er trimestre 2014.
    A ce jour, aucune date de livraison prévue puisque le promoteur semblerait rencontrer des problèmes avec ERDF.
    Nous n’avons pas plus de renseignements et ils sont dans l’incapacité de nous fournir une date de livraison. J’ai contacté le service ERDF qui n’a pas de problème déclaré à cette adresse.
    Je leur ai donc transmis un mail en milieu de semaine dernière et je n’ai toujours pas eu de réponse.
    Je les ai contacté par téléphone ce matin, j’attends un retour.

    Nous sommes sans logement à compter du 15 avril.

    Quel recours avons nous, sachant que le promoteur, comme la plupart d’ailleurs, n’a pas inclus de pénalités de retard dans le contrat?

    Dans l’attente de votre retour.

    Cordialement.

    • Jean-François
      Jean-François

      bonjour,
      Selon l’article R261-1 du CCH, l’immeuble est réputé achevé : « lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat ».
      Si l’électricité n’est pas en état de fonctionnement au jours de la livraison, le logement ne peut pas être considéré comme achevé car c’est un élément indispensable à l’utilisation de l’immeuble. Dès lors l’acquéreur est en droit de refuser la livraison, et les pénalité de retard peuvent courir.
      On peut considérer qu’il y a non-conformité dans la mesure où le vendeur ne respecte pas le contrat : le logement n’est pas conforme à la description qui en a été faite ou s’il n’est pas achevé dans le délai et pour le prix convenu, l’acquéreur doit exiger du vendeur et du garant qu’ils remplissent leurs engagements, en leur adressant soit une lettre recommandée avec avis de réception, soit une sommation d’huissier.
      Si l’acquéreur n’obtient pas satisfaction à l’amiable, il doit assigner en justice le vendeur et le garant.
      Afin de vous apporter une réponse plus précise, je vous encourage vivement à prendre RDV avec l’ADIL la plus proche de votre lieu de résidence en vous munissant de votre contrat, d’autant que compte tenu du retard de livraison, il y a en principe mise en œuvre des pénalités de retard.
      cordialement,

  79. Didier

    Bonjour,

    Et tout d’abord merci pour toutes ces questions/réponses très instructives.

    Mon cas personnel concerne la garantie des vices apparents et la garantie de parfait achèvement (2 garanties distinctes dans notre acte de vente) pour un appartement acheté en VEFA.

    Nous avons signé le PV de livraison de notre appartement le 2 mai 2013, mais la réception des travaux de l’immeuble n’a été faite que le 19 juin 2013.
    Il reste à ce jour 6 points non résolus pour notre appartement malgré nos relances au promoteur: 2 réserves notifiées lors de la livraison de notre appartement et 4 problèmes notifiés en LRAR dans la cadre de la GPA, dont certains suffisamment importants pour que nous envisagions une assignation en justice du promoteur.

    Voila mes questions, sachant que la réception des travaux a eu lieu après la livraison de notre appartement:
    1) les réserves de livraison qui relèvent de la garantie des vices apparents et les problèmes relevant de la GPA doivent-ils être traités distinctement, à savoir devons-nous faire 2 assignations en justice?
    1a) Si 2 assignations en justice sont à faire, pouvez-vous me confirmer les dates limites pour les réaliser: 2 mai ou 2 juin 2014 pour les réserves? 19 juin ou 19 juillet pour la GPA?
    1b) Si 1 seule assignation en justice est possible pour les 2 types de garantie, à partir de quelle date court le délai de 1 an: la livraison de l’appartement ou la réception des travaux? Et dans ce cas, quelle est la date limite exacte pour l’assignation: 2 mai ou 2 juin, ou alors 19 juin ou 19 juillet?

    Merci beaucoup d’avance pour l’aide que vous pourrez nous apporter à ce sujet.
    Bien Cordialement,
    Didier

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Les vices de construction et les défauts de conformité apparents relèvent de l’obligation de garantie. C’est la garantie et la responsabilité spéciale de l’article 1642-1 du code civil qui s’applique, sa mise en œuvre est enfermée dans les délais de l’article 1642 alinéa 1 et 1648-2 du code civil.
      Le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction et défauts de conformité apparents.
      L’acquéreur dispose d’une garantie des vices et des défauts de conformité apparents survenus dans le délai d’un mois après la prise de possession du logement.
      Ce délai se trouve prolongé jusqu’à la réception des travaux qui doit intervenir entre le vendeur et les entreprise, si celle-ci intervient après la livraison à l’acquéreur.
      Tous les vices qui apparaissent après ce délai relèvent du régime de responsabilité des constructeurs et de la garantie décennale, sauf en ce qui concerne la garantie de parfait achèvement à laquelle le vendeur n’est pas tenu.
      Pour obtenir réparation du vendeur des défauts de conformité et vices apparents, l’acquéreur a un mois à compter de la prise de possession , ou de la réception si elle est postérieure, pour les signaler au vendeur.
      Avant toute action au fond, l’acquéreur doit informer le vendeur par LRAR.
      Pour obtenir réparation des vices et des défauts de conformité apparents, le délai d’action de l’acquéreur est d’un an. Il part de la plus tardive des deux dates suivantes :
      – du jour de la réception,
      – du mois qui suit la prise de possession du logement par l’acquéreur.

      Au-delà, toute action est forclose.

      Dans votre cas l’acquéreur doit agir avant le 19 juin 2014 (livraison le 2 mai + 1 mois = 2 juin 2013 + 1 an = 2 juin 2014 mais réception 19 juin 2013 + 1 an = 19 juin 2014)
      Assignation avant cette date.
      Concernant les réserves notées dans le pv de réception, c’est au vendeur d’agir contre les artisans.
      L’acquéreur ne peut agir que contre le vendeur pour les défauts signalés et pour les réserves du pv de réception qu’il n’aurait pas fait lever. Pour moi il s’agit d’une seule et même action.
      N’hésitez pas à consulter l’ADIL la plus proche de chez vous pour plus d’informations,
      Cordialement,
      JF

  80. BLENGINO PIERRE

    Bonjour
    Nous avons signé un contrat de réservation pour un appartement loi DUFLOT en VEFA le 22/11/2013. Ce contrat de réservation stipule que le délai pour la conclusion de la vente est au 31/05/2014. Sur ce contrat dans les clauses, il est dit à l’article 34 : « le réservant doit notifier au réservataire le projet d’acte de vente un mois au moins avant la date de signature de cette acte ».
    Si au 1er mai, nous n’avons pas reçu de projet d’acte de vente de la part du notaire, avons nous un recours et pouvons nous annuler l’achat et demander la restitution des 5% de réservation que nous avons réglé au notaire lors de la signature du contrat de réservation.
    Nous vous remercions pour votre réponse.
    Très cordialement
    Pierre BLENGINO

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Un contrat de VEFA doit en effet être conforme au contrat de réservation qui a été signé et le contrat de vente doit être conclu dans le délai prévu au contrat préliminaire (article R261-31 a) du CCH), sous peine de nullité. Cependant, je pense que dans votre cas, la nullité ne sera acquise qu’après le 31 mai 2014 si l’acte n’est effectivement pas signé à cette date. Je vous encourage à vous rapprocher de l’ADIL locale afin de vérifier si la nullité peut être demandée de manière anticipée sous le prétexte de l’absence de notification 1 mois avant la date prévisionnelle de la signature de l’acte.
      Cordialement,

  81. Boris

    Bonjour,

    Je me permets de vous contacter pour avoir des informations concernant un achat immobilier en VEFA.

    Nous avons réservé une maison en juillet 2012 et la signature chez le notaire a été faite en avril 2013.

    Jusque là tout va bien sauf que nous avons réclamé plusieurs fois le plan des installations techniques et le promoteur ne nous l’a jamais fourni.
    En Février 2014, le promoteur nous a fait faire la visite de fin de cloisonnement et c’est là que nous avons découvert les installations techniques (prise, chauffage et arrivée d’eau…)
    Il était donc trop tard pour demander ce qui nous convenait vraiment et toute demande de modification est facturée en TMA avec frais de dossier. Les tarifs pratiqués sont dissuasifs.

    Concernant notre cuisine par exemple nous avons fait visiter les lieux à un cuisiniste qui nous dit que pour faire un plan de cuisine correct, il faudra obligatoirement modifier des installations.
    Nous allons peut être prendre un électricien pour faire des modifications, ce qui est dommages sur nouvelle construction.

    J’aimerais donc savoir si pour un promoteur de VEFA, c’est une obligation de fournir au préalable, le plan des installations techniques.

    Je vous remercie par avance.

    Bien cordialement,

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      La loi est très souple concernant les Ventes en Etat Futur d’Achèvement.
      Le vendeur doit annexer une note technique sommaire qui doit décrire les matériaux de construction, leur nature et leur qualité ainsi que la description détaillée du logement (surface habitable approximative des pièces, pièce de service, dépendances et dégagement). Cela ne lui donne donc pas l’obligation de fournir des plans techniques détaillés.
      Cordialement
      clelion

  82. lionel

    Bonjour,

    D’ici deux semaines Je vais être livré de mon appartement en VEFA , un lampadaire est installé en face de la fenêtre de mon salon, que puis faire pour le faire déplacer? Est ce du ressort du promoteur? Ceci peut il être considéré comme une réserve lors de la visite de livraison de l appartement ?

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      le lampadaire dont vous parlez a-t-il été posé par le promoteur ou bien fait-il parti du domaine public ? Le promoteur ne peut être responsable et sollicité que si ce lampadaire est de son fait.
      cordialement.

  83. abdelmalek

    VEFA, meilleur solution d’immobilier protégé a nos jours.

  84. ANGELINI

    Bonjour, nous avons achetés une maison en vefa et devons emménager en septembre .Nous nous sommes réservés les peintures que nous aimerions faire au mois d août tranquillement mais l on nous dit que nous pourrons avoir les clefs qu à la livraison et que l accès au chantier est interdit alors que nous sommes déjà propriétaires a 75% … Est ce normal ,et qu est ce que je risque si toutefois je fais les peintures sans leur autorisation?
    Cordialement ,
    Xavier

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Vous êtes effectivement propriétaires en Etat Futur d’Achèvement, cependant, vous ne récupérez la libre jouissance de votre bien que le jour de la livraison, ce jour-là, vous signez avec le promoteur un procès verbal de livraison, un état des lieux contradictoire, une remise des clés… Pendant la construction, c’est le promoteur qui est responsable du chantier au sens juridique, pendant cette période il est « interdit au public ». Si un « visiteur » acquéreur ou non, est victime d’un accident quelconque, chute, chute de matériaux…. pendant la construction, c’est la responsabilité du promoteur qui peut être engagée d’où son refus de vous donner accès à votre logement avant la livraison.
      Si toutefois, vous parvenez à faire des travaux personnels, donc non compris dans la prestation du promoteur, sans son autorisation, et sans qu’il le sache, vous risquez d’abord de vous attirer « ses foudres » compte tenu de l’engagement de sa responsabilité et, de voir vos travaux dégradés par les autres intervenants « déresponsabilisés » de fait, par le caractère « non dus » des ces travaux.
      Nous vous conseillons donc d’attendre la livraison pour intervenir dans votre logement.

      • ANGELINI

        Merci beaucoup pour votre réponse..cordialement

  85. FuturAcquéreur

    Bonjour,

    On me propose un logement neuf, jamais occupé, dans une résidence qui vient d’être achevée. Il ne s’agit donc plus de VEFA. Quelles sont les principales différences avec l’achat en VEFA et quelles sont les garanties qui ne s’appliquent plus ? Sur quels aspects de la vente faut il être vigilant ?

    Je précise que ma mise en eaux a provoqué des infiltrations que le vendeur s’engage à réparer avant notre entrée dans le logement.

    Cordialement,

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      la différence principale entre une VEFA et une vente achevée, est la garantie d’achèvement, hors le bien étant achevé, cela vous permet surtout d’économiser les intérêts intercalaires (…), et de bénéficier de frais d’acquisition réduits. Par ailleurs, dans la mesure où il s’agit d’un bien neuf, vous bénéficiez des mêmes garanties : la GPA (garantie de parfait achèvement) qui garantie le bon achèvement pendant 1 an, la garantie biennale de bon fonctionnement et surtout la garantie décennale et la Dommage Ouvrage, qui couvrent les désordres liés à l’étanchéité et au gros oeuvre pendant 10 ans.
      Vos infiltrations constatées sont donc bien couvertes.
      Cordialement,

      • FuturAcquéreur

        Merci pour votre réponse.

  86. letellier

    Bonjour,

    J’ai réservé une VEFA, et la date de 7 jours est déjà passée.
    Je me rends compte que mon promoteur immobilier ne semble pas très fiable selon certaines sources.
    Puis je annuler la réservation même si mon pret a été accepté? et ainsi récupérer l’intégralité de ma caution?

    Merci par avance,

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      sachez que le fameux délai de rétractation de 7 jours de la loi SRU ne commence qu’à réception de votre contrat de réservation en recommandé avec accusé de réception, sauf si le vendeur vous a fait signer une lettre de remise en main propre vous signifiant votre délai de rétractation. Si vous n’avez pas signé ce genre de lettre ou si vous n’avez pas reçu votre contrat en recommandé, votre délai de rétractation n’a pas encore officiellement commencé et vous pouvez annuler en adressant un recommandé AR au promoteur. Dans ce cas, vous devez récupérer l’intégralité de votre acompte.
      Si par contre, votre délai de rétractation est effectivement échu, je vous conseille de vérifier le contenu de votre contrat de réservation, si l’une des mentions obligatoires n’y figure pas, il peut être caduc : délai de livraison, date de la signature de l’acte authentique, prix de vente (…). Vous pouvez dans ce cas vous rapprocher de l’ADIL la plus proche de chez vous qui saura vous éclairer.
      Cordialement,

  87. Raymonde

    Bonjour,

    J’ai acheté un logement en VEFA l’année dernière avec une signature chez le notaire en juin 2013. La livraison du bien était initialement prévue au 4ème trimestre 2014.
    Récemment, j’ai reçu un courrier précisant que finalement le bien pourra être livré au début du 3ème trimestre 2014.
    La livraison avec un délai d’un trimestre d’avance me semble douteux … N’y aurait -il pas des travaux qui ont été « baclés » pour avoir une telle avance.
    A votre avis, est-ce que je dois me méfier ?
    D’autant plus que la période qui était mentionnée sur l’acte de vente notariée était bien au 4ème trimestre 2014.

    Merci pour votre réponse.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Il faut savoir que la grande majorité des promoteurs réalisent leurs opérations à l’aide d’un crédit bancaire et que, comme pour un particulier, ce crédit déclenche donc des intérêts d’emprunts…. à l’échelle du financement de la construction. Le promoteur, afin de contenir ses frais financiers, a donc tout intérêt livrer le plus rapidement possible. Cependant, tout au long du chantier, il est confronté à la gestion des conditions climatiques et des entreprises. A partir de là, certains promoteurs annoncent des délais de livraison volontairement larges pour éviter d’avoir à gérer des retards de livraison. Et il arrive que le chantier se soit très bien passé (climat, entreprises, fournisseurs, matériaux…) et que la « marge de manoeuvre » prévue initialement ne soit finalement pas utile et ainsi, les livraisons ont lieu « en avance ». Il peut aussi s’agir d’un très bon conducteur de travaux, d’un promoteur sérieux, ou encore d’une conjoncture favorable avec parfois des entreprises plus disponibles et plus réceptives lorsqu’elles ont des « carnets de commande » moins chargées.
      Quoiqu’il en soit, les constructions neuves (VEFA) sont soumises à des bureaux de contrôle indépendants et sont attachées à de vraies garanties (parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale, DO). Vous pouvez interroger le promoteur afin d’obtenir une explication et demander une visite du chantier pour vous faire votre avis et si jamais, vous aviez encore des doutes, faites vous assister d’un expert, à votre charge, lors de la remise des clés.
      Cordialement,

  88. Emily

    bonjour,

    J’ai signé un contrat de réservation pour une vefa fin mars. J’ai reçu en recommandé le contrat signé par mon promoteur début mai. Depuis, je suis à la recherche d’un financement en passant par un courtier. Celui qui m’a mis en relation avec le promoteur n’est autre que ma propre banque. Elle m’a dit que le chèque de réservation (de 1500euros) ne serait pas débité avant la signature chez le notaire, hors, il a été débité fin de semaine dernière (compte au nom du promoteur avec l’intitulé « compte réservation »). (le délai de retractation étant passé). Est-ce normal, ou est-ce juste ma conseillère qui s’est trompé ?
    De plus, je souhaiterais faire appel pour la signature à mon propre notaire, dois-je le contacter le plus vite possible (maintenant ?) ou lorsque j’aurais l’accord de pret ?
    Je suis sensée (au vu de la loi) recevoir le contrat definitif un mois avant la convocation chez le notaire… Peuvent-ils me l’envoyer demain (par exemple) ou doivent-ils attendre que j’ai l’accord de prêt ?

