Vous souhaitez faire un achat de bien immobilier à plusieurs ? Pourquoi ne pas envisager la Société Civile Immobilière (SCI) ? C’est une solution idéale pour gérer un patrimoine immobilier de manière commune.
La SCI : de quoi s’agit-il et comment cela fonctionne-t-il ?
Une SCI est une société civile ayant un objet immobilier ; elle est dotée de la personnalité juridique. Cette structure permet de partager les bénéfices et les économies liés à l’achat d’un bien immobilier à plusieurs et à contribuer de façon commune aux pertes éventuelles. Les associés désignent un gérant au travers des statuts de la société. L’ensemble des décisions sont prises par les associés lors de votes qui ont lieu durant les assemblées générales.
Achat immobilier à plusieurs, qui peut bénéficier de la SCI ?
Une création de SCI implique d’être au minimum deux associés. En effet, sauf circonstances exceptionnelles, il n’est pas possible de créer une SCI avec un seul associé, lors d’un achat immobilier à plusieurs. La loi ne limite pas le nombre d’associés, il est donc possible d’ajouter autant de personnes que nécessaire à la SCI.
Toute personne, qu’elle soit française ou étrangère, peut être associée d’une SCI, dès lors que la loi nationale de son pays ne l’interdit pas. De plus, les associés peuvent être des personnes physiques ou morales. Cependant, l’identité de tous les associés fondateurs d’une SCI est précisée. Aucun associé ne peut être anonyme.
Attention à la particularité d’une SCI familiale. Dans ce cas de figure, seuls les membres d’une même famille peuvent constituer une SCI et en être associés. La loi permet d’y inclure un enfant mineur, qu’il soit émancipé ou non. En revanche, le mineur ne peut pas devenir gérant de la SCI. En outre, les statuts peuvent être aménagés afin de limiter la responsabilité des mineurs.
Les couples mariés, quel que soit leur régime matrimonial, peuvent aussi créer une SCI. Le montage juridique peut cependant varier, selon que le couple est soumis au régime de séparation de biens ou de la communauté des biens.
Lors d’un achat immobilier à plusieurs, la création d’une SCI est également possible en dehors du contexte familial. Ainsi, plusieurs personnes peuvent décider de créer cette société, peu importe le lien qui les lie.
Une approche qui résulte souvent de l’indivision
Suite à un décès, les héritiers d’un bien se retrouvent dans une situation d’indivision. Cela signifie que chacun doit donner son accord pour céder tout ou partie du bien et que chaque indivisaire peut exiger le partage et la mise en vente du bien. Contrairement à une indivision pure, la SCI offre une approche plus souple lors d’un achat immobilier à plusieurs. Les associés doivent respecter certaines conditions avant d’exiger la revente du bien ; de même, ils ne peuvent céder leurs parts que s’ils trouvent un repreneur.
La SCI : une fiscalité spécifique
Il existe deux formes d’imposition avec la SCI. Après une durée de 22 ans de détention, les cessions de parts de SCI sont exonérées d’impôts sur les plus-values immobilières. Lorsque la société réalise un investissement locatif, les revenus fonciers sont imposés à hauteur des parts que chaque associé détient.
Il est aussi possible d’opter, lors d’un achat immobilier à plusieurs, pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la SCI est soumise au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela signifie qu’elle peut amortir les constructions et déduire les frais d’acquisition. Les bénéfices peuvent être mis en réserve après avoir été imposés à 15% (bénéfice plafonné à 38 120 €) et à 33,33% au-delà. Par contre, lors de la vente du logement, la plus-value sera soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS).
Les avantages de la SCI pour un achat immobilier à plusieurs
La SCI est avantageuse pour les couples. Cela permet aux époux de répartir librement leurs parts et ainsi de favoriser le conjoint survivant en cas de décès de l’un d’entre eux, en cas d’achat immobilier à plusieurs. En cas de concubinage, la SCI va venir faciliter la transmission des parts et protéger efficacement le conjoint survivant.
Pour transmettre un bien aux descendants, la SCI permet d’effectuer des donations successives par tranches, vu qu’on transmet des parts et non un bien en particulier. Ce système est très avantageux car il permet de profiter plusieurs fois des tranches du barème des abattements familiaux.
Enfin, les parts d’une société civile peuvent subir une décote d’environ 10% pour le calcul de l’assiette de calcul des droits car il est admis que des parts sont plus difficiles à vendre qu’un bien entier. Une considération importante à prendre en compte en cas d’achat de bien immobilier à plusieurs. Cette décote est également valable en matière de calcul des droits de succession et d’impôt sur la fortune. Par conséquent, la SCI permet d’alléger le paiement des droits de succession.
Conseils pratiques et erreurs à éviter en cas de création de SCI
Conseil 1 pour investir dans l’immobilier en SCI :
En cas de création de SCI lors d’un achat immobilier à plusieurs, les statuts doivent être rédigés avec soin, en tenant compte de tous les éléments clés liés à la SCI (objet social, gestion entre associés, différence entre le capital fixe et variable, gestion des conflits, etc).
Conseil 2 pour investir dans l’immobilier en SCI :
La constitution d’une SCI ne vous rend pas propriétaire du ou des biens immobiliers qui sont concernés ; il faut faire une distinction claire à ce stade. En effet, vous êtes détenteur de parts sociales de la SCI, car seule la SCI, comme personne morale, est propriétaire du ou des biens immobiliers.
Conseil 3 pour investir dans l’immobilier en SCI :
Il incombe de respecter scrupuleusement les démarches administratives lors de la constitution de la SCI suite à un achat immobilier à plusieurs, à savoir : la rédaction des statuts, la publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales, puis l’immatriculation de la SCI auprès du registre du commerce des sociétés.
Conseil 4 pour investir dans l’immobilier en SCI :
Le régime fiscal de la SCI est particulier ; il est possible de choisir un régime d’impôt sur les sociétés, si le régime d’impôt sur le revenu n’est pas souhaité. Important : aucun changement de régime fiscal n’est possible après coup.
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