Prolongation du PINEL et du PTZ, bail mobilité, IFI… Le projet de loi de finances 2018 et la loi logement rebattent encore les cartes de l’activité immobilière. Décryptage…
>> DISPOSITIF PINEL
La loi Pinel en faveur de l’investissement locatif est prolongée de 4 ans supplémentaires, soit jusqu’au 31 décembre 2021. Seule variante, son recentrage. Les logements situés dans des secteurs en pénurie d’offre locative restent éligibles au dispositif, soit les zones A, A bis et B1.
Concernant les zones B2 et C, elles devraient être progressivement exclues du dispositif. Exception faite, dans un premier temps, des logements acquis par les contribuables et actés au plus tard le 31 décembre 2018 (dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2017).
Rappel – Fonctionnement du PINEL
Il est nécessaire de réaliser un investissement locatif en faisant l’acquisition d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) et de le mettre en location pour une durée de 6 à 12 ans (sous conditions de ressources et de loyers). De là, la loi Pinel permet d’économiser jusqu’à 21 % du prix du bien immobilier en réduction d’impôts. Cela implique que le locataire doit remplir des critères d’éligibilité et le propriétaire respecter un plafond de location en fonction du nombre de m² (surface habitable) et de la zone géographique du logement.
>> DISPOSITIF LMNP CENSI BOUVARD
Le dispositif locatif Censi-Bouvard, accordé aux particuliers qui investissent dans un appartement meublé en résidences étudiantes, seniors ou de tourisme, est quant à lui prolongé d’un an pour tous les biens actés avant le 31 décembre 2018. Ses conditions restent identiques.
Rappel – Fonctionnement du Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard permet de réduire son impôt sur le revenu à hauteur de 11 % du prix HT du logement. La réduction se calcule sur le prix du bien immobilier et sur les frais de notaire, le total obtenu étant réparti de façon égale sur neuf ans. Le montant d’investissement est quant à lui plafonné à 300 000 € pour une réduction d’impôt pouvant atteindre 33 000 €. Il est possible d’acquérir plusieurs logements par an et le contribuable peut également prétendre à une exonération de TVA de 20 %. Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, le loueur meublé, professionnel ou non, doit confier la gestion de sa résidence de services à une société exploitante (un bail commercial est alors établi pour une durée d’au moins 9 ans).
>> PRÊT À TAUX ZÉRO (PTZ)
La loi de finances prévoit la prolongation du prêt à taux zéro pour 4 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2021, mais les conditions ont évolué.
Pour l’acquisition d’un logement neuf en zones A, A bis et B1, c’est-à-dire en zones tendues (plus de demandes que d’offres de logements), le PTZ peut financer jusqu’à 40 % du coût de l’opération. En revanche, en zones détendues B2 et C (zones rurales et villes moyennes), il ne finance plus que 20 % du montant maximum de l’achat et ce jusqu’au 31 décembre 2019 seulement.
Le PTZ pour un logement ancien n’est plus disponible en zones tendues. En revanche, en zones B2 et C, son montant peut encore représenter jusqu’à 40 % du coût global de l’opération : prix d’acquisition, travaux (hors ceux financés par un éco-prêt à 0 %), frais de notaire, etc. L’acquéreur doit cependant s’engager à effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’acquisition et ce, dans un délai de trois ans. Pour l’achat d’un logement ancien issu du parc HLM, le PTZ est maintenu dans les conditions actuelles et peut donc financer jusqu’à 10 % du montant maximum de l’opération.
>> AIDES PERSONNALISÉES AU LOGEMENT (APL)
Baisse de l’APL location
Dans le logement locatif privé, la loi de finances 2018 confirme la baisse des APL de 5 euros par mois pour l’ensemble des bénéficiaires, quel que soit le montant perçu. Emmanuel Macron a exhorté les propriétaires à baisser le prix des loyers dans les mêmes proportions. Pour le parc social, les APL baissent de 60 euros en moyenne. En contrepartie, l’État exige des organismes HLM la réduction du loyer de solidarité dans les mêmes proportions. Par ailleurs, le montant de l’APL est désormais calculé sur le revenu actuel et non plus sur celui d’il y a deux ans.
Suppression de l’APL accession
L’APL accession est une aide personnalisée au logement accordée sous conditions de ressources aux emprunteurs aux revenus modérés qui deviennent propriétaires via un Prêt conventionné (PC) ou un Prêt Accession Sociale (PAS). Elle est directement versée à la banque prêteuse par la CAF et vient ainsi réduire la mensualité de crédit payée par l’emprunteur (25 % en moyenne et jusqu’à 50 % dans certains cas). Prise en compte par les banques dans le plan de financement, elle permet, à des ménages dont l’endettement aurait été trop élevé sans cette aide, de devenir propriétaire. La loi de Finances supprime l’APL accession dans le neuf à partir du 1er janvier 2018, tout en maintenant cette aide pour 2 ans dans l’ancien (dans certaines zones détendues).
>> TAXE D’HABITATION (TH)
La suppression progressive de la taxe d’habitation pour 80 % des Français est actée. Sont concernés par la réforme les foyers dont les ressources n’excèdent pas 27 000 € de revenu fiscal de référence pour une personne seule (majoré de 8 000 € par demi-part supplémentaire) et 43 000 € de revenu fiscal de référence pour un couple (majoré de 6 000 € par demi-part supplémentaire).