    C’est encore un peu tout flou pour moi, alors merci de votre aide.
    Cordialement,
    Emily

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Pour l’encaissement du chèque, « la règle » veut qu’il soit effectivement encaissé à l’issu du délai de rétractation. En pratique, il peut y avoir un accord particulier entre les parties qui précise une date d’encaissement différée, cependant, cet accord doit être formulé et validé par les parties lors de la réservation sans quoi c’est « la règle » qui s’applique. Donc si rien n’a été précisé par l’un ou par l’autre, il est normal que votre chèque ait été encaissé.
      Pour intégrer votre notaire en participation à votre acquisition, je vous conseille d’ores et déjà de le signaler au promoteur de manière formelle, en recommandé par exemple, et d’adresser à votre notaire, votre contrat de réservation et une copie du courrier prévenant le promoteur de sa participation.
      Concernant, le projet d’acte authentique, ou contrat définitif, il vous est adressé lorsque le dossier est complet, édition des garanties (GFA), des assurances (DO), du règlement de copropriété (…), et… de votre offre de prêt. Votre prêt, selon la garantie bancaire, est donc théoriquement indispensable à la rédaction de votre acte authentique et à son envoi.
      Cordialement.

  89. MALKA

    Bonjour,

    nous avons acheté un appartement en VEFA il y a un peu plus d’un an, qui doit être livré dans environ un an. Nous avons la possibilité de suivre la progression du chantier sans qu’il ne soit nécessaire de rentrer sur le chantier puisque les travaux de construction d’une des façades de notre appartement (façade Nord) sont directement visibles depuis la rue dans laquelle se situe la copropriété.
    Nous avons observé un premier défaut de conformité (une fenêtre classique construite en lieu et place d’une porte fenêtre dans une chambre) que nous avons immédiatement signalé par recommandé avec AR et par courrier électronique (photos à l’appui). Le promoteur en a accusé réception sans autre précision. Depuis, nous suivons régulièrement la progression du chantier. Un mois après l’envoi de notre courrier, nous constatons que notre demande n’a pas été prise en compte… et pire, nous observons une deuxième défaut de conformité (une porte-fenêtre en lieu et place d’une fenêtre classique donnant sur un dégagement).
    Nous avons remarqué que le maître d’ouvre construit un appartement à l’image de celui présenté sur la maquette, qui n’a pas de valeur contractuelle et qui n’est pas conforme au plan que nous avons signé chez le notaire. Bien que nous ayons fait part de cette remarque au promoteur dans notre courrier relevant le premier défaut de construction, rien ne change et la situation s’aggrave.
    Dans l’intérêt de tous, il semble plus raisonnable de procéder à des modifications maintenant plutôt qu’à la réception du bien dans un an. Ayant le sentiment de ne pas être pris au sérieux, nous souhaiterions connaître les recours existants pour nous faire entendre.
    Cordialement,

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Les vices de construction et les défauts de conformité apparents relèvent de l’obligation de garantie. C’est la garantie et la responsabilité spéciale de l’article 1642-1 du code civil qui s’applique, sa mise en œuvre est enfermée dans les délais de l’article 1642 alinéa 1 et 1648-2 du code civil.
      Le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction et défauts de conformité apparents.
      Avant toute action au fond, l’acquéreur doit informer le vendeur par LRAR.
      Dans votre cas et dans la mesure ou la construction est en cours, je vous suggère de sollicité d’urgence un « rendez-vous technique » avec le chargé d’opération ou bien votre interlocuteur commercial sur le chantier afin d’y faire constater les défauts observés et ainsi avoir un retour du promoteur. Pour obtenir ce rdv, appelez directement le promoteur et si vous ne parvenez pas à avoir une réponse, appelez « tous les jours » le standard pour obtenir ce rdv ou bien faites le « pied de grue » dans leur bureau ou le jour de la réunion de chantier sur le site de l’opération, si le défaut est avéré, il sera effectivement toujours plus facile d’agir maintenant qu’après la livraison.
      Cordialement,

      • MALKA

        Un grand merci ! Le promoteur a fini par reconnaître son erreur. Nous avons exigé qu’ils nous informent de la date à laquelle ils procéderont à la modification. Nous attendons toujours leur réponse.

  90. CHAFFAROD

    Bonjour,

    Mon ami et moi somme en plein dans ses démarches.
    Contrat de réservation ok., Crédit ok
    Premis de construire ok (Nous venons de passer le 1er mois de purge du permis)
    Notre promoteur nous à dit qu’il reprendrait contact avec nous passer les 3mois de purge pour fixer le RDV chez le notaire et la réunion technique pas de problème.
    Nous avons juste 1 question : Comment peut-on savoir si le promoteur à suffisamment vendu de bien pour tenir les délais indiqué dans le contrat de réservation ?
    (Nous avons été dans les premier à réserver, et la mairie à demander plusieurs pièce au niveau du permit 1er dépôt du permit 11-2013 et permit accepté le 06-2014 nous avons l’accord de la banque que nous avons signé depuis 4 à 5 bon mois, dans notre offre de prés nous avons des échéancier de 1er déblocage et dernier déblocage et nous voulons être sur de pas dépasser ses échéancier.)
    On ne voudrais pas passer chez le notaire trop vite et que les travaux commence que dans 6 mois ….nous avons un loyer à payer et du moment que l’on débloque la première somme les frais intercalaire tombe….
    Nous voudrions être sur que le promoteur à suffisamment vendu pour attaquer les travaux et qu’il tienne les délais.

    Merci d’avance.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Le démarrage effectif du chantier dépend entre autre de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) proposée par le promoteur. S’il s’agit d’une garantie extrinsèque, comme une garantie bancaire par exemple, la banque qui porte la garantie demande un taux de réservation, 50% du CA de l’opération en général, pour débloquer sa garantie et donc permettre la signature des actes et le démarrage du chantier. Pour obtenir le taux de réservation de l’opération, vous pouvez interroger le promoteur ou le notaire.
      S’il s’agit d’une garantie intrinsèque, c’est le promoteur qui porte la garantie sur ses fonds propres, dans ce cas, le démarrage du chantier dépendra des conditions de sa garantie.
      Pour connaitre le type de garantie, contactez le notaire.
      Quelle qu’elle soit, vous ne pourrez pas signer votre acte authentique si la garantie n’est pas éditée.
      Cordialement,

      • CHAFFAROD

        Bonjour,

        Merci pour votre réponses, effectivement notre promoteur AST P. marche avec des garanties bancaires.
        Nous avons RDV avec notre propre notaire cette fin de semaine nous allons voir avec lui les détails. Mais si j’ai bien compris normalement dés lors que nous somme convoqué pour la signature chez le notaire c’est que le promoteur doit au minima avoir 50% de réservation.

        Par contre j’aurais une autre question, le promoteur fait appel à un notaire, de notre coté nous avons d’autre papier à faire et nous allons faire appel a un notaire « Perso » . Ma question est :
        Quand nous recevons la convocation pour la signature chez le notaire du promoteur est ce que nous pouvons en demander un exemplaire avant RDV pour en prendre connaissance et pour le faire lire à notre Notaire?

        Merci pour vos réponses

        • Anne

          Bonjour,

          Tout d’abord, assurez-vous que votre notaire soit en relation avec le notaire promoteur, ainsi ils communiqueront ensemble.

          Lorsque vous recevrez votre convocation, vous serez notifié par recommandé et vous recevrez le projet d’acte. C’est si on peut dire la première mouture de l’acte que vous signerez. Pour cela, il faut bien le lire avec votre notaire pour relever les erreurs éventuelles.

          Bonne journée !

  91. Jean-Paul LESUISSE

    Bonjour !
    Quelle est la différence entre ouverture du chantier et démarrage du chantier ? Dans mon cas il s’est écoulé 5 mois donc 5 mois de retard….Merci pour votre réponse. Cordialement

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Théoriquement, « l’ouverture de chantier » correspond à une déclaration à la collectivité locale concernée, la mairie, il s’agit d’un document appelé DROC, déclaration réglemantaire d’Ouverture de chantier, c’est purement administratif. Quant au « démarrage de chantier » proprement dit, il correspond à l’arrivée des différents corps d’état sur la chantier et au début des travaux, terrassement, GO….
      Quoiqu’il en soit, et même si le retard est très souvent difficile à rattraper, il ne pourra être jugé que lors de la livraison du bien et le sera par rapport au délai prévu au contrat.
      Cordialement,
      Cordialement,

      • Jean-Paul LESUISSE

        Merci beaucoup pour cette réponse ultra rapide
        Dans mon cas le promoteur m’annonce un retard supérieur à 6 mois pour cause d’intempéries (2012-2013). Aujourd’hui, il n’a pas pu livrer malgré une convocation arrivée trois semaines avant la date de livraison (prévue le 18/06) et un certificat d’achèvement de mon appartement. Croisé hier sur le chantier, il prend tous les prétextes pour ne pas refaire une nouvelle convocation. J’ai déjà envoyé une LR/Ar restée sans réponse et répondu à son mail en communiquant mon planning de disponibilités. Pas de réponse non plus (il m’a dit hier ne pas avoir le temps de lire ses mails). Certains propriétaires ont accepté de prendre possession de leurs logements sans EDF, sans Gaz, sans ascenseurs, sans parkings. (Ils ont reçu une nouvelle convocation pour la livraison). J’ai une dead-line au 08/07 livraison des meubles puis je pars en congés pendant plusieurs semaines. Et j’ai déjà annulé la cuisine le Promoteur refusant entre autre l’accès au logement par le cuisiniste pour le métré. (Motif : sans livraison pas d’accès mais comme il ne veut pas m’envoyer une nouvelle convocation que j’accepterai même sous forme d’un e-mail !), Comment puis-je faire ? Merci encore une fois. Bien cordialement

  92. Jean-Paul LESUISSE

    Tout change vite dans ce type de contexte : je suis « invité  » à la livraison la semaine prochaine. J’ai donc besoin d’un avis/conseil rapide. Le Promoteur a décidé unilatéralement de ne pas installer de panneaux solaires (pourtant payé dans la note globale de l’appartement), sans nous prévenir en prétextant que ces panneaux n’étaient pas spécifiés dans l’acte notarié, ce qui est faux car ils sont bien spécifiés sans restriction aucune comme source d’énergie pour l’eau chaude sanitaire. Question : ai-je intérêt à faire mettre une réserve de non conformité sur le PV de livraison ou bien sans polémiquer avec le directeur de chantier, envoyer une LR/AR dans le mois suivant la livraison ? Sachant bien que ces travaux ne seront JAMAIS exécutés et que nous allons galérer pour récupérer la quote-part sur le prix des appartements. Merci pour tous els conseils ou avis. Cela urge !!! 😉 Bon WE à tous. Cordialement

    • Anne

      Bonjour,

      Après avoir pris connaissance de votre dernière question, Jean-François et moi-même vous conseillons de consulter l’ADIL de votre département. En effet, nous ne pouvons vous donner de réponses précises quant à votre dernière interrogation sur les panneaux solaires. Le mieux est de prendre contact avec le service juridique de votre ADIL pour être sûr d’adopter la bonne stratégie.

      En vous souhaitant bonne chance dans vos futures démarches,

      A bientôt !

      • Jean-Paul LESUISSE

        Ok merci

        je consulte l’ADIL dès demain après livraison

        Cordialement

  93. John

    Bonjour,

    J’ai acheté un appartement en VEFA en Septembre dernier, suivant les appels de fonds avec attention, j’en suis aujourd’hui au déblocage de 10% pour cloisons et platreries. L’appel de fond date du 17 juin et j’ai constaté une anomalie par rapport au plan et a la réalisation de mon appart (acces a l’appart sans consultation du promoteur), j’ai constaté que la porte donnant dans la salle de bain avait été posé dans la chambre au lieu d’être dans le séjour, comme consigné dans les plans suite à modification payée auprès de l’architecte. Alarmé par cette anomalie, j’en ai parlé a mon notaire qui m’a dit de prendre contact avec mon promoteur, l’architecte m’a dit que le plaquiste allait restifié cela dans la semaine du 24 Juin. Cependant, au 7 Juillet, rien n’a changé dans l’appartement et pire, les bandes de placards sont poncées et peintes. Ma question est la suivante, dois je opéré le déblocage de fonds meme si l’état d’avancement de l’étape du déblocage est non conforme au plan?

    Merci d’avance!

    • Anne

      Bonjour,

      Notre conseil est de ne pas payer pour le moment l’appel de fonds demandé.

      Adressez au promoteur par lettre en recommandé avec AR les éléments non conformes aux dispositions convenus sur le plan et le descriptif de votre lot. Puis prévenez-le que l’appel de fonds ne sera débloqué qu’après vérification des rectifications techniques convenues.

      Bonne journée !

  94. emilie

    Bonjour,
    j ai reservé un appartement le 13/07/2013 en VEFA les travaux devais commencer en mars 2014 ainsi que la signature chez le notaire… aujourd hui le 14/07/2014 NOUS N AVONS TOUJOURS RIEN signé CHEZ LE NOTAIRE et on nous apprend que il y a des recours en justice de la part du voisinage et qu’ on ne sais pas quand le bâtiment commencera a se construire… ma question est : peut on se rétracter et récupérer notre apport pour nous diriger vers autre chose ? comment cela se passe?
    merci d avance pour votre réponse

    • Anne

      Bonjour Emilie,

      Légalement, la restitution du dépôt de garantie est prévue dans tout contrat en VEFA. Il peut être restitué entre autres si la vente n’est pas réalisée du fait du vendeur. Ceci pourrait être le cas, si les recours mettaient fin au projet.

      Pour l’heure il n’y a pas encore de certitude de ce point de vue, il semblerait qu’il s’agisse uniquement d’un retard.
      Il faudrait lire attentivement les clauses du contrat, et notamment les dates prévues pour chaque étape.

      En fonction de vos relations avec le promoteur, il pourrait être fait état, tout simplement, de votre intention de vous désister du fait d’un tel retard, à la condition de récupérer votre dépôt de garantie. Très souvent, le promoteur est conciliant et restitue le dépôt de garantie. On peut arguer que cette vente chez le notaire n’est pas signée du fait du vendeur.

      Pour le moment, il n’y a que 4 mois de retard, ce qui peut être assez fréquent dans la construction. Entrer dans une procédure judiciaire serait aussi prématurée et trop longue au final.

      Bon courage à vous !

  95. duluc

    Bonjour,

    Nous avons réservé une maison en VEFA dans le sud ouest en Mai 2013 pour une livraison en Décembre 2014.
    Nous avons commencé à payer les assurances du prêt en été 2013, depuis un promoteur concurrent dans la région a posé différents recours contre le projet, nous sommes en Juillet 2014 et je viens d’avoir des nouvelles de notre promoteur qui dit n’avoir toujours aucune nouvelle du tribunal et qu’il attend comme nous qu’une décision soit prise, bref retard sur retard, une nouvelle date de livraison avait été imaginée pour Septembre 2015 mais je n’y crois pas vraiment…On se sent pris au piège car on a commencé à payer le crédit et nous ne pouvons pas refaire une demande de crédit actuellement car le prêt serait beaucoup moins avantageux (on perdrait quasiment tout le prêt à taux zéro et donc la possibilité d’avoir une maison) que pouvons nous faire dans cette situation?
    Cordialement,
    Thomas

  96. duluc

    Bonjour,

    Nous avons réservé un lot en VEFA dans un projet sur Martignas en gironde, la livraison était prevue en decembre 2014, nous avons signé la réservation en juin 2013 et finalisé notre crédit dans la foulée, bref tout se passait bien, comme attaendu nous avons commencé à payer les assurances du crédit en septembre 2013 période durant laquelle nous avons appris que le projet avait pris du retard car un promoteur concurrent avait déposé un recours, bref recours aprés recours nous sommes arrivés en juillet 2014 avec un projet bloqué, notre prometeur m’a contacté hier me disant qu’il attendait lui aussi un retour du tribunal, fermé jusqu’en septembre, nous avons l’impression d’être pris en otage, notre prêt ne pouvant être refait car calculé sur une année fiscale avantageuse avec accès au prêt à taux zéro. ..Un conseil de votre part serait le bienvenu car nous sommes un peu perdus et démoralisés.
    Cordialement,
    Thomas

    • Anne

      Bonjour Thomas,

      En VEFA, nous ne sommes pas à l’abri d’aléas de toutes sortes et notamment celles qui concernent des recours au PC.
      Il est probable que le promoteur vous ait signalé la situation dès votre réservation du bien, c’est-à-dire, PC obtenu (ou en cours d’obtention), mais non purgé des délais de recours.
      C’est donc en connaissance de cause que vous avez signé vraisemblablement le contrat de réservation.

      Bénéficiant de conditions financières avantageuses à l’époque pour votre financement, vous avez tout intérêt à conserver ce privilège, tant que la décision finale n’est pas tranchée.

      Notre conseil est donc de patienter encore un peu, dans l’attente de la décision judiciaire du recours.
      Vous serez ainsi fixés en septembre sur la poursuite ou non du projet.

      Bonne journée !

      • duluc

        Bonjour,

        Et pourtant quand nous avons signé le contrat de réservation (dans une agence immo qui gère le projet) il n’a jamais été question de recours, le contrat de réservation stipulé bien une livraison en décembre 2014.
        On ne nous a jamais mis en garde sur un recours éventuel, l’agent immobilier ne nous a pas signalé qu’un recours au PC avait été déposé, mais le savait-il?

        Merci à vous

        • Anne

          Thomas,

          La vente en VEFA est bien réglementée.
          Vous devez avoir dans votre contrat de réservation une mention du type :

          Un Permis de construire initial a été délivré le …………. sous le numéro …………………………..
          Il est à ce jour purgé de tous recours et retrait.

          Ou encore

          Le projet de construction de l’immeuble susvisé a fait l’objet d’une demande de permis de construire qui a été déposée le …………………………. La mairie de …………..a délivré le permis de construire le …………………………………. (PC ……………………………). La mairie de …………..nous a indiqué par une attestation en date du ……………………………. qu’il n’y avait pas eu de recours et de retrait à l’encontre du permis de construire.

          Il faut donc bien relire votre contrat de réservation pour examiner ce point. Ceci est noté en général en début de contrat, ou dans les caractéristiques particulières du contrat.

          A bientôt !

  97. duluc

    Bonsoir,
    il est indiqué: « le projet de construction de l’ensemble immobilier susvisé a fait l’objet d’une demande de permis de construire de x m2 de surface de plancher qui a été déposée le 21 decembre 2012 à la mairie de martignas, et délivré le 08 mars 2013 sous le numéro PC xxx xxxx  »

    Il n’est pas indiqué que le PC est purgé, les recours ont été déposés plus tard? Après la signature de notre contrat?

    Merci de votre disponibilité.

    • Anne

      Bonjour,

      Il est étonnant que vous n’ayez pas été informés d’un recours lors de la signature de votre contrat de réservation qui avait eu lieu le 13 juillet 2013, soit plus de 4 mois après l’obtention du PC.
      Le délai de recours est généralement de 2 mois (à compter de l’affichage du PC)+ 15 jours, sauf en milieu sensible ou dans un périmètre protégé (bâtiments de France), où il est de 2 mois supplémentaires.

      http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F20567.xhtml

      Peut-être que l’information d’un recours ne vous a pas été donnée lors de la signature du contrat. Auquel cas, vous pourriez demander son annulation et récupérer votre dépôt de garantie.

      Bonne Journée.

  98. bertrand

    Bonjour,
    j’ai signé un contrat de réservation il y a 3 semaines, le promoteur ne l’a toujours pas signé et donc pas envoyé en LRAR. La raison : le même lot aurait été réservé par 2 personnes en même temps suite à une erreur du promoteur. La confiance est rompue et je souhaite me désengager. Comment faire sachant que je n’ai pas reçu l’acceptation ? puis je le faire avant ? ou dois-je attendre son retour par LRAR et le faire dans un délai de 7 jours ? cette dernière solution ne m’arrange pas car je dois partir à l’étranger pour plusieurs semaines. Merci pour votre réponse

    • Anne

      Bonjour Bertrand,

      Vous pouvez parfaitement vous désengager de cet investissement.
      Tant que vous n’avez pas reçu le retour du contrat de réservation en recommandé, vous n’êtes pas engagé.
      Lorsque vous recevrez ce contrat en recommandé, vous avez 7 jours au lendemain de la réception du recommandé pour annuler votre réservation.
      Ce délai compte à partir du retrait de ce recommandé. Si vous êtes en voyage, et que vous ne pouvez pas réceptionner le recommandé, le délai s’allonge d’autant.
      C’est l’avis de réception du recommandé qui fait foi.

      A bientôt !

  99. Jacques

    Bonjour

    Tout d’abord merci de proposer ce service fort utile avec des réponses claires.

    J’aurais deux questions:
    1/ J’ai signé un contrat de réservation VEFA où il est indiqué que la vente devra intervenir « à compter du 4è trimestre 2014 ». Quelle est la signification légale de l’expression « à compter du » ? Il me semble que cela n’engage en rien le promoteur, la vente pouvant intervenir avec cette formulation précise à toute date après le 01.10.14 (et ce même après le 31.12.2014). Ou au contraire, cela signifie-t-il que le promoteur devra signer l’acte notarié avant la fin 2014?

    2/ Je cherche à retarder de 2-4 mois la signature de m’acte notarié. En effet, mes conditions financières particulières seront (si tout se passe bien) considérablement améliorées dans six mois car je suis actuellement en période d’essai (organisation intergouvernementale différant du droit français, d’où la longue durée de période d’essai). Ainsi, si nous avons eu la chance d’avoir reçu une offre de prêt sur 25 ans, celle-ci ne considère que les revenus de mon amie, (comme je suis sous période d’essai). Or dans quelques mois il est fort probable qu’en intégrant mes revenus à notre capacité de remboursement (n’étant plus en période d’essai), nous pourrions rembourser en 15 ans et à meilleur taux, représentation une économie de plusieurs dizaines de milliers d’euros…Je précise que nous n’avons pas encore signé l’offre de prêt.

    Auriez-vous des conseils pour retarder la signature de l’acte notarié? Mon propre notaire peut-il nous aider en la matière? La meilleure stratégie à votre avis serait-elle d’approcher le promoteur directement?

    Merci

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Désolé pour notre retour tardif (…), pour le premier point, la mention de la date de signature de l’acte un un élément obligatoire du contrat de réservation et peut le rendre caduc si elle n’est pas respectée. Cependant, pour l’interprétation légale du flou apporté par « à compter de », je ne suis pas en mesure de vous répondre précisément et vous encourage à vous rapprocher de l’ADIL la plus proche de chez vous.
      Pour le 2ème point, c’est effectivement dans l’intérêt de promoteur de vous faire signer votre acte le plus rapidement possible, c’est seulement là qu’il commence à encaisser des fonds. Cependant, encore faut-il qu’il puisse vous faire « acter » votre réservation (edition de la Garantie d’achèvement, de l’assurance DO, niveau de commercialisation de l’opération….). Je pense que le plus judicieux dans votre cas, est d’informer le promoteur de votre situation et de tenter de formaliser un accord sur la signature différée de votre acte. Si vous n’y parvenez pas, il sera toujours possible pour vous de faire « traîner » votre dossier en longueur afin de gagner du temps raisonnablement…. vous risquez surtout de vous faire « remonter les bretelles ». Attention toutefois, si votre bien est « actable », et que vous ne signez pas dans les délais, le promoteur à la possibilité d’annuler votre réservation.

  100. Binsse

    Bonjour,
    Quelle est la différence entre VEFA et CCMI ?
    Je viens de signer un contrat avec un constructeur CTVL 12/2013 pour une maison avec le terrain ( le terrain appartient à un promoteur : nom différent mais sont du même groupe soit une filiale).
    En plus du contrat, j’ai signé une promesse de vente unilatéral pour le terrain avec une dite 18/04/204 mais je ne comprend pas bien à quoi bon elle sert cette date ???
    Aujourd’hui je m’appérçois qu’il font une remise et je souhaite en bénéficier.

    Puis-je invoquer la caducité de la promesse de vente du terrain ?

    Si je me met d’accord avec le constructeur sur un avenant : cette avenant a quelle forme ? Simple courrier ? puis je réclamer qu’il soit valider aussi chez le notaire ? Qu’est ce que je vais signer chez le notaire ? Puis je exiger que les plans soient aussi signer et valider chez le notaire ?

    A votre avis suis je dans un cas de VEFA ou de CCMI ? le constructeur m’a fait signé un contrat où il a tout sauf la peinture.

    Merci à vous

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Désolé pour notre retour tardif, une VEFA est une vente en état futur d’achèvement, elle concerne un achat immobilier tout compris ou « clé en main ». Dans le cas d’une maison par exemple, le terrain est inclus dans l’objet de la vente, il s’agit d’une opération de promotion immobilière globale sur laquelle le promoteur à la maîtrise du terrain.
      Un CCMI est un contrat de construction de maison individuelle, il ne concerne que la construction proprement dite, aucunement le terrain.
      je n’ai pas compris la date attachée à votre promesse d’achat, dont vous parlez dans votre question, mais si elle n’est plus valable, il vous faut en re-signer une, dans ce cas, il n’y a pas de raison que vous ne puissiez pas bénéficier d’une offre commerciale en cours.
      S’il s’agit simplement d’un avenant au contrat, il devra également être adressé au notaire avec votre promesse avant la signature de l’acte authentique d’achat du terrain. Quant aux plans de la maison, il n’ont rien à voir avec la signature de l’acte chez le notaire qui ne concernera à priori que le terrain, donc il n’y pas de raison semble-t-il qu’ils figurent à l’acte. Le fait que vous ayez signé deux contrats bien distincts m’encourage à penser que vous êtes typiquement dans le cas d’un CCMI, dans la cas d’un VEFA, vous n’auriez eu qu’un seul et même contrat pour le terrain et la maison.

  101. JUILLET Thierry

    Bonsoir,

    Nous avons signés une réservation pour une maison en VEFA (9 villas) en juillet 2013, les travaux ont démarrés en juin 2014 après un recourt sur le PC.
    Nous venons de recevoir le projet de l’acte cette semaine et là nous avons eut une surprise, la servitude que nous avions acceptée au moment de la réservation et devenu un propter rem avec l’obligation de l’entretien et de la réparation à nos frais de la canalisation des EU pour l’ensemble de la résidence.
    Notre question, est ce que le changement entre la réservation et le projet est légal, sachant qu’il y a 10m de tuyau EU? Merci d’avance
    Une autre question,
    nous sommes allé au chantier, l’entreprise a creusé les fondations, ce qui a fait apparaître 20cm de béton et 10cm de bitume sous 80cm de terre.
    Après une petite recherche sur Google maps, le terrain de notre future maison et jardin était un parking.
    Notre question, est ce que le sol du terrain doit être retirer de toute ancienne construction, si oui existe t il des textes de loi
    Nous vous remercions d’avance pour vos réponses

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Désolé pour notre retour tardif, les choses ne sont effectivement plus les mêmes, désormais vous devez l’entretien et les réparations éventuelles alors qu’avant il ne s’agissait que d’un servitude (de tréfonds ?). Il faudrait savoir si vos propres réseaux EU sont raccordés à cette canalisation ? Interrogez le notaire pour avoir une explication sur ce changement, il devrait être en mesure de vous éclairer.
      Pour ce qui est de la nature du sol, je vous encourage à vous rapprocher de l’ADIL la plus proche de chez vous, il faut vérifier que la constructibilité du terrain n’est pas remise en cause.

  102. Laurie

    Bonjour,

    J’achète un appartement sur plan qui sera livré début 2016.

    Ma banque a affirmé que je devais souscrire à une assurance habitation pour couvrir les risques liés aux travaux. Mon notaire m’a dit que la signature de l’acte est un transfert de propriété, mais que c’est au promoteur d’assurer le logement jusqu’à la remise des clefs, qui correspond au transfert des risques.

    Qu’en pensez-vous? Dois-je souscrire une assurance particulière?

    Vous remerciant par avance de votre retour.

    Laurie

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonsoir,
      C’est votre notaire qui a raison à priori, lors de la réception d’un appartement ou d’un maison, il est souvent précisé au nouveau propriétaire qu’il doit « désormais en assuré la garde et l’entretien », c’est a ce moment-là que vous devez être assuré et donc souscrire votre MRH. Vous pouvez contacter l’ADIL la plus proche de chez vous qui pourra vous éclairer une fois pour toute sur ce point.

  103. Perez

    Bonjour,
    nous venons de renvoyer à la banque notre accord pour le prêt immo d’un appartement acheter en VEFA, livrable fin 2015 (après le délais de 10 jours suite réception), seulement vient de nous tomber dessus une opportunité professionnelle de partir au Québec d’ici 2 ans.
    Nos questions:
    * a-t- on la possibilité de se dédire du prêt ?
    * peut-on vendre l’appartement pour lequel nous venons d’accepter un prêt, après signature chez le notaire, sans que celui-ci ne soit encore sorti de terre ? en VAFA donc et si oui à quelles conditions ?

    Merci pour vos éclairages

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonsoir,
      si le délai des 11 jours est échu, vous ne pouvez à priori plus vous dédire…. cependant, si vous ne déloquez jamais les fonds…. vous ne rembourserez jamais le prêt (…).
      Par ailleurs, si vous achetez malgré tout cet appartement, en authentifiant votre acte chez le notaire, vous débloquerez les fonds appelés dans le premier appel de fonds du promoteur et votre prêt sera enclenché. Cependant, vous pouvez parfaitement revendre votre appartement en VEFA, encore fait-il que vous l’ayez « bien acheté ». En effet, pour récupérer votre mise de départ, il faut que votre acquéreur vous paye en plus du prix de vente du bien, les frais de notaire que vous avez acquittés et devra lui, en acquitter de nouveaux mais à 7,15 % au lieu de 3% (environ pour une VEFA normale dont vous avez bénéficié). Il faut donc que l’appartement ait pris de la valeur…. et je ne tiens pas compte de la commission que vous devrez verser, le cas échéant, à l’agent immobilier qui vous l’aura revendu.
      Pour la banque, cf ci-dessous, ça peut se régler en ne rien faisant, elle aura travaillé pour rien et sera en droit de « faire la grimace », pour l’appartement, il est peut être judicieux de trouver un accord avec le promoteur…. sauf à avoir fait une très très bonne affaire lors de la réservation (…).

  104. alicia

    Bonjour,

    J’aurai une question concernant la VEFA, en effet je viens d’acheter un appartement en VEFA, normalement la livraison était prévue 3eme trimestre 2014, mais ca n’a pas été le cas et après avoir harcelé le promoteur pour avoir une date la livraison est maintenant prévue courant quatrième trimestre 2014 voir janvier 2015.
    Ma question est la suivante, quel est le délai de prévenance que doit respecter le promoteur pour avertir les acheteurs de la date effective de la fin des travaux?
    En cas de retard, n’ y a t-il pas la aussi un delai de prévenance à observer pour notifier l’acheteur?
    Parce que bien évidemment je continue de recevoir les appels de fonds mais jamais je n’ai reçu de courrier me faisant part d’un retard. C’est très frustrant.
    Ai-je la possibilité de refuser de payer ces appels de fonds tant que je n’ai pas reçu de situation sur la date definitive de livraison.?

    Merci

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      En VEFA, le contrat prévoit une date de livraison. Dans 95 % des cas, il ne prévoit aucune sanction financière en cas de dépassement de ce délai de livraison (il faudrait vérifier dans votre contrat). Et le promoteur peut échapper à cette sanction s’il peut avoir une attestation de l’architecte du projet justifiant le retard (intempéries ou défaillance d’une entreprise).
      Il faudrait vérifier dans votre contrat mais à ma connaissance, il n’y a pas de délai pour prévenir du retard.
      je vous conseille de vous rapprocher de manière amiable du promoteur et tentant de discuter ou de négocier avec lui une compensation quelconque sur des travaux ou bien sur une remise sur le dernier appel de fonds. L’objectif pour vous est d’obtenir une date ferme maximum et l’objectif pour lui est de livrer rapidement afin de solder le chantier et les entreprises.
      Cordialement,
      Nous vous

  105. Depret

    Bonjour,

    J’ai une question concernant un appartement en VEFA que je viens d’acheter.
    Dans le cadre d’une construction en VEFA nous avons signé le contrat de réservation debut février 2014 pour un appartement dont la livraison est prévue fin 2014.
    Au cours du chantier nous nous sommes aperçu de la mention de « Témoin » sur les mur brut de l’immeuble à l’endroit meme de notre appartement.
    Debut juin nous avons visité notre appartement quasi fini puisque il s’agissait de l’appartement servant de référence à tous les acquéreurs et potentiels futurs acquéreur.
    Nous avons signé chez notre notaire en septembre 2014 et commençons donc à rembourser notre bien depuis.
    Ni à la réservation ni à aucun autre moment nous n’avons été informé de ce caractère particulier de notre bien et aujourd hui nous découvrons une pancarte rouge sur laquelle est inscrit « visitez notre logement temoin »!
    Je souhaitais donc savoir si cela était légal, si un geste commercial pouvait être demandé au promoteur et si il existe des recours face à ce genre de cas (manque de transparence, usure prématuré des sols et équipements suite aux visites multiple, moquette souillées dans les chambres…).
    Par avance merci.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Il n’y a pas de réglementation particulière à ce sujet, à priori tant que l’acte notarié n’est pas passé, le vendeur, promoteur, peut utiliser le bien en tant qu’appartement témoin puisque l’acheteur n’est propriétaire en état futur d’achèvement qu’au moment de l’acte notarié.
      Je pense que dans la mesure où vous venez de signer votre acte authentique, vous pouvez solliciter le promoteur en demandant un engagement de remise en état de l’appartement au moment de la livraison et organiser un état des lieux avant et après « usage », et pourquoi pas négocier une remise commerciale ou tout ou partie du mobilier si l’appartement est meublé (…), puisqu’il se sert de l’appartement à titre commercial.
      Dans tous les cas, votre première approche doit être amiable et quoi qu’il en soit, si jamais il y a « dégradation », et dans la mesure où il s’agit d’un appartement neuf, je n’imagine pas le promoteur vous livrer sans remettre en état.
      Cordialement,

  106. NOSBE

    Bonjour, j’ai fait l’acquisition de bien immobilier au mois de décembre 2013 en Vente en état. Tous les travaux était à mes frais sauf le raccordement raccordement électrique, eau, ptt et fosse septique. J’ai terminé les travaux depuis le mois de mars et le promoteur m’a spécifié que fin mars les raccordement seraient finis au mois de mars donc depuis le mois de mars j’ai que la fosse qui a été faite mais le reste non et pour l’instant je obligeais de me raccorder sur les coffrets de chantier. Que doit je faire? quel recours?
    J’ai dèja envoyé des recommandés des mail etc.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      si vos branchements définitifs ne sont pas réalisés, c’est peut-être parce que le promoteur n’est pas en mesure de les faire, peut-être n’a t il pas reçu « le Consuel » qui est le Cézame pour pouvoir demander le branchement définitif, vous pouvez l’interroger à ce sujet ?
      Quoi qu’il en soit, tant que vous n’avez pas votre branchement définitif, c’est le promoteur qui règle votre consommation avec le compteur chantier.
      Il vous le doit mais encore fait-il qu’il puisse le faire.
      cordialement,

      • NOSBE

        Le Consuel est passé la dessus c’est bon. Le problème c’est que le promoteur ne débloque pas les fonds et ça tarde.