L’abattement est de 30 % en 2018, 65 % en 2019 pour finalement une suppression totale en 2020. Les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour les Personnes Agées Dépendantes) sans but lucratif profitent également de ces baisses de taxe d’habitation.
>> CRÉDIT D’IMPÔT POUR LA TRANSITION ÉNERGÉTIQUE (CITE)
Le taux du crédit d’impôt est ramené à 15 % (au lieu de 30 % précédemment) pour les dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, de volets isolants et de portes d’entrée donnant sur l’extérieur, et ce pour des travaux réalisés entre le 1er janvier et le 30 juin 2018. Après cette date, ces types de travaux ne seront plus éligibles au CITE. Les chaudières à fioul sont exclues du dispositif dès le 1er janvier 2018. Toutefois, l’acquisition de chaudières à très haute performance énergétique utilisant le fioul comme source d’énergie (définis par arrêté) peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt diminué à 15 % jusqu’au 30 juin 2018. Le CITE sera transformé en 2019 en prime afin que les ménages en profitent dès l’achèvement des travaux.
Rappel – Fonctionnement du CITE
Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est un crédit d’impôt sur le revenu destiné aux locataires et propriétaires souhaitant améliorer la « qualité environnementale » de leur logement. Celui-ci doit être achevé depuis plus de 2 ans et être l’habitation principale du demandeur. Le CITE s’élevait à 30 % du montant des travaux éligibles (généralement hors main d’œuvre) dans la limite de 8 000 € pour une personne et 16 000 € pour un couple soumis à imposition commune (somme majorée de 400 € par personne à charge). Pour être éligibles, les travaux doivent être réalisés par un artisan ou une entreprise du bâtiment titulaire d’un signe de qualité (label RGE, reconnu garant de l’environnement).
Depuis le 1er mars 2016, il est possible de cumuler l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) avec le crédit d’impôt transition énergétique (CITE), sans conditions de ressource. L’éco-PTZ permet au propriétaire occupant ou au bailleur de financer les travaux de rénovation énergétique du logement utilisé en tant que résidence principale. Son montant maximum est de 30 000 euros, remboursable sans intérêts. La durée de remboursement du prêt varie de 10 à 15 ans. Il est possible de souscrire à l’éco-PTZ jusqu’au 31 décembre 2018.
>> IMPÔT SUR LA FORTUNE (ISF)
L’impôt sur la fortune est supprimé et laisse place à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Celui-ci se base uniquement sur la valeur du patrimoine immobilier (hors biens professionnels) et exclut le patrimoine financier. Ce nouveau prélèvement applique le même barème et le même seuil d’entrée que l’ancien ISF, soit 1,3 million de patrimoine net (au 1er janvier de chaque année d’imposition). Le prélèvement forfaitaire unique (PFU) ou « Flat Tax » plafonné à 30 % sur les revenus de l’épargne, vient s’ajouter à l’IFI.
Les biens immobiliers professionnels et les biens loués en location meublée professionnelle (LMP) ne sont pas soumis à l’IFI. Enfin, la mesure exonère les valeurs mobilières (actions en Bourse par exemple) de l’assiette de l’IFI.
>> AUTRES MESURES
Le foncier constructible plus facile à libérer
Pour le gouvernement, la meilleure solution pour faire baisser les prix de l’immobilier est de faciliter la construction. Ainsi, sera mis en place dès 2018 un abattement fiscal à plusieurs niveaux sur les plus-values réalisées en cas de cession d’un terrain à bâtir ou de terrains bâtis, si la promesse de vente est conclue avant fin 2020. La déduction fiscale fonctionne de la manière suivante : 100 % pour une cession réalisée en vue de construire du logement social, 85 % pour faire de l’intermédiaire, 70 % du logement libre. Ce dispositif ne sera appliqué que dans les zones tendues.
Un nouveau bail à durée déterminée
Dès février 2018, la création du bail mobilité sera insérée dans le projet de loi logement. Ce contrat de location d’une durée de un à dix mois, non renouvelable, ne nécessitera pas de dépôt de garantie de la part du locataire. Le montant des charges prendra la forme d’un forfait non justifiable. Reste à savoir quel sera le public visé par ce contrat.
Des assurances emprunteurs plus faciles à résilier
La loi Sapin II donne la possibilité aux emprunteurs, dès le 1er janvier 2018, de renégocier chaque année leur assurance prêt sans distinction. De quoi permettre aux acquéreurs de faire jouer continuellement la concurrence et réduire ainsi la facture de leur emprunt.
Les revenus du plan d’épargne logement (PEL) davantage taxés
Mauvaise nouvelle pour ceux qui ouvriront un plan épargne logement en 2018. Un prélèvement forfaitaire unique à hauteur de 30 % s’appliquera sur les intérêts du PEL et ce, dès la première année d’ouverture du compte. Une mesure qui n’affectera pas les détenteurs d’un plan depuis de longues années. Pour les PEL ouvert avant 2006, les intérêts resteront exonérés d’impôt sur le revenu.
>> VOS QUESTIONS, NOS REPONSES
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