        • Jean-François
          Jean-François

          bonsoir,
          le promoteur a sans doute besoin de vendre un ou des lots encore disponibles pour pouvoir débloquer les fonds en question ?
          Si vous ne parvenez pas à obtenir des informations du promoteur, tentez de passer par le notaire de l’opération ?
          cordialement,

  107. NOSBE

    Ok merci pour l’info

  108. mirambell

    Bonsoir, voila j’aimerai avoir des renseignements sur les frais de notaire sur un logement .
    mon souci c’est que l’on a visiter un appartement avec mon mari qui nous plait énormément et la personne qui nous a fait visiter elle nous a dit qu’elle ne voulait pas faire la livraison directement avec le promoteur et qu’elle veut le vendre directement . Qui dit pas de livraison dit pas d’état des lieux et don j’aimerai savoir si l’on peut considérer se bien comme une VEFA et quel sont les frais de notaires.Le particulier nous a dit que c’est une VEFA.
    Merci pour vos renseignements.

    • Jean-François
      Jean-François

      bonjour,
      je crois comprendre que vous êtes intéressés par un appartement déjà acquis par un particulier en VEFA (en Etat Futur d’Achèvement) mais pas encore livré ?
      Si c’est le cas, et si le bien n’est pas encore livré les frais de notaire représenteront 7,15 % du prix de vente et 8% s’il est livré.
      Par ailleurs, quoi qu’il en soit, il s’agit d’un bien neuf, il est donc couvert par les mêmes garantis que si vous aviez été le premier acquéreur en VEFA : la garantie de livraison, 1 mois, la GPA (garantie de parfait achèvement), 1 an, la garantie de bon fonctionnement, 2 ans et la DO (dommage Ouvrage), 10 ans.
      cordialement.

  109. Alain

    Bonjour,
    J’ai signe un contrat de reservation pour un appartement en VEFA, ce contrat prevoyait une livraison au 4eme trimestre 2015. Hors sur le projet d’acte de vente que m’adresse le notaire, la livraison est reportée au 2eme trimestre 2016. Puis-je annuler mon achat et récuperer mon avance de fonds. Merci pour votre réponse et compliments pour votre site.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      le contrat de réservation doit contenir des « mentions obligatoires », description du bien (…), prix de vente (…) et date de signature de l’acte authentique (…). Tous les autres éléments qui y figurent, dont la date prévisionnelle de livraison, sont à titre « d’informations complémentaires ».
      En fait votre contrat de réservation est caduc seulement si les « mentions obligatoires » ne sont pas respectées, par exemple, si la date de signature de l’acte authentique qui y figure est (largement) dépassée. Si c’est seulement la date prévisionnelle de livraison qui est modifiée et dans la mesure où il ne s’agit que « d’une information complémentaire », vous ne pouvez pas prétendre à la nullité de votre contrat de réservation.
      Cordialement.

  110. Nathalie

    Bonsoir,
    J’ai réservé un appartement en RDC avec terrasse qui doit être livré en juin 2016. J’ai dû signer 3 contrats de réservations car à chaque fois les dates de signature chez notaire ont été retardées. Bref…Je dois signer l’acte définitif chez le notaire prochainement et sur le plan de masse reçu avec l’acte notarié je vois une partie colorée au coin de ma terrasse. Je demande au vendeur à quoi cela correspond, il ne sait pas et doit se renseigner. Il me rappelle aujourd’hui après avoir contacté l’architecte et « horreur » il est prévu d’installer un poste transfo EDF quasiment collé à ma terrasse, sur une dalle de 3m X 6m !!! J’avais choisi cet appartement pour son exposition, et je me retrouve avec un RDC à côté d’un transformateur qui va limiter considérablement l’ensoleillement. Le vendeur, très embêté, dit qu’il n’était pas au courant. Je trouve incroyable que personne ne m’ait prévenue ! Cet appartement se retrouve avec un poste transfo près de la terrasse avec tous les inconvénients que cela peut générer pour la santé, bruit ou autre nuisance, et plus de soleil. Il sera donc invendable par la suite. Pensez-vous que je peux annuler ma réservation et récupérer le dépot de garantie ? Je vous remercie d’avance de me donner votre sentiment avisé, car je suis totalement perdue et déçue.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Les vices de construction et les défauts de conformité apparents relèvent de l’obligation de garantie. C’est la garantie et la responsabilité spéciale de l’article 1642-1 du code civil qui s’applique, sa mise en œuvre est enfermée dans les délais de l’article 1642 alinéa 1 et 1648-2 du code civil.
      Le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction et défauts de conformité apparents…
      sauf que dans votre cas, vous n’avez pas encore signé l’acte authentique, le seul contrat qui vous lie pour l’heure au vendeur est votre contrat de réservation. Le contrat réservation doit comporter 3 mentions obligatoires sous peine de nullité : la description détaillée du logement (surface, nombre de pièces, situation précise du logement dans le cas d’un copropriété (…), le prix de vente (…) et la date de signature de l’acte authentique. La question dans votre cas, est de savoir si la présence de ce transformateur fait partie ou non de la « description détaillée » du bien objet de la réservation ? Si oui, votre contrat de réservation peut être caduc et vous n’êtes pas dans l’obligation de signer votre acte authentique. Pour le savoir, je vous encourage à vous rapprocher rapidement de l’ADIL la plus proche de chez vous, leurs juristes sont à votre disposition gratuitement.
      Cordialement.

  111. BRANKOVIC

    Bonjour, je suis en plein achat VEFA, le promoteur immobilier m’ayant fait signer un contrat de réservation en février 2014 m’informe en Juillet 2014 qu’une procédure de recours au tiers était engagée. Ce recours ayant été retiré au mois d’octobre le promoteur m’appel pour me dire que je recevrai un avenant au contrat retardant la livraison d’au moins 6 mois. Ayant déjà obtenu mon prêt avec un prêt à taux zéro d’environ 50000 € celui-ci à été modifié au début du mois d’octobre et si je me retire du projet je n’aurais jamais de prêt à taux zéro au mêmes conditions (apparement je ne pourrait obtenir que 25000 à 30000€ avec le nouveau PTZ de octobre 2014). Cela me porte un réel préjudice. Je voulais savoir si il y’a un quelconque recours dans ma situation?

    Cordialement

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonsoir,
      Le contrat de réservation doit mentionner 3 informations obligatoires, le prix, le descriptif du bien et la date de signature de l’acte authentique. Si l’un de ses trois éléments n’est pas tenu, la réservation est caduque et vous devez récupérer votre acompte. J’imagine que la date de signature figurant dans votre contrat de réservation initial n’est plus tenable compte tenu de ce recours.
      Si malgré tout vous souhaitez conservez le bénéfice de votre réservation, il vous suffit de valider l’avenant que vous allez recevoir du promoteur.
      S’il le décalage de la livraison est effectivement du fait du recours d’un tiers, la seule responsabilité du promoteur est de vous avoir fait signer un contrat de réservation, en vous informant, ou non, qu’il était attaché à une opération dont le permis de construire n’était pas purgé de tout recours.
      Si vous obtenez désormais une garantie de livraison, qui est possible si la GFA (Garantie Financière d’Achèvement) est délivrée, et que le promoteur vous garantit également le maintien du prix de vente, il vous appartient de valider l’avenant…. ou non.
      Je vous encourage à consulter l’ADIL la plus proche de chez vous afin de savoir si des recours existent dans ce votre cas contre le promoteur.
      cordialement,

  112. Matthieu

    Bonjour, ma question est simple, est ce que je peux assigner en justice Bouygues Immobilier dans la situation suivante ?! Logement VEFA réceptionné en avril 2014 avec  » nettoyage du logement  » noté sur le PV de livraison, carrelage comprenant de nombreuses tâches liées au chantier, 2 passages d’une société de nettoyage, tâches toujours présentes, expertise d’un expert missionné par Bouygues constatant les tâches dans l’ensemble du logement préconisant un nettoyage adapté, nettoyage adapté inefficace, contre-expertise d’un expert missionné par mes soins, même constat. Lettre AR rappelant à Bouygues Immobilier ses obligations quant aux réserves à lever dans l’année suivant la livraison avec une date butoir fixée au 31/12/2014 pour qu’une solution soit trouvée sinon j’entamerai des démarches judiciaires. Le logement n’a jamais été habité depuis la livraison, compteurs jamais ouverts. J’aimerais savoir si au vu de ces éléments et du fait qu’il soit noté  » nettoyage du logement  » sur le PV de livraison et non quelque chose du genre  » nombreuses tâches sur le carrelage « , vous pensez que c’est jouable ?!

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      A partir du moment où une réserve figure au PV de réception et dans la mesure où il s’agit d’un document signé par les deux parties, cette réserve doit être levée dans le cadre de la GPA, garantie de parfait achèvement, due par le promoteur à partir du jour de la livraison du bien. Cette garantie couvre la 1ère année entière, donc, théoriquement jusqu’en avril 2015, je ne sais pas dans ces conditions quelle est la valeur de la date que vous évoquée en décembre 2014 ? A ce titre, attention à l’assignation, tant que l’année de parfait achèvement n’est pas écoulée, le promoteur est dans son bon droit (…). Vu le nombre de nettoyage qu’a subi votre carrelage, et s’il n’est toujours pas « recevable », ne serait-il pas plus simple d’envisager de le recouvrir d’un nouveau selon la hauteur sous plafond, ou de la changer ?
      Je vous conseille d’interroger l’ADIL la plus proche de chez vous, leur juriste seront à même de vous éclairer dans votre situation et sur le fondement d’un assignation éventuelle.
      Cordialement,

      • Matthieu

        Bonjour, merci pour votre réponse. Dans mon courrier, j’ai fixé la date butoir fixée au 31/12/2014 pour me permettre derrière de les assigner en justice avant avril 2015. J’ai également demandé le remplacement intégral du carrelage. Un conseiller de l’Adil que j’ai appelé hier m’a confirmé que je devais les assigner en justice pendant l’année de livraison. Merci pour votre réponse et votre aide, bonne continuation 🙂 !

    • Bouygues Immobilier

      Bonjour,
      Pourriez-vous nous en dire plus sur votre programme et la ville dans laquelle il se situe afin que nos équipes puissent reprendre contact avec vous et trouver une solution ?
      Vous remerciant par avance,
      Bien à vous,
      Bouygues Immobilier

  113. CAMUS-CRESSENT

    Bonjour,
    J’ai fait l’acquisition d’un appartement en VEFA pour une livraison prévue au 1er trimestre 2015. J’ai signé l’acte authentique comprenant entre autre une notice descriptive qui stipulait qu’un évier avec mitigeur et sous évier étaient prévus dans la cuisine.
    Je vais faire installer une cuisine équipée et ai demandé au promoteur que soit déduit de ma facture le prix de cet évier de ma facture. Or, celui ci m’a signale verbalement qu’il n’y avait pas d’évier de prévu dans cet appartement. A t-on déjà vu un logement sans évier ? Je lui ai donc réitéré ma demande à plusieurs reprises et c’est toujours la même réponse !
    Puis je le consigner au moment de la remise des clefs pour obtenir cette déduction ? C’est une somme dérisoire mais j’en fait une question de principe ! Merci de votre réponse

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      L’évier n’est effectivement pas toujours compris par le promoteur, pourvu que les arrivées et évacuations d’eau chaude et eau froide soient prévues. Cependant, s’il est indiqué dans le descriptif contractuel lié à cet acquisition, le promoteur vous le doit. Il arrive que selon l’avancement du chantier, si votre demande de suppression arrive trop tard et que l’entreprise concernée soit déjà livrée, il ne soit plus possible de procéder à la moins-value. Le problème dans votre cas est que l’on vous réponde qu’il n’était pas prévu … et non pas qu’il est trop tard, ce qui aurait pu être acceptable.
      Mettez votre interlocuteur devant ses responsabilités en lui « mettant sous les yeux » le descriptif technique signé pas les les deux parties dans lequel figure ce fameux évier et tentez de négocier une remise sur le dernier appel de fonds…. mais effectivement elle ne représentera que quelques centaines d’Euros au grand maximum. Je comprends parfaitement que ce soit une question de principe d’autant plus s’il est dû… mais le bras de fer engagé en vaut-il la chandelle si proche de la livraison ? Une bonne relation avec le promoteur reste importante quand la livraison approche peut aussi avoir son importance.
      Cordialement,

  114. Martin

    Bonjour,

    suite à notre visite de notre appartement au stade de cloisonnement, nous constatons une infiltration d’eau fraiche sur une partis d’un mur alors aucun radiateur n’est encore installer il s’agit la une infiltration évidente, ma question est donc quelle recourt devons nous suivre pour être sur de ne pas être ennuyer par la suite? car je doute de la sincérité du maitre d’œuvre.

    cordialement Martin

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonsoir,
      vous devez d’abord la faire constater et au promoteur qui l’aura déjà peut-être relevée. Dans un chantier en cours, ce genre d’incident peut ce produire, le promoteur doit en trouver la source : canalisation, défaut d’étanchéité (…). Ensuite, il effectue les reprises nécessaires. Lors de la réception de votre bien, si le problème persiste, vous pouvez différer la livraison jusqu’à ce que le problème soit réglé en le faisant constater par un huissier afin de justifier votre demande. Si visuellement, il n’y a plus de trace du problème, vous pouvez malgré tout émettre une réserve, elle sera couverte par les garanties de livraison, la GPA, le bon fonctionnement et décennale, selon le moment ou il ré apparaît … s’il ré apparaît.

  115. Sabrina

    Bonjour, qu’elles sont les modalités que le vendeur doit respecter concernant l’envoie des documents pour les appels de fonds? (Envoi avec accusé de réception,…?) merci.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Les articles R231-7 du CCH pour les CCMI et R261-14 pour les VEFA, n’imposent aucun formalisme particulier pour les appel de fonds, seul les seuils de paiement sont réglementés. Le contrat peut toutefois prévoir des dispositions particulières sur la forme (mais en pratique cela sera rare). En général, les appels de fonds se font en courrier simple et le constructeur fait un recommandé à défaut de paiement dans le délai. Relisez votre contrat, la réponse sera surement indiquée : il est en général prévu des pénalités de retard après une mise en demeure restée sans réponse et une mise en demeure implique une lettre recommandée avec accusé de réception.
      S’il s’agit d’un désaccord sur le stade d’avancement des travaux de l’appel de fonds, sachant que, théoriquement, l’appel de fonds est lié à une attestation d’avancement de l’architecte, nous vous conseillons d’adresser un courrier expliquant votre refus de paiement si vous considérez que les travaux appelés ne sont pas achevés.
      Cordialement,

  116. Fabien F

    Bonjour,

    J’ai visité un bien immobilier en rez de chaussé dans une copropriété. La propriété actuelle vend son bien en l’état et des travaux dans l’appartement reste a prévoir à ma charge (carrelage, peinture,..) car le promoteur à fait faillite avant la fin du projet. Les appels de fond pour finir la copropriétés ont été réalise par le syndic auprès des propriétaires actuels. En tant que futur acquéreur quel sont les risques de rachats de ce biens? Que me conseiller vous?

    Merci de votre réponse

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      D’abord, si l’appartement n’est pas achevé vous ne devez payer que le stade d’avancement actuel au vendeur.
      Puis, validez avec le notaire des garanties proposées :
      Si c’est le promoteur qui est défaillant, disposait-il d’une GFA, garantie financière d’achèvement, et était-elle intrinsèque (portée par le promoteur lui-même), ou extrinsèque (portée par une banque par exemple). En effet, s’il s’agit d’une GFA extrinsèque, c’est le porteur de la garantie qui doit achevé l’immeuble (…).
      Ensuite, vérifier ce qu’il advient des garanties liées à la construction proprement dite, la garantie de parfait achèvement d’un an, la garantie de bon fonctionnement de deux ans et la garantie décennale associée à l’assurance Dommage Ouvrage. Ces garanties sont très importantes et sont d’avantages liées aux entreprises et aux artisans intervenus sur la construction qu’au promoteur. Si ce sont ces intervenants qui sont défaillants, assurez-vous qu’ils étaient assurés au moment de leurs interventions.
      N’hésitez pas à contacter l’ADIL la plus proche de chez vous avant de signez quoi que ce soit.
      Cordialement,

  117. alexandre

    Bonsoir,
    Je vais avoir dans quelques jours la remise des clés de mon appartement acheté en VEFA.
    Est-ce que si je me fais accompagner d’un professionnel je perds le droit des 30 jours pour dénoncer des malfaçons, j’ai lu que ce délai était ramené à 8 jours, est-ce vrai?

    sinon est-ce que je peux venir avec de la famille, ça peut aider pour chercher des défauts et est-ce que là aussi je perds le droit au 30 jours.

    Merci d’avance pour votre réponse.
    Alexandre

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      La présence d’un expert ne remet nullement en cause le délai de réserve de 30 jours expressément prévu par l’article 1642-1 du code civil, lors de la livraison en VEFA.
      C’est dans le cadre du CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) que la loi prévoit expressément que le délai de 8 jours est supprimé quand le maitre d’ouvrage est accompagné d’un professionnel (article R231-7 du CCH).
      Vous pouvez également effectivement être accompagnés de tiers (amis ou membre de la famille), cependant ne déséquilibrer pas excessivement le « rapport de force » entre vous et le promoteur afin de conserver un rapport cordial et faire en sorte que la livraison se déroule pour le mieux. Quoiqu’il en soit, toutes vos garanties sont enclenchée à compter de ce jour-là : garantie de parfait achèvement, 1 an, garantie de bon fonctionnement, 2 ans, et garantie décennale associée à l’assurance Dommage Ouvrage, 10 ans.
      Cordialement,

      • Alexandre

        Merci beaucoup Jean-François pour votre réponse, je suis soulagé car je pense que c’est l’étape la plus importante en VEFA.
        Cordialement
        Alexandre

  118. Jean-Pierre

    Bonjour,
    J’ai signé un contrat de réservation pour une maison en VEFA et je viens de recevoir le projet d’acte de vente.
    Les plans de la réservation et du projet d’acte font état d’une terrasse au 1er étage de cette maison de 20m2, or le permis de construire que je viens de consulter en mairie est accordé pour une terrasse de 7m2. Pour ma part je souhaite acquérir mais avec une réduction du prix. Dés lors que je l’informerai de cette anomalie, je crains que le promoteur refuse la réduction du prix et m’impose une signature au prix initial avec une terrasse réduite selon permis de construire. Comment procéder selon vous? Avec mes remerciements, Cordialement J-Pierre

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Selon les termes de l’article 1616 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la « chose vendue », pour la contenance stipulée au contrat. Si la contenance ne correspond pas à ce qui est indiqué dans le contrat, l’acquéreur peut demander une diminution de prix proportionnelle (article 1617 du code civil). Dans tous les cas, l’article 1619 du code civil, prévoit qu’aucune diminution de prix ne peut être réclamé en deçà d’un vingtième d’écart.
      Au-delà d’1/20ème sur la contenance, la clause qui prévoit une variation de 20% serait réputée nulle et non écrite car contraire à l’article 1619 du code civil qui est d’ordre public.
      L’acquéreur a le choix entre faire résilier le contrat pour « défaut de conformité de la chose », dans ce cas les sommes versées lui sont remboursées (article 1621 du code civil) ou demander une diminution du prix.
      Cordialement,

      • Jean-Pierre

        Merci beaucoup pour ces informations détaillées. Je vais donc attendre la fin des travaux pour voir ce qui est réellement construit, et j’aviserai alors selon les circonstances sur la base de votre réponse. Merci encore, bien cordialement.
        Jean-Pierre

  119. PICAUD

    Bonjour,
    Je voudrai une précision.
    Je suis rentrée dans mon logement acheté en VEFA en janvier dernier.
    Je rencontre une problématique.
    Mon promoteur devait me poser des fenêtres oscillo-battantes comme c’était notifié noir sur blanc sur le contrat.
    Cependant, il m’indique que sur le plan, les fenêtres dessinées n’étant pas oscillo-battantes, ils n’était pas dans l’obligation de les poser.
    Sont-ils dans la légalité?
    Merci pour votre réponse rapide, je rencontre le promoteur lundi soir.
    Cordialement

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Dans votre situation le point important va être de déterminer si cette option OB sur vos menuiseries extérieures est ou non considérée comme « contractuelle » par les parties.
      Le cas échéant, lorsqu’il y a non-conformité, c’est-à-dire lorsque le vendeur ne respecte pas le contrat, le logement n’étant pas conforme à la description qui en a été faite ou n’étant pas achevé dans le délai et pour le prix convenu, l’acquéreur doit exiger du vendeur et du garant qu’ils remplissent leurs engagements, en leur adressant soit une lettre recommandée avec avis de réception, soit une sommation d’huissier.
      L’objectif est d’obtenir satisfaction à l’amiable, dans votre cas spécifique, cela reste la solution à privilégier…. Cependant dans le cas contraire, vous devez assigner en justice le vendeur et le garant. Il vous faut donc absolument bien vous assurer qu’il s’agit d’un élément juridiquement « contractuel ».
      Ces actions relèvent de l’article 1642-1 du code civil qui prévoit : « Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
      Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer. »
      L’article R261-14 du CCH prévoit effectivement la possibilité de consigner 5% du prix de vente sachant que le but des réserves, et dans le même temps de la consignation, est d’obtenir réparation.
      Si la réparation n’est pas possible vous pouvez demander la résiliation du contrat ou un dédommagement financier… A défaut d’accord amiable c’est le tribunal qui tranchera la question. La consignation n’est pas un dédommagement car la somme ne peut être débloquée qu’avec la levée des réserves.
      Je conseille donc d’adresser dans un premier temps un recommandé pour réclamer un dédommagement, si la réception est effectuée, le dépôt de garantie peut être consigné auprès de la caisse des dépôts et consignations : http://consignations.caissedesdepots.fr/
      D’un point de vue plus technique, il est parfois possible d’ajouter l’option Oscillo Baculante sur un ouvrant. L’opération doit être réalisée par un professionnel et le résultat est souvent très acceptable …
      Cordialement,

  120. SEYAH

    Bonjour,

    Nous avons acheté une maison VEFA. Le niveau de la maison est trop bas par rapport à la voie public. Lors de la réception nous n’avons pas signalé au promoteur ce défaut puisque nous ne somme pas des professionnels.
    Deux mois après, lors d’une forte période pluvieuse nous avons passé tous le temps à mettre des serviettes à l’entrée de la maison pour éviter l’entrée d’eau à la maison. Nous avons contacté des professionnels du bâtiment qui sont convaincu que le promoteur n’a pas respecté le PC et cela dévalue notre maison.
    Nous avons contacté le promoteur pour activer la garantie du parfaite achèvement mais il nous a répondu qu’un bureau d’étude à contrôle la maison donc il n’y pas risque d’inondation.
    Nous pensons nous adresser à la justice. Que conseillez vous?
    Merci.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Avant d’aller en justice, je vous conseille d’abord de consulter 1 (ou 2 pour vous conforter) experts en bâtiments référencés auprès des tribunaux, procurez-vous chez le notaire, la copie du permis de construire, et sollicitez un « avis technique » crédible et fondé. C’est seulement si vous avez le soutien d’un expert que vous serez en mesure de défendre votre dossier devant un juge. Avec le rapport de cet expert, s’il vous est favorable, tentez une ultime approche auprès du promoteur…. Si, cette dernière démarche s’avère sans retour, alors consulter un avocat.
      Bon courage à vous, si vous allez en justice, attendez-vous à une procédure lourde et longue.
      Bien cordialement,

  121. mylene

    Bonjour,

    Lors d’un achat en vefa et malgré signature du contrat de reservation, peut on encore demander la modification du plan de l’appartement choisi ?. J’ai signé debut décembre 2014 un contrat de resa pour un T3 et livraison prévue en décembre 2016. Hors en regardant le plan fourni, je realise qu’il y a 9 m2 de perte d’espace en dégagement. Ma question : est-il possible puisque les travaux ont tout juste commencer de faire modifier les cloisons interieurs de l’appartement afin de gagner des m2 dans les pieces a vivre au détriment de degagements ?? Peut-on fair supprimer les dégagements pr gagner des m2 dans les autres pieces ? Si oui comment et a qui formuler cette demande.
    Merci de votre réponse.
    Cordialement

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Effectivement, dans la mesurer où les travaux sont tout juste commencés, il peut être possible d’apporter des modifications à vos plans. Cependant, il faut tenir compte par exemple, des murs porteurs, qui sont le plus souvent intouchables, de la norme PMR (Personne à mobilité réduite), dans les espaces de circulation, et encore d’autres normes imposées par la réglementation.
      Sauf si les modifications sont strictement impossibles, vous pouvez vous rapprocher du promoteur afin de formuler une demande de TMA (Travaux Modificatifs Acquéreurs), elle sera soumise aux interlocuteurs techniques de l’opération, l’architecte, le chargé d’opération, (…). Selon la faisabilité technique ou non et le stade d’avancement, vous recevrez alors une réponse technique accompagnée d’un devis que vous serez libre d’accepter ou non.
      Très bonne année à vous,
      Bien cordialement,

  122. mylene

    Merci beaucoup pour votre retour.
    Excellente année a vous egalement.
    Bien cordialement

  123. Lapeyre

    Bonjour,
    je dois recevoir mon logement acheté en VEFA 1er semestre 2015. N’étant pas experts en immobilier, pourriez vous faire une check list des choses à vérifier pour le procès verbal? Sur quels critères pouvons nous refuser notre logement? Merci bcp pour votre aide.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      La VEFA, vente en état en futur d’achèvement, est associée à de vraies garanties :
      D’abord, les « vices tôt », dans le mois qui suite la livraison, vous pouvez signifier au promoteur les « réserves » ou désordres non reportés lors de la remise des clés. Vous devez le faire en RAR.
      Puis, la GPA, garantie de parfait achèvement, elle est portée par les entreprises directement et couvre la 1ère année d’achèvement, pour les réserves constatées ainsi que les désordres apparus dans l’année.
      Ensuite, le garantie de bon fonctionnement, elle est biennale et couvre les éléments dissociables du logement (un radiateur, un carreau de faïence…).
      Et enfin l’assurance Dommage Ouvrage, c’est la garantie décennale, elle permet de faire le lien entre toutes les garanties décennales de chaque intervenant et couvre les « gros désordres » comme un défaut d’étanchéité par exemple.
      Toutes ces garanties s’enclenchent le jour de la livraison.
      Concernant les points de vigilance, vérifier les ouvertures et fermetures des portes intérieures, des menuiseries extérieures, des volets, le bon achèvements des peintures ou des papiers peints… Il s’agit d’un état des lieux et concerne tout ce qu’un oeil « non initié » peut voir.
      Ensuite, vous pouvez être accompagné d’un expert lors de la livraison de votre bien, cette présence ne remet nullement en cause le délai de réserve de 30 jours expressément prévu par l’article 1642-1 du code civil. Il sera cependant à votre charge.
      Je vous conseille de solliciter une « pré réception » au promoteur dans le but de préparer au mieux la remise des clés.
      Bien cordialement.

  124. Sylvain

    Bonjour,
    j’ai acheté l’an dernier, une maison.(avec terrain en pleine propriété) à un promoteur en VEFA dans une résidence avec des équipements collectifs (gérés par une ASL). Contrat de réservation signé en août 2013, acte notarié en novembre 2013, livraison en juillet 2014. Joint au contrat de réservation, il y avait un plan de masse de l’ensemble immobilier. Ce même document n’était joint au projet d’acte ni à l’acte définitif. Le jour de la livraison, nous constatons une construction sur la chaussée en face de notre maison, il s’agit d’une installation de relevage des eaux usées pour l’ensemble des constructions. Cet ouvrage, inesthétique, laissant échappé des odeurs désagréables d’égout, marqué d’un panneau « accès interdit – danger », n’est pas vraiment de notre gout et constitue pour nous, non seulement une gêne mais aussi une dévalorisation de notre habitation. Quel recours avons nous face au promoteur, sachant que dans le plan de masse du contrat de réservation (signé par le promoteur), cette installation ne figurait pas (à cette époque, les travaux étaient avancés et les fondations en cours de réalisation), et que ce document n’était joint ni au projet d’acte ni à l’acte définitif. En complément, lors de la négociation de l’achat, nous avions demandé, afin de choisir sur plan le lot, s’il y aurait aurait quelque chose face à la maison, il nous avait été répondu « des arbres et des parkings, ce qui était conforme au plan présenté et avait orienté notre choix.
    vous souhaitant une bonne année 2015,
    cordialement

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Théoriquement lors de la réservation, puis de l’achat du bien, vous devez recevoir un « descriptif détaillé » de l’objet de la vente.
      l’installation dont vous parlez, selon la proximité de votre maison, à priori, aurait dû faire partie de cette « description détaillée » ?
      Je vous encourage à consulter l’ADIL la plus proche de chez vous, le juriste est à votre disposition et saura vous orienter.
      Bien cordialement.

      • Sylvain

        Bonjour,
        merci pour votre réponse
        nous allons prendre rendez-vous avec un juriste afin de voir s’il y a une solution à ce problème
        encore merci pour ce blog qui répond à de nombreuses questions
        Cordialement

  125. Julia

    Bonjour,
    Mon ami et moi avons acheté un appartement en VEFA.
    La livraison a eu plusieurs mois de retard et lors de cette dernière, l’appartement était inhabitable : nous avons du poser plusieurs réserves, notamment car il y avait un dégat des eaux et que le cahier des charges n’était pas respecté.

    Nous avons normalement une remise des clés cette semaine, il reste 10% à payer mais, nous ne voulons pas les donner pour être dédommagés à hauteur des 10% restants : retard, chantage aux clés, double loyer….

    Pouvez-vous me dire si nous sommes dans notre droit et surtout que pouvons nous faire ?
    Malheureusement, notre avocat ne nous aide pas trop sur cette affaire qui dure depuis 7 mois.

    Je vous remercie pour votre retour?

    Bien à vous

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      En VEFA, le contrat prévoit une date de livraison. Dans 95 % des cas, il ne prévoit aucune sanction financière en cas de dépassement de ce délai de livraison (il faudrait vérifier dans votre contrat). Et le promoteur peut échapper à cette sanction s’il peut avoir une attestation de l’architecte du projet justifiant le retard (intempéries ou défaillance d’artisan…).
      Les vices de construction et les défauts de conformité apparents relèvent de l’obligation de garantie. C’est la garantie et la responsabilité spéciale de l’article 1642-1 du code civil qui s’applique, sa mise en œuvre est enfermée dans les délais de l’article 1642 alinéa 1 et 1648-2 du code civil.
      Le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction et défauts de conformité apparents.
      L’acquéreur dispose d’une garantie des vices et des défauts de conformité apparents survenus dans le délai d’un mois après la prise de possession du logement.
      Ce délai se trouve prolongé jusqu’à la réception des travaux qui doit intervenir entre le vendeur et les entreprises, si celle-ci intervient après la livraison à l’acquéreur.
      Pour obtenir réparation du vendeur des défauts de conformité et vices apparents, l’acquéreur a un mois à compter de la prise de possession , ou de la réception si elle est postérieure, pour les signaler au vendeur.
      Avant toute action au fond, l’acquéreur doit informer le vendeur par LRAR.
      Pour obtenir réparation des vices et des défauts de conformité apparents, le délai d’action de l’acquéreur est d’un an. Il part de la plus tardive des deux dates suivantes (jour de la réception et mois qui suit la prise de possession du logement par l’acquéreur).
      Au-delà, toute action est forclose.
      Concernant les réserves notées dans le pv de réception, c’est au vendeur d’agir contre les artisans. L’acquéreur ne peut agir que contre le vendeur pour les défauts signalés et pour les réserves du pv de réception qu’il n’aurait pas fait lever.
      Si le litige porte sur des réserves dont les réparations sont inférieures à 4000 euros, vous pouvez faire une simple déclaration au greffe du tribunal d’instance afin que l’affaire soit examinée par le juge de proximité.
      Si le litige se monte à plus de 4000 mais et moins de 10000 euros, il faut prendre un huissier pour assigner le vendeur devant le tribunal d’instance (avocat pas obligatoire).
      Si le litige se monte à plus de 10 000 euros c’est le tribunal d’instance qui est compétent et il faut un avocat.
      Dans tous les cas il faut donc chiffrer la demande et il faut bien évidemment demander au juge de condamner le vendeur à faire les travaux avec une astreinte par jour de retard et éventuellement des dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de sa négligence (tout en restant en dessous des 4000 ou 10 000 euros).
      Les pénalités de retard et les 5% du solde du prix (pouvant être consignés en cas de défaut de conformité), sont deux points bien distincts. Les 5% peuvent être consignés (compte séquestre) si des défauts de conformité sont constatés lors de la livraison de l’immeuble que le bien soit livré dans les temps ou non, les pénalités de retard n’ont pas à être imputées sur cette somme.
      Dans votre cas, je vous conseille de vous faire assister d’un expert technique, et peut être d’un huissier lors de la remise des clés, ils serons à votre charge mais, la situation semble le nécessiter.
      Cordialement,

  126. MR HERVE

    Bonjour,
    j’ai signé un avant contrat de réservation le 10/08/2015. j’achète en vefa et en accession social à la propriété. Avec ma femme, après avoir hésité ,nous avons décidé de nous rétracter. Nous sommes le 03/09/2015 et je n’ai toujours pas reçu la présentation du recommandé.
    mes questions sont les suivantes : puis- je me rétracter tant que je n’ai pas eu le recommandé? les 7 jours commencent bien à la date de présentation et non à la date de signature?

    merci

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonsoir,
      le délai de rétractation ne commence effectivement qu’à la réception de votre contrat de réservation en recommandé, c’est l’avis de passage dans votre boite aux lettres qui déclenche ce délai.
      Vous pouvez donc vous rétracter de suite ou bien attendre de recevoir votre recommandé.
      Cordialement,
      Bonne soirée.

      • MR HERVE

        Merci pour votre réponse très rapide. .

  127. sam

    Bonjour,
    j’ai acquis en VEFA un immeuble qui sera livré en novembre. Or je découvre que l’immeuble ne comporte pas de compteurs individuels d’eau froide et d’eau chaude et de chauffage prévus par le promoteur et que le syndic provisoire choisi par le promoteur prévoit de les faire facturer aux co propriétaires;
    or il s’avère d’une part que , l’article L135-1 du Code de la construction dispose que :
    « Toute nouvelle construction d’immeuble à usage principal d’habitation comporte une installation permettant de déterminer la quantité d’eau froide fournie à chaque local occupé à titre privatif ou à chaque partie privative d’un lot de copropriété ainsi qu’aux parties communes, le cas échéant. »
    et d’autre part que l’ Art. R. * 131-2 dispose que -Tout immeuble collectif à usage principal d’habitation équipé d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant doit être muni d’appareils permettant d’individualiser les frais de chauffage collectif. ».

    EN outre, l’immeuble dont le permis a été déposé en 2013 est soumis à la réglementation RT 2012

    l’ Art 23 de l’ Arrêté du 26 octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performance énergétique des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments précise que
    Les maisons individuelles ou accolées ainsi que les bâtiments ou parties de bâtiments collectifs d’habitation sont équipés de systèmes permettant de mesurer ou d’estimer la consommation d’énergie de chaque logement, excepté pour les consommations des systèmes individuels au bois en maison individuelle ou accolée.
    En cas de production collective d’énergie, on entend par énergie consommée par le logement la part de la consommation totale d’énergie dédiée à ce logement selon une clé de répartition à définir par le maître d’ouvrage lors de la réalisation du bâtiment.
    Ces systèmes permettent d’informer les occupants, a minima mensuellement, de leur consommation d’énergie.

    En résumé, le promoteur a une obligation de poser des compteurs individuels pour les immeubles neufs acquis en VEFA mais ne l’a pas respecté ;
    Comment l’y contraindre ?

    En vous remerciant d’avance de vos réponses

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      pour l’eau, selon le prestataire local, parfois le compteur individuel ne peut être demandé que par l’occupant (propriétaire ou locataire) du logement, même s’il ne fait pas toujours l’objet d’un facture.
      Pour le chauffage, puisque vous parlez de la RT 2012, il s’agit très probablement d’une chaudière gaz qui a besoin d’eau chaude pour fonctionner.
      Je vous conseille d’appeler la mairie du lieu de construction de l’immeuble afin d’obtenir les informations liées au fournisseur d’eau local. Si le promoteur peut faire poser les compteurs individuels d’eau, vous pouvez lui en faire la demande en RAR en appuyant votre demande sur les articles que vous cités. Si la demande doit être par l’occupant, je ne sais pas sir le promoteur pourra s’y substituer.
      Vous pouvez également joindre l’ADIL en local pour les questions d’ordre juridique.
      bonne journéé

  128. soula

    Bonjour, avec mon conjoint on a acheté un appartement de 57m 2 sur plans la livraison est prévue pour fin janvier 2016, sachant qu’on a l’acte de propriété depuis maintenant 4 mois , on vient de faire une visite pour voir l’avancement des travaux et on constate que le promoteur n’a pas respecté la surface de l’appartement la surface d’ une chambre est passée de 10 M2 a 8m50 donc 1M50 de moins. que doit on faire dans un cas comme celui la ?
    merci de votre réponse
    cordialement
    Mme SELLILA

    • Jean-François
      Jean-François

      Il est difficile de traiter cette question sans avoir les documents, tout d’abord il faut vérifier si les plans prévoyant une chambre de 10m² sont bien signés du promoteur et des acquéreurs, et donc contractuels et s’ils sont définitifs (vérifier qu’ils n’y a pas eu d’autres plans signés par la suite).
      Dès lors que vous possédez des plans signés de votre constructeur mentionnant que la superficie de la chambre sera de 10m², vous êtes en droit d’exiger une application et un respect du contrat conformément à l’article 1134 du code civil : le contrat tiens lieu de loi aux parties qui l’ont signé.
      Cette vérification est importante car il est arrivé que des acquéreurs soient possessions de plans non signés du promoteur donc n’ayant aucune valeur juridique….
      Si vous avez effectivement des plans signs des deux parties, je vous conseille de vous rapprocher de l’ADIL local.

  129. sam

    Merci de votre réponse.
    je vais en effet contacter l’ADIL pour voir comment contraindre le promoteur !
    Bonne journée !

  130. agnes

    bonjour, je suis interrésse par un appartement en vefa. il reste un seul lot dans l immeuble. le prix a été réduit . il aurait du être livré le juin 2014. les futurs propriétaires ont versés 90% de la somme.
    la gfa a ete enclenche par les co propriétaires. est ce que ce que je peux signe un contrat de réservation en versant les 5% et le reste a la remise des clefs car la gfa est enclenche? est ce que la gfa doit réaliser l ensemble des travaux non réaliser ou il doit mettre les appartements habitable ?
    merci

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      la GFA est les plus souvent, extrinsèque, c’est à dire qu’elle est portée par un tiers, généralement une banque.
      lorsqu’elle est enclenchée, elle doit terminé les travaux au prix convenu.
      Je vous encourage à vous rapprocher du notaire de l’opération qui pourra vous éclairer sur le type de GFA prévue sur cette opération. Il sera également capable de vous confirmer si oui ou non vous pouvez signer un contrat de réservation. Quoi qu’il en soit, un contrat de réservation est soumis à un délai de rétractation (…) qui vous donnera le temps de valider les garanties proposées par le vendeur.

  131. Rodriguez

    Bonjour
    Nous désirons acheter un appartement en vefa. Nous aurions 2 questions :
    Pouvons nous nous faire assister par notre propre notaire lors de la signature du contrat de réservation où est ce juste lors de la signature lors de la remise des clefs que les 2 peuvent intervenir ?
    Notre notaire peut il demander au notaire du construire d’avoir par écrit toutes les garanties de celui-ci ?
    En vous remerciant par avance

    • Jean-François
      Jean-François

      bonjour et désolé pour mon retour tardif,
      au cas où vous n’avez pas eu de réponse par ailleurs, vous pouvez effectivement vous faire assister de votre notaire pendant toutes les phases de l’acquisition d’un bien, du compromis à la remise des clés, en passant par la signature de l’acte authentique.
      Les fais de notaire liés à l’acquisition ne sont pas plus élevés dans ce cas, les deux notaires se répartissent alors l’ensemble.
      bonne réception

  132. Amelia

    Bonjour,
    Nous avons signes une contrât de réservation au mois de mai 2015 pour un VEFA.
    Les travaux devaient débuter en fin d’année 2015 et donc nous devions signer chez le notaire à cette période. Le projet était prévu dernier quadrimestre 2016 sur le contrat de réservation et maintenant la date prévisionnelle est du deuxième trimestre 2017.
    Nous souhaitons donc nous désengager.
    Le promoteur peut il nous demander plus que le contrat de garantie? Nous avons déposé 2900 euros.
    Sur le contrat de réservation il n’est pas stipule de date de passage chez le notaire. Pouvons nous demander la restitution du dépôt de garantie quand même?
    Je vous remercie pour votre réponse

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour et désolé pour mon retard tardif,
      si vous n’avez pas obtenu de réponse par ailleurs (…),
      la date de la signature de l’acte authentique fait partie des éléments obligatoires du contrat de réservation, si elle ne figure pas dans votre contrat, il peut donc être caduc et vous pouvez demander la restitution pure et simple de votre dépôt de garantie.
      bonne journée

  133. Jacques

    Bonjour, je compte sur vous pour savoir si je peux espérer récupérer mon dépot de garantie de 5% sur une maison en VEFA; j’ai signé la réservation alors qu’elle en est aux cloisons. Je n’ai pas encore signé chez le notaire. Il y a des incohérences (reconnues par le notaire ) dans les statuts de l’ASL,et l’acte de vente contient des clauses que je trouve inacceptables . Le pire, c’est que je viens de récupérer des photos des maisons en constructions et en septembre, elles étaient toutes fissurées de tous côtés. Vite repeint! Mon entourage me dire de fuir !
    AI-je une chance de récupérer mon DG ?

    En vous remerciant pour votre avis.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      la première chose à vérifier est votre contrat de réservation, il doit y figurer 3 mentions obligatoires qui, en cas d’absence de l’une d’elle, rendent le contrat caduc et vous permettent de récupérer votre DG :
      – description détaillée du logement (surface habitable, nombre de pièces…),
      – prix de vente et modalité de révision le cas échéant,
      – date de signature prévisionnelle de l’acte authentique.
      Si l’une de ces 3 mentions n’apparaît pas, votre réservation est caduque et vous devez récupérer intégralement votre DG.
      Ensuite, vous devez avoir reçu ce contrat de réservation en recommandé avec AR et vous devez l’avoir réceptionné et avoir laisser courir votre délai de rétractation légal de 10 jours.
      A partir de là, si aucune mention ne manque, si votre délai de rétractation légal est échu et si vous n’avez pas eu de refus de prêt de votre banque, votre réservation est bien valide et définitive.
      Soit vous parvenez à un arrangement amiable avec le promoteur, soit vous annuler et perdez votre DG, soit vous êtes en mesure de justifier un défaut de conformité majeur et irréversible. Dans ce dernier cas, il peut y avoir annulation de la vente et remboursement des sommes versées mais vous devez pour ça signer chez le notaire et seulement après demander l’annulation, ça me semble compliqué.
      Idéalement, si vous pouvez véritablement, expert à l’appui, justifier un défaut de conformité irréversible, il vous faudrait, avec ce constat entre les mains, rencontrer le promoteur et négocier votre retrait sans indemnités afin d’éviter de signer un acte et de devoir engager des procédures lourdes ensuite.
      Parlez en avec votre notaire et n’hésitez pas à consulter l’ADIL proche de chez vous, leurs juristes sont à votre disposition.
      Bien cordialement

  134. J-Pierre

    Bonjour, J’ai acquis une maison en état futur d’achèvement. Elle est actuellement au stade hors d’air. A l’occasion de la 1ère visite j’ai constaté qu’en apparence l’un des murs n’était pas dans l’alignement de la fondation! Je ne suis pas un professionnel de la construction et je redoute des désordres ultérieurs.
    1) Quelles démarches dois-je engager sans attendre la réception?
    2) Dois-je au préalable me faire confirmer par un professionnel si ce que j’ai constaté est grave (photos à l’appui),
    Merci pour vos conseils. jp

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      la première démarche est effectivement de confirmer, ou non, ce désordre. Pour ça, je vous encourage à interroger le promoteur sur ce point précis, c’est lui votre interlocuteur, vous pouvez le faire par courrier recommandé avec AR pour prendre date le cas échéant.
      Ensuite, selon la réponse obtenue, vous pouvez effectivement vous rapprocher d’un Expert, idéalement « auprès des tribunaux ». Il peut établir un rapport honoraire et formuler un avis technique contradictoire, vous permettant de valider ou non la réponse reçue du promoteur. Le fait que ce rapport soit honoraire engage la responsabilité de l’expert et donne un vrai crédit à sa réponse technique.
      De manière général, retenez que lorsque vous décidez d’acheter dans le neuf, en VEFA, votre bien est couvert par plusieurs garanties, la GFA ou garantie financière d’achèvement, la GPA, garantie de parfait achèvement (1 an après la livraison), la garantie de bon fonctionnement (…), la garantie décennale et l’assurance Dommage Ouvrage (10 ans).
      Bonne journée,

      • J-Pierre

        Pouvez-vous me préciser si tous les experts des listes d’experts auprès des tribunaux sont habilités ou non à faire des rapports honoraires?
        merci, cordialement

        • Jean-François
          Jean-François

          bonjour,
          à priori oui, mais peut être ne le font-ils pas tous selon le volume de leur activité ?
          bonne journée,

  135. J-Pierre

    re-bonjour, concernant mon commentaire ci-dessus je précise que le promoteur est l’un des plus importants de France et que pendant la construction nous ne sommes pas autorisés à aller sur le chantier.
    bonne journée, j-pierre

    • Jean-François
      Jean-François

      re-bonjour,
      Un chantier est effectivement et tout à fait normalement interdit au public pour des raisons évidentes de sécurité et d’assurance.
      Le fait que vous ayez un promoteur important en face de vous doit vous encourager à d’abord vous rapprocher de votre interlocuteur technique, solliciter un rendez-vous afin d’obtenir une réponse et une explication face à vos interrogations.
      Les promoteurs structurés ont justement des collaborateurs techniques en charge du suivi des opérations.
      bonne journée,

      • J-Pierre

        Merci pour ces conseils que je vais suivre. Une dernière question : Imaginons que les réponses du promoteur et le rapport de l’expert soient tout à fait rassurantes et que nous en restions là, aurais-je malgré tout des recours en raison de ces démarches si des désordres apparaissent au-delà de 10 ans? Merci encore, bonne soirée

        • Jean-François
          Jean-François

          Lorsque « des désordres » apparaissent dans le neuf, le plus souvent, ils sont « solutionnables » et apparaissent rapidement. Au delà de 10 ans, la cause est à priori extérieure à la construction proprement dite.
          La portée de la responsabilité d’un expert est également de 10 ans.
          bien cordialement,

  136. Françoise

    Bonjour,
    Je viens de signer un contrat de réservation pour un appartement en VEFA mais je ne l’ai pas encore reçu en recommandé seulement une prestation du promoteur ( moquette dans les pièces sèches ) ne me convient pas.
    Le promoteur a accepté de mettre du vinyle a la place.
    Ma question : est-il possible de faire figurer dans le contrat de réservation les modalités de changement d’une prestation ? Par exemple si je choisis de mettre du carrelage a la place du vinyle, serait-il possible d’indiquer comment est facturé le coût supplémentaire induit? Si oui, je me rétracterais pour repartir sur un contrat plus complet.
    Sinon, comment ça se passe en général si on opte pour un matériel différent de celui proposé par le promoteur? A quel moment discute-t-on des conditions de changements éventuels ?
    Merci d’avance de votre retour.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Un changement de prestations intérieures concerne davantage le descriptif des travaux que le contrat de réservation, si vous avez obtenu de la part du promoteur des sols PVC au lieu de la moquette, demandez-lui un écrit daté pendant votre délai de rétractation qui vous servira d’avenant au descriptif.
      Si vous décidez de mettre du carrelage à la place du PVC, le promoteur doit d’abord vous proposer un devis chiffré que vous aurez la liberté d’accepter ou non selon son montant.
      Les TMA ou Travaux Modificatifs Acquéreurs, peuvent intervenir avant ou après la réservation, pourvu qu’ils soient réalisables techniquement, acceptés par le promoteur, et qu’ils aient été formalisés par un devis et un avenant le cas échéant, signés des deux parties.
      bien cordialement,

  137. Yann

    Bonjour,

    Je compte bientôt acheter un bien neuf en VEFA qui sera livré en octobre 2017.
    Je vais devoir emprunter auprès de ma banque et je souhaiterais savoir à partir de quelle date se déclenche le remboursement du crédit bancaire. Avant la livraison du bien ou une fois que nous avons emménagé dans l’appartement?
    Merci pour vos conseils! Y.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      La période qui s’écoule entre la signature de l’acte authentique en état futur d’achèvement et la livraison du bien, s’appelle la période intercalaire.
      Elle peut être gérée de différentes manières. En dehors d’un paiement différé, 5% / 95%, souvent facturé en plus du prix de vente, dans la très grande majorité des cas, le promoteur va effectuer des « appels de fonds » pendant cette période, en fonction de l’avancement de la construction, 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, par exemple …. Au moment de signer l’acte, vous devez financer l’état d’avancement à ce moment-là, vous débloquez alors de quoi financer l’appel de fonds correspondant ainsi que les frais d’acquisition, soit de votre apport personnel, soit de votre prêt bancaire, soit des deux. Puis au fur et à mesure de l’avancement de la construction, vous recevez les appels de fonds que vous devez financer. A partir de là, 3 possibilités, selon votre situation et votre trésorerie disponible :
      – 1 – vous optez pour un différé total de remboursement, capital et intérêts. Vous ne payerez que l’assurance du prêt pendant la période intercalaire, puis vous ne commencerez à rembourser votre crédit qu’à l’issue du différé. Plus confortable en terme de trésorerie mais un peu plus coûteux, en effet, les intérêts intercalaires non payés pendant la construction sont ajoutés au prêt et augmentent soit la mensualité, soit la durée du prêt.
      – 2 – vous optez pour un différé d’amortissement de capital, dans ce cas vous ne payez que l’assurance et les intérêts du prêt pendant la période intercalaire et vous commencerez à rembourser votre capital à l’issue du différé. Cette solution vous permet de vous habituer progressivement à payer votre crédit, puisque la mensualité augmente au fur et à mesure des déblocages et reste supportable, en plus de votre loyer le cas échéant, puisqu’elle ne couvre que les intérêts et l’assurance. il y a très peu d’impact sur le coût total du crédit. En fin de différé, lorsque vous commencez à rembourser votre prêt pleinement, soit la période intercalaire, 18 mois par exemple, est ajoutée à la durée du prêt, 15 ans par exemple, dans ce cas la mensualité va être identique et courir pendant 15 ans à partir de la fin du différé. Soit la période intercalaire est comprise dans la durée du prêt, dans ce cas, la mensualité sera un peu plus élevée et courra sur la durée du prêt diminuée de la période intercalaire, soit dans l’exemple 15 ans – 18 mois = 13 ans et demi.
      – 3 – Vous n’optez pour aucun différé, dans ce cas, vous commencez à rembourser votre prêt pleinement, assurance, intérêts et capital, dès le premier déblocage de fonds à la signature de l’acte, et au fur et mesure de l’avancement de la construction. Par exemple, si vous débloquez 35% de votre prêt, vous payez 35% de votre mensualité et ainsi de suite. Cette option est moins coûteuse en terme de coût de crédit mais il vaut mieux la prévoir et anticiper, en effet, en fin de construction, lorsque l’essentiel du crédit est débloqué, la mensualité peut être plus lourde … surtout si elle est cumulée à votre loyer (…).
      En résumé, des solutions existent pour gérer au mieux cette période dite « intercalaire », il est fortement conseillé et préférable d’en discuter avec votre banquier afin de la vivre dans les meilleures conditions.
      Bien cordialement,

  138. martel

    bonjour,
    J’ai signé un contrat de réservation pour l’acqusition d’un appartement neuf terminé ,prêt à être livré
    J’ai réglé 2% pour bloquer la vente mais je souhaite céder ce bien à un tiers, comment puis-je récupérer les 2% et pourquoi pas une plue value par rapport au prix de base
    merci

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Dans votre cas, il faut prendre les choses dans l’ordre. D’abord, la réservation que vous venez de signer, si vous avez reçu votre contrat de réservation en recommandé et que votre délai de rétractation est échu, vous devez soit signer votre acte authentique d’acquisition chez le notaire, soit fournir un refus de prêt de votre banque afin de pouvoir rendre caduque votre réservation et récupérer vos 2% de dépôt de garantie. Si votre délai de rétractation n’est pas encore échu, vous pouvez vous rétracter tout simplement en RAR…. en effet, vous ne pourrez « céder » le bien réservé que si vous l’avez acheté donc si vous avez signé un acte authentique d’acquisition chez le notaire et financé le bien. Vous ne pouvez pas revendre un bien que vous n’avez pas acheté mais uniquement réservé….
      Ensuite, la revente, si vous en êtes propriétaire, que l’acte est signé et que le bien est financé, vous pouvez le revendre à un tiers qui devra re-financer des frais de notaire, environ 7% du prix de vente dans la mesure où il s’agit d’une revente, sachant que ces frais de notaire ne sont plus des frais réduits comme ceux dont vous bénéficiez en tant que premier acquéreur (environ 3%).
      Pour amortir les frais de notaire, pour vous et pour le tiers, il faut vraiment que la valeur du bien soit « sous estimée » lors de votre réservation à vous (…).
      A votre disposition,
      Bien cordialement.

  139. J-Pierre

    Concernant mon opération acquisition d’une maison individuelle en état futur d’achèvement, le promoteur vient de m’envoyer le 8ème appel de fonds :
    « 10% – Début travaux de peinture » portant les sommes appelées à 90% du projet.
    Est-ce normal et dois-je honorer cet appel sachant que :
    – des travaux de gros-oeuvre tels que le ravalement ne sont pas commencés,
    – qu’à l’évidence suite à ma visite du 25 février dernier l’état d’avancement des travaux intérieurs ne permet pas le démarrage de la mise en peinture (nombreux travaux de perçage de la dalle restant à faire suite à de nombreuses erreurs dans le positionnement de la tuyauterie du chauffage et des points d’eau, carrelages sol non encore posés, etc ….
    L’attaché de clientèle nous a fait savoir en outre verbalement que la date de livraison ne pourra pas être respectée, aussi je crains que le promoteur ne profite de ce règlement à 90% pour repousser dés lors à sa guise la date de livraison.
    Merci pour vos conseils, Cordialement J-Pierre

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      en VEFA, Vente en état futur d’achèvement, le CCH prévoit 3 étapes incontournables dans le paiement des appels de fonds : 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau et 95% à l’achèvement. A partir de là, le promoteur peut insérer des appels de fonds intermédiaires pourvu qu’ils soient prévus dans le contrat qui vous lie. En signant l’acte en VEFA, vous validez les appels de fonds qui y sont prévus, vérifiez votre acte et la formulation précises, l’appel de fonds dont vous parlez concerne « le début des travaux de peinture » ou « l’achèvement des travaux de peinture »…
      Pour prendre date et justifier le cas échéant votre paiement, ou non, vous devez écrire au promoteur en RAR, en lui précisant que l’appel de fonds reçu ne correspond pas au contrat ou bien à l’avancement effectif de la construction.
      Par ailleurs, l’enduit, traditionnellement, fait partie des travaux d’achèvement et non des travaux de gros oeuvre (…).
      Pour le retard, là encore, référez-vous à votre acte, s’il est du fait du promoteur, d’une défaillance d’entreprise ou de travaux supplémentaires…., le contrat en VEFA ne prévoit pas d’indemnité de retard mais rien n’empêche une discussion ou une négociation entre les parties en cas retard important.
      L’important est de dialoguer et de garder le contact avec le promoteur, c’est l’intérêt commun.
      bonne journée.

      • J-Pierre

        merci beaucoup, toujours très clair,
        bonne soirée,

  140. J-Pierre

    Bonjour, Mon promoteur m’annonce par LR+AR un retard pour l’instant non déterminé dans la livraison de ma maison vendue en état futur d’achèvement en raison de 42 jours d’intempéries. Comment procéder pour contrôler ce nombre de jours? je ne trouve rien de clair sur internet à ce sujet! avec mes remerciements, bien cordialement
    J-Pierre

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour, la seule référence dans ce cas est Météo France qui peut valider ce genre d’information à partir de la date d’ouverture du chantier sur un secteur déterminé.
      Cordialement,

      • J-Pierre

        merci encore,
        bonne journée,

  141. Yann

    Bonjour,

    J’ai acquis un appartement en VEFA et pour la signature de l’acte notarié, la banque, avec laquelle j’ai signé un prêt, ne débloque pas la totalité de l’appel de fonds prévus de 25%, soit 31057 Euros. Au lieu de cela, elle débloque que 30220 Euros au motif qu’elle doit conserver sur le montant du prêt les 70% du solde du prix de la construction. Chez le notaire, j’ai donc dû faire un chèque de 837 euros pour pallier au manquement de la banque, ce que je ne comprends pas. Le notaire, quant à lui, m’affirme que cette somme correspond aux frais d’établissement de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. Bref, je n’y vois plus clair! Merci pour vos conseils.
    Yann

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Il est effectivement fort possible que ces 837 € correspondent aux frais d’établissement de l’EDD. Dans le cadre d’une VEFA, le plus souvent, ces frais sont à la charge des acquéreurs et, s’ils n’ont pas été prévu dans le prêt bancaire, il faut les financer sur vos fonds propres.
      La banque règle les appels de fonds liés au financement prévu, si le prêt a été calibré pour financer l’appartement seul, il ne peut financer que l’appartement, les 30220 € doivent strictement correspondre à 25% du prix de l’appartement.
      La seule « défaillance » possible dans votre acquisition est que ces frais n’ont pas été prévus dans le financement bancaire (…).
      à votre disposition,

      • Yann

        En vous remerciant pour ces précieux conseils!
        Yann.

      • Yann

        Bonjour,

        Je me permets de rebondir sur votre conseil car je viens de recevoir une réponse de la banque postale qui me dit :
        « Vous avez une opération de 212758 euros, je dois donc conserver la somme de 148930 euros représentant 70% de ce coût. A la signature chez le notaire vous étiez à 30% de la construction (fondations). C’est la raison pour laquelle nous avons versé 30220 ou lieu de 31057 euros ».
        Apparemment le différentiel de 837 euros ne correspond donc à aucun frais. Je ne vois donc toujours pas pourquoi j’ai dû régler cette somme. En principe, c’est à la banque de verser les fonds de l’acquisition.
        Yann

        • Jean-François
          Jean-François

          bonjour,
          vous avez parfaitement raison de creuser, ces 837 € peuvent également correspondre à des frais de garantie bancaire, hypothèque, promesse ou caution…. on encore, des frais de dossier bancaire, ou les deux… ?
          à suivre,
          cordialement

  142. SENN

    Bonjour,

    Nous avons acheté un bien en copropriété composé au départ d’un ensemble de 6 habitations, de deux villas et d’une villa à rénové.
    Pendant la construction des 6 habitations le promoteur à modifié le permis de construire de deux villa en une avec la vente dune partie du terrain et celle de la maison à rénové.
    Nous nous retrouvons aujourd’hui avec un promoteur qui vient d’être mis en liquidation et la mairie nous refuse la conformité en prétextant que l’ensemble de la copropriété n’est pas terminé.
    Nous n’avons pas de réception de notre habitation, pas de conformité et celà fait plus de 2 ans que nous ne pouvant mettre en location notre maison.

    Pourriez vous m’indiquer les obligations de la mairie car elle a bien délivré deux nouveau permis de construire alors que l’ensemble de la VRD n’était pas fini.
    La mairie veut nous imposé un bac de rétention d’eau de plus de 80 M3 qui n’apparait pas sur aucun document signé lors de l’achat chez le notaire.

    Merci à vous

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      il y a plusieurs aspects qui posent questions, d’abord, votre acquisition proprement dite. En effet, la signature de votre acte authentique doit être attachée à une GFA (Garantie Financière d’Achèvement), cette garantie est soit intrinsèque, portée par le promoteur qui bloque des fonds, soit extrinsèque, portée par un tiers, le plus souvent par une banque. Cette garantie a pour but de couvrir la défaillance du promoteur, elle doit finir le chantier au prix et au délai convenu. Elle doit être obligatoire et figurer dans votre acte, rapprochez vous du notaire de l’opération et interrogez-le sur la GFA de l’opération afin de tenter de l’activer (…).
      Ensuite, le permis de construire, vous parlez d’un bassin de rétention d’eau, il doit y figurer, vérifier également avec le notaire, le permis et ses pièces doivent y être déposés.
      Dans votre situation, je vous encourage à vous rapprocher de votre ADIL locale qui saura vous éclairer sur les démarches à suivre,
      cordialement,

  143. Philippe

    bonjour,

    Mon épouse et moi même avons signé un contrat de réservation en VEFA le 12 décembre 2015 pour un appartement et pour profiter de la loi PINEL avec un achèvement au 4 TRIM 2017, le prêt a été accepté le 20 avril 2016 avec une validité de 4 mois.
    Mi mai 2016, notre conseiller en patrimoine nous annonce un retard de livraison pour courant 1trim 2018, confirmé par le promoteur le 1 juin 2016.
    Ce retard ne correspond plus à notre objectif de défiscalisation pour 2017.
    L’acte authentique n’est pas signé, à ce jour pas de date de signature sauf que nous venons de recevoir le projet d’acte.
    Sur le contrat de réservation, ne figure pas de date de signature du dit acte.
    a la lecture du projet d’acte, je relève des erreurs par rapport au contrat différence de n° de parcelle,une modification du PC en 2015 bien que le contrat indique un PC en 2014.; tableau des versement différent du contrat.
    compte tenu de ces éléments, nous voulons nous désister et ne pas signer l’acte définitif de vente.
    autre point , il n’y a pas eu de dépôt de garantie, si nous nous rétractons, serons nous obligé de payer des indemnités ?
    Ce contrat est il caduque ?

    merci d’avance pour votre conseil,

    Cordialement,

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      à priori non pour les indemnités, et oui pour la caducité.
      En effet, parmi les mentions obligatoires devant figurer au contrat de réservation, il y a justement la date de signature de l’acte authentique, or, il semble qu’elle n’y soit pas mentionnée (…), si c’est le cas, votre contrat de réservation est caduc, vous pouvez donc vous retirer sans indemnité.
      Je vous encourage à vous rapprocher de votre ADIL locale afin de leur soumettre le dit contrat en question.
      bien cordialement

      • Philippe

        bonjour,

        merci pour votre réponse.
        le contrat indique un achèvement des travaux et remise des clés dans le 4° trimestre 2017, j’ai reçu le projet d’acte de vente ces jours derniers, avec une date reportée au 1° trimestre 2018.
        mon notaire m’indique que je peux me retirer du projet car le contrat n’est pas respecté, j’ai transmis au promoteur un courrier dans ce sens avec AR , ce jour.

        cordialement

        • Jean-François
          Jean-François

          l’absence de la « date de signature de l’acte » au contrat de réservation le rend caduc, donc vous devriez avoir gain de cause,
          bien cordialement,

          • Philippe

            Bonjour,

            un grand merci, le dossier a été annulé en ayant gain de cause,

            cordialement,

  144. Claire

    Bonjour

    J’ai acheté un appartement en VEFA de 49 m2 qui comprend un couloir, une pièce principale, une chambre et une salle de bain.
    Lors de la livraison de ce matin, j’ai constaté une hauteur de plafond à 2,15 m, alors que sur la notice descriptive est indiquée 2,50 m.
    J’ai également découvert dans la pièce principale un soffite imposant partant de la gaine technique de la cuisine , traversant la pièce et continuant jusqu’au bout du mur principal de la pièce,collé au plafond et qui suit le mur.
    La hauteur de plafond hors ce soffite est par contre de 2,50 m sur tout le reste de l’appartement.
    Ce soffite n’était pas indiqué sur le plan ni dans la notice descriptive.
    Ni le promoteur ni le constructeur ne m’a informée de cet ajout.
    A savoir que ce soffite cache un collecteur d’eaux pluviales.

    J’ai refusé la livraison, souhaitant me renseigner avant de décider.

    D’après vous, quels sont mes recours ?
    Est-ce normal d’avoir un collecteur d’eaux pluviales qui passe dans un appartement et d’avoir un soffite totalement inesthétique qui prend la pièce, alors que l’appartement est déjà petit ?

    Merci pour votre avis.

    Cordialement

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      Dans votre cas, pour savoir s’il y a véritablement défaut de conformité ou s’il s’agit purement d’esthétique, je vous encourage à vous rapprocher de votre ADIL locale, indépendante et compétente juridiquement…. Ou bien directement d’un expert honoraire qui pourra vous assister dans la réception de votre appartement.
      bien cordialement

  145. MOMO

    Bonjour
    Dans le décompte prévu par le notaire , le dépôt de garantie déjà encaissé par le vendeur est déuit du total . Lors de la signature le notaire m’avait expliqué que cette somme me sera restitué par le vendeur dans un délai d’un mois maximum .
    Le délai est largement dépassé ( 2 mois ) et je n’ai toujours pas reçu cette somme et à chaque fois je les relance et me demander de patienter un peu !
    Je voulais savoir s’il existe un texte pour la restitution de dépôt de garantie après signature ( déduit du total ) ?
    Pourrai-je leur envoyer un recommandé pour une demande officielle ? ( à ce stade je n’ai pas intérêt à rentrer en conflit avec eux

    Merci !

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      j’ai besoin de précisons concernant votre cas, je crois comprendre que vous avez avancé le DG avec des fonds propres…. et que lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, vous avez utilisé le crédit bancaire pour financer l’acquisition ?
      S’agit-il de la vente en état futur d’achèvement d’un bien immobilier neuf, ou bien d’un bien achevé ?
      Selon le cas, le DG ne peux pas forcément être encaissé par le vendeur mais séquestré par le notaire….
      Quoi qu’il en soit, vous devez le récupérer, peut être que le notaire peut le notifier au vendeur ?
      Je vous encourage à vous rapprocher de l’ADIL de votre secteur, leur juriste sauront vous éclairer sur votre situation et vos moyens d’agir.
      Cordialement,

  146. CLERC

    Bonjour,
    Nous avons acheté un appartement en duplex dans le cadre d’une rénovation (transformation d’un immeuble de bureau en immeuble d’habitation); le descriptif est assez complet pour les revetements aux sol et murs, les installations sanitaires, etc. En revanche il ne donne aucun descriptif sur l’escalier reliant les deux étages (le descriptif est le même pour les 20 appartements et notre appartement est le seul avec un escalier). Le promoteur nous propose un seul choix d’escalier qui n’est pas dans la même essence (hetre) ni la même couleur (naturel) que notre choix de parquet fait sur leur catalogue (chêne grisé). Côté esthétique c’est juste affreux ; le promoteur nous dit qu’il n’est pas possible de teindre l’escalier choisi et nous propose de nous le poser « brut et protégé » pour que nous le teignons, sans garantie de résultat, nous même après la réception; dans la mesure où rien n’est mentionné dans le descriptif est ce qu’il peut nous « imposer » un seul choix -le sien- ; comment pouvons nous proceder pour qu’il pose sans sur coût un escalier qui nous convienne – avec un prix raisonnable –
    Merci d’avance de votre aide Bien cordialement

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      en effet, si aucun descriptif ne précise les détails de l’escalier prévu, il pose « ce qu’il veut ». Soit effectivement vous tenter de trouver un accord avec le promoteur sur une plus-value éventuelle attachée à un escalier que vous aurez choisi, la plus-value ne doit concerner que la fourniture et doit être raisonnable dans la mesure où un escalier était déjà prévu initialement. Soit, si vous ne trouvez pas d’accord, tentez de demander carrément la moins value réelle et sérieuse, fourniture et pose de cet escalier, et avec le budget dégagé, démarchez des artisans menuisier et ou des fabriquants d’escaliers susceptibles de répondre à vos attentes, sachant qu’ils devront intervenir après le livraison.
      Cordialement,

      • CLERC

        merci beaucoup

  147. Hong

    Bonjour,
    Nous avons réservé un appartement en vefa dont les fondations viennent d’être terminés. Nous avons achetés une cuisine pour avoir le plan technique à transmettre au constructeur.
    Cependant le constructeur nous dit qu’il m’accepte aucun plan technique pour les cuisines et que aucune modification ne sera faite.
    Mais en achetant du vefa, on a le droit de fournir un plan technique que le contructeur doit respecter? Ou il est dans son droit de refuser toute modification?

    Merci

    • Jean-François
      Jean-François

      bonjour,
      l’acte authentique est-il signé chez le notaire ?
      sachez que si c’est le cas, les plans figurant à l’acte, le promoteur, en tant que co-contractant, est en droit de refuser toute modification au plans d’origine.
      Idéalement, les modifications éventuelles sont à négocier avant la signature de l’acte (…).
      Dans le cas où vous avez déjà signé, tentez une approche la plus diplomate possible et en mettant en avant des modifications très très légères par rapport aux plans d’origine…. mais il n’a aucune obligation. Dans le cas où vous n’avez pas encore signé chez le notaire, tentez de « négocier » la prise en compte du plan de cuisine avant (…).
      Sinon ce sera au cuisiniste de passer dans les vides sanitaires des meubles, dans les cloisons, ou bien en goulottes apparentes sur les refends pour pouvoir aménager la cuisine selon vos attentes…. mais ce n’est pas toujours possible (…).
      cordialement

      • Hong

        L’acte authentique n’est pas encore signé.
        Merci de votre réponse!

        • Jean-François
          Jean-François

          à suivre, alors, en souhaitant que vous trouviez une solution,
          cdt

  148. Jerem

    Bonjour je suis prêt à contracter un appartement en VEFA, et une question me taraude.
    La signature chez le notaire se fera en décembre 2016, et la sortie de terre en 2018.

    Si j’ai un apport de X K€.

    La banque peut-elle débloquer cet apport pour la sortie de terre (pour rembourser le crédit), et non pour les frais de notaires ?

    L’idée étant d’atteindre une certaine somme pour la sortie de terre.

    Merci d’avance pour votre aide.

    • Jean-François
      Jean-François

      bonjour,
      la signature de l’acte authentique et le déblocage des fonds sont réglementés.
      Par signer l’acte authentique, le notaire a besoin d’une GFA, garantie financière d’achèvement qui peut être intrinsèque (…), ou extrinsèque (…). Elle doit être fournie par le promoteur (…). Une fois la GFA délivrée, le promoteur peut alors demander la DO, assurance Dommage-Ouvrage et démarrer le chantier (DROC). Le notaire peut alors notifier les réservataires et passer les actes authentiques. Lors de la signature de l’acte, vous devenez redevable des frais de notaire, le dépôt de garantie, au maximum 5% du prix de vente, bascule du compte séquestre au compte de l’opération et, vous devez financer l’état d’avancement de la construction. Les appels de fonds dépendent du type de la GFA fournie, dans le cas d’une garantie extrinsèque, le plus souvent portée par une banque, l’appel de fonds correspondant à l’achèvement des fondations représente au maximum 35% de prix de vente inclus le dépôt de garantie. Les appels de fonds sont attachés à des attestations d’avancement éditées par l’architecte.
      Vous pouvez financer les déblocages comme vous le souhaitez, soit en faisant l’avance des fonds de vos deniers personnels, soit en demandant à votre banque de débloquer le ou les prêts contractés à partir du moment où vous avez signé l’acte authentique et que vous recevez des appels de fonds.
      Si vous débloquez vos prêts, vous devez assumer au minimum votre cotisation d’assurance et, selon que vous ayez opté ou non pour un différé, d’amortissement de capital ou total, vous devez également assumer les intérêts d’emprunts ou le remboursement du prêt correspondant aux sommes débloquées par la banque.
      Cordialement,

  149. PELLETIER

    Bonjour,
    J’ai un besoin urgent de votre aide. Je n’ai pas trouvé de cas similaire dans les posts précédents.
    Signature d’un contrat de réservation VEFA en décembre 2015 avec indication de dates concernant le dépôt de prêt, l’accord de prêt et la signature de l’acte notarié.
    Il nous avait été indiqué que ces dates n’étaient qu’indicatives.
    En juillet 2016, RAR du promoteur demandant la justification de l’accord de prêt et convocation.
    Lors d’un RdV quelques jours + tard, nous avons expliqué qu’il y avait un retard dans le traitement du dossier, indépendant de notre volonté.
    Ensuite, il y a eu les vacances. Et nous lui avons adressé par mail à son retour copie de l’accord de prêt. Celui-ci est donc intervenu en août 2016 au lieu de juillet 2016.
    Le 27/09, nous recevons un RAR invoquant la caducité du contrat pour non justification de l’accord de prêt dans les temps, avec retour du chèque de réservation.

    Nous lui avons signifié par RAR qu’aux termes du contrat il s’était engagé à vendre et qu’il ne pouvait pas unilatéralement, revenir sur son engagement, que les conditions suspensives stipulées en notre faveur étaient réalisées et permettaient la signature de l’acte.

    DE SURCROIT, le vendeur a remis en vente la maison sur internet et dans une agence immobilière qui la fait visiter.

    LA SITUATION DEVIENT URGENTE, notre notaire n’arrive pas à joindre le notaire du vendeur qui fait la sourde oreille.

    QUE PEUT IL SE PASSER DANS LE CAS D’UN MAINTIEN DE REFUS DE VENDRE ?
    QUE NOUS CONSEILLEZ VOUS ?

    PRECISIONS :
    1) lors de la signature du contrat de réservation, il nous a été demandé si on souhaitait ou pas conserver la norme PMR. La réponse a été : OUI nous voulons la norme PMR.
    2) après la signature, il nous a été demandé de signer un document indiquant que nous avions été informé que la maison n’était pas conforme à la norme PMR et que nous le déchargions de toute responsabilité concernant cette non conformité.
    Bien entendu, nous n’avons pas voulu signer ce papier qui nous semble totalement illégal.
    3) il n’agit pas de la même manière avec les acquéreurs des autres lots qui eux ont signé cette décharge de responsabilité.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      le contrat de réservation en VEFA doit contenir 3 mentions obligatoires pour être valable, la date de la signature de l’acte, le prix de vente et un descriptif détaillé du bien objet de la réservation.
      Si votre contrat contient ces 3 mentions, il est valable. Ensuite il y a des informations complémentaires mais non obligatoires qui peuvent y figurer comme justement les conditions du financement. Cependant je ne suis pas sûr qu’elles puissent le rendre caduc surtout dans la mesure où vous avez obtenu un accord de prêt même si il n’est pas parvenu au vendeur précisément dans les temps, vous pouvez justifier d’avoir au moins initier vos démarches bancaires avant.
      Il est possible que le noeud de votre histoire réside en fait dans votre refus de signer la non conformité PMR sensée être obligatoire, je vous encourage à vous rapprocher de l’ADIL la plus proche de chez vous, leurs juristes sauront vous éclairer pleinement sur le sujet et juger de la caducité ou non de votre réservation,

      Cordialement,

      • PELLETIER

        Je vous remercie pour votre réponse rapide.
        Je vais essayer de voir avec l’ADIL même si entre temps j’ai réussi à avoir un RdV vendredi avec un juriste de la Maison de Justice et du Droit.
        Plusieurs avis valent mieux qu’un.
        Merci encore pour avoir pris de votre temps.
        Cordialement.

  150. Terrasse

    Bonjour,
    Dans le cadre d’un achat en VEFA, nous n’avons pas pu visiter le site du projet (nouveau quartier) malgré une demande (orale) faite au promoteur, site fermé au public depuis de nombreuses années.

    Livrés il y a environ un an, nous nous apercevons que les nuisances sonores provoquées par une infrastructure sur le site nous empêchent de profiter de la terrasse extérieure. Lors des deux visites de l’appartement (cloisons et pré-livraison) le promoteur nous a indiqué oralement que ce niveau sonore ne serait pas permanent.

    Le fait que le promoteur ait refusé de nous laisser pénétrer sur le site avant signature de l’avant-contrat constitue-t-il une faute de sa part ?

    Merci beaucoup pour votre réponse.

    • Jean-François
      Jean-François

      Bonjour,
      il existe effectivement une obligation d’information du promoteur envers les acquéreurs, cependant, les limites de cette obligation sont soumises à l’appréciation des tribunaux.
      Dans votre cas, vous pouvez d’abord tenter d’écrire en RAR au promoteur pour lui faire part de votre mécontentement et lui demander une indemnisation.
      Si vous n’obtenez pas de réponse, il vous faudra établir le préjudice et justifier qu’avec cette information, vous n’auriez (peut être) pas acheter ce bien. Si vous estimez que le préjudice subi est supérieur à 4000 €, il faut prendre l’assistance d’un avocat qui tentera dans un premier temps également d’obtenir un accord transactionnel avant d’aller plus loin le cas échéant (…).
      Vous pouvez vous rapprocher de l’ADIL, la plus proche de chez vous qui pourra vous éclairer un peu plus sur votre situation.
      cordialement,

  151. Fanny

    J’ai acheté un appartement en VEFA, l’acte de vente a été signé en septembre 2015, j’avais un apport personnel, un PTZ et un prêt conventionné obtenu en août 2015. Aujourd’hui alors que le promoteur devrait faire le 3ème appel de fonds et que l’appartement doit être livré fin décembre (avec 4 mois de retard), la banque me signale que mon prêt conventionné est caduque pour la raison qu’il n’y a pas eu de déblocage dans le délai imparti ( 1 an prévu dans les conditions particulières ). Elle me propose de refaire un nouveau prêt qui engloberait le PTZ et le prêt conventionné. La conseillère prétend
    que le PTZ ne peut plus m’être accordé parce que le logement est pratiquement fini.

    Qu’en pensez-vous ?
    Est-ce légal ?

    • Jean-François
      Jean-François

      bonjour,
      les prêts conventionnés et à taux zéro sont soumis à des règles très précises et incontournables en terme de ressources et d’éligibilité notamment.
      Je vous encourage à vous rapprocher des juristes de l’ADIL la plus proche de chez vous, ils sauront vous éclairer de manière indépendante sur votre situation et vos droits.
      cordialement,

  152. Jean-Pierre

    Bonjour,
    Si, pour des raisons personnelles, on revend un bien acquis en Vefa avant son achèvement (en accord avec le promoteur) et dans notre hypothèse sans plus-value,
    – quel type de frais « dit de notaire » l’acheteur doit-il payer, et à quel taux ?
    – dans notre hypothèse où il n’y a pas de plus-value, en tant que vendeur suis-je imposable ou redevable de quelque chose?
    Remerciements
    Cordialement.

    • Jean-François
      Jean-François

      bonjour,
      pour les frais de notaire, ils ne sont plus réduits malheureusement pour le nouvel acquéreur, mais ils restent légèrement inférieurs au barème classique, le notaire sera en mesure de vous faire une estimation.
      Par ailleurs, dans l’hypothèse où il n’y a pas de plus value nette, il n’y a pas d’impôts sur le plus-value.
      Si jamais vous avez financé tout ou partie à crédit et que vous souhaitez solder votre prêt avec le produit de la vente, il est possible cependant que la banque vous facture des IRA (Indemnités de remboursement anticipé), qui sont généralement fixées forfaitairement à 3% du capital restant du.
      cordialement,

  153. Jean-Pierre

    Merci beaucoup pour cette information claire. J’avais envoyé un mail à mon notaire en ce sens, et je vous livre sa réponse : « Eu égard aux changements que notre profession subit depuis l’entrée en vigueur de la loi MACRON, les tarifs ne sont plus aussi clairement établis que précédemment. Il n’est donc plus question de pouvoir répondre à ce type de demande. » !!! ……….
    Merci encore, Cordialement

    • Jean-François
      Jean-François

      nous avons déjà eu l’occasion de revendre un appartement non achevé et déjà acté en VEFA,
      à suivre alors…

      • Jean-Pierre

        Connaissant mon notaire (très jeune) et sa farouche opposition à la loi Macron, je pense que le sens de sa réponse est qu’il ne communiquera plus aucun renseignement à titre de conseil !
        Le terme « tarification » s’applique donc je pense à ses conseils (et non aux coûts des actes)…. je vais tenter de lui faire préciser sa réponse……

  154. Jean-Pierre

    Une dernière question : Si, après les délais de rétractation prévus dans le contrat de réservation vefa, je décide pour des raisons personnelles de renoncer à signer l’acte de vente, le promoteur peut-il exiger d’autres indemnisations que le montant de la réservation.
    (dans mon cas négocié à 1% du coût de l’opération).
    merci,

    • Jean-François
      Jean-François

      D’abord, pour être valable votre contrat de réservation doit mentionner obligatoirement au moins les 3 informations suivantes sous peine de caducité :
      – La description détaillée du logement à construire (la surface habitable en mètres carrés, le nombre de pièces principales et les dépendances, la situation du logement dans l’immeuble s’il s’agit d’une copropriété, la description des matériaux utilisés,….)
      – Le prix de vente et ses modalités de révision (exemple : modification du taux de TVA),
      – La date prévue pour la signature de l’acte de vente définitif.
      Si l’une de ces 3 mentions n’y figure pas, il est nul de fait, dans ce cas pas d’indemnité due.
      Par contre, si votre contrat de réservation est bien valable, en cas de rétractation au delà du délai prévu par la loi, et si les conditions suspensives, liées au financement par exemple, sont levées, le promoteur est en droit de conserver le dépôt de garantie prévu au contrat.

  155. Jean-Pierre

    Merci beaucoup, l’essentiel pour moi étant de savoir que dans tous les cas de figure je ne risque pas plus (au pire) que le montant de la réservation.
    Bonne fin de journée,

  156. vincent

    bonjour je viens de signe le procès verbal de livraison pour une vefa et j’ai plusieurs soucis

    il y a une gaine technique qui prend 2 fois plus de place que sur les plans signés
    et une autre dans les toilettes en hauteur sur toute la largeur de la pièce non présente sur les plans.

    un autre soucis mais cette fois si avec la terrasse elle n’est pas a la même hauteur sur tout sa longueur elle est couper en 2 par un petit rebord de 15 cm de haut puis après elle descend de 50 cm par rapport a la hauteur du rebord. Cela n’était en aucun cas préciser sur les plans qu’il y aurait un muret ni que la terrasse aurait 2 hauteurs différentes.

    et de plus il a des espace entre les murets du garde-corps
    1er muret sur le coté gauche de la terrasse d’1m + rambarde de 20 cm, un trou de 15 cm puis un muret de 45cm avec rambarde à 1m (je pense pour être dans la norme) un autre trou et de nouveau un muret. est que ses espaces ou il n’ y a aucun garde coprs sont légaux ?

    je sais que cela fait beaucoup de chose et je ne sais pas trop comment réagir si ce sont des fait grave ou non votre aide me serait vraiment d’un grand secours. D’avance merci d’avoir lu et peut être de m’apporter votre aide.

    • Claire

      Bonjour,
      S’agit-il d’une vente sur laquelle nous vous avons accompagné ? Si oui, nous vous invitons à vous rapprocher de notre service client qui vous mettra en relation avec un conseiller.
      Cordialement,

  157. jonathan

    Mon mari et moi avons des poursuites avec notre assurance maladie. Ces poursuites sont dues au fait que les primes etaient trop élevées en fonction du revenu de mon mari et que nous n avons donc pas réussi à payer ces montants. Aujourd hui nous aimerions payer l intégralité des poursuites en faisant un crédit mais déjà une banque chez qui nous avons eu fait un crédit qui a toujours été remboursé dans les temps et correctement, nous refuse un nouveau crédit. Que faire?
    J ai entendu dire qu’on pouvait avoir quelqu un qui se met en garantie, comment cela se passe?

    • Claire

      Bonjour,
      Votre question dépasse notre domaine de compétence, nous vous invitons donc à vous rapprocher d’un conseiller compétent en la matière afin qu’il vous accompagne sur votre problématique.
      Cordialement,

  158. Jean-Pierre

    Bonjour, Depuis la livraison il y a 9mois d’une maison en VEFA, le promoteur et les entreprises trouvent toujours une bonne raison pour ne pas honorer les rdv pour réparations malgré nos nombreux courriers recommandés. Ainsi une vitre de PF est toujours rayée comme cela a été mentionné dans le pv de réception, le portail et le portillon électriques ne fonctionnent pas, un volet est mal positionné et doit être remplacé par un volet sur mesure tjs en atelier depuis 6 mois etc …..
    J’ai l’impression que le promoteur « joue la montre ». A ce stade que me conseillez-vous? faire intervenir le médiateur? Que se passera t’il lorsque le bien sera livré depuis 1 an si des travaux subsistent? Merci de vos conseils.
    Cordialement,

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