Permettant aux propriétaires de profiter de réductions d’impôts, le dispositif Scellier a été mis en place entre le 1er janvier 2009 et a pris fin le 31 décembre 2012 pour laisser place à la Loi Duflot (qui s’est terminée le 31 décembre 2014) puis à l’actuelle Loi Pinel. Afin de pouvoir bénéficier de ces économies fiscales, il était nécessaire que le propriétaire investisse dans un logement neuf ou en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) et mette ce dernier en location en tant que résidence principale pour une durée minimale de 9 ans en respectant un plafond de loyer.
Bien qu’aujourd’hui nombre de propriétaires continuent encore à bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, d’autres en revanche sont arrivés à la fin de celui-ci. Si vous faites partie de cette dernière catégorie, que votre engagement de location va ou est arrivé à échéance et que vous ne pouvez plus bénéficier des réductions d’impôts, vous trouverez ici quelques conseils stratégiques qui vous permettront d’y voir plus clair.
Continuer à louer le bien en location vide
Afin de bénéficier du dispositif de défiscalisation Scellier, vous vous êtes engagé à louer votre bien vide (non meublé). Vous pouvez bien entendu continuer à le louer de cette même manière, néanmoins, il ne s’agit pas là de la meilleure stratégie pour optimiser votre investissement.
Les loyers que vous allez percevoir appartenant désormais en effet à la catégorie des revenus fonciers, à moins de déclarer beaucoup de charges ou de travaux, il vous faudra déclarer la quasi-totalité de ceux-ci et vous prenez alors le risque de basculer dans une tranche supérieure d’imposition
Garder le logement en tant que résidence secondaire
Si pour diverses raisons vous souhaitez conserver votre bien pour en faire votre résidence secondaire, c’est un choix qui reste bien évidemment possible. Toutefois, il vous faudra prendre en compte le fait que vous allez devoir payer les diverses taxes qui se prêtent au bien (TOM, taxe foncière, etc.) mais également son entretien tout en pensant qu’il pourra nécessiter des travaux qui génèreront forcément un coût supplémentaire.
Garder le bien pour vous ou un proche
Si votre locataire a quitté votre logement au plus tard à la date de fin du bail, vous pouvez choisir de faire de votre bien votre résidence principale ou encore y loger l’un de vos proches qui en fera lui-même sa résidence principale.
Si le locataire est toujours dans les lieux, vous pouvez lui donner congé en respectant toutefois certaines conditions.
Louer meublé en LMNP
Si vous souhaitez continuer à bénéficier d’avantages fiscaux, vous avez la possibilité de transformer votre ancien Scellier en logement meublé afin de le louer avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), en ayant bien vérifié au préalable que le bail du locataire en place soit terminé.
Les loyers que vous percevrez seront soumis à l’impôt sur le revenu de la catégorie des bénéfices industriels commerciaux (BIC) et vous permettront de bénéficier d’un avantage fiscal intéressant si vous optez pour le régime réel d’imposition. Ce régime vous permettant en effet de déduire vos charges locatives chaque année et d’amortir votre bien en déduisant une partie de l’achat du logement sur une trentaine d’années ainsi qu’une partie de l’achat du mobilier sur une période allant de 5 à 10 ans, vous n’aurez pas à payer d’impôts sur les loyers perçus durant quelques années.
Pour pouvoir profiter de ces avantages, quelques conditions sont toutefois à respecter :
- Meubler le bien avec des équipements qui respectent scrupuleusement le décret du 31 juillet 2015
- Les recettes locatives ne doivent pas dépasser les 23 000 euros par an et être inférieures aux autres revenus d’activités du foyer fiscal (Cette somme doit représenter au moins 50% des revenus générés)
- Tenir une comptabilité
- Dans le cas où certains travaux effectués au sein de votre bien vous ont permis un déficit, vous devrez envisager un délai de 3 ans à compter de la fin des travaux avant de pouvoir basculer votre investissement Scellier en bien meublé
Il vous est également possible d’opter pour un régime micro-BIC pour lequel seule la moitié des recettes locatives sera soumise à l’impôt sur le revenu.
> Découvrir le dispositif LMNP
Faire de la location saisonnière
Si le bien que vous avez acquis en loi Scellier se situe en bord de mer, à la montagne ou encore dans une zone régulièrement fréquentée par les touristes, vous pouvez tout à fait envisager de le louer meublé en location saisonnière.
En optant pour un régime micro-BIC, vous pourrez profiter d’un abattement de 71% sur les revenus perçus (uniquement si le logement est un meublé de tourisme étoilé par un organisme indépendant).
Néanmoins, dans certaines zones, certaines règles contraignantes peuvent être imposées comme par exemple celle qui consiste à enregistrer votre bien comme meublé de tourisme à la mairie. Vous devrez également veiller à garder le logement au goût du jour si vous souhaitez éviter les vacances locatives et donc une perte de revenus.
Il est également important de vous rapprocher de votre copropriété afin de vous assurer de la possibilité de faire de votre logement une location meublée de courte durée. Dans certains cas, une copropriété peut interdire ce type de location saisonnière à travers une clause d’habitation bourgeoise exclusive ou l’interdiction de toute activité libérale au sein de la résidence.
Vendre le bien et investir dans un nouveau programme de défiscalisation
Si vous avez respecté la période d’engagement de durée de location de neuf ans, l’avantage fiscal dont vous avez pu bénéficier est désormais terminé et vous n’êtes donc plus contraint de mettre votre bien en location.
Si votre situation patrimoniale vous soumet à trop d’impôts compte tenu de l’augmentation de vos revenus, vous pouvez parfaitement vendre le logement et profiter de l’apport généré par sa vente pour investir dans un autre projet immobilier en défiscalisation.
Sachez que de nombreux programmes neufs sont disponibles en loi Censi-Bouvard, Duflot, Malraux, Girardin, LMP, LMNP, etc. sur l’ensemble du territoire français afin de vous permettre un investissement réussi.
Pour conclure, il est crucial de faire un état des lieux de votre patrimoine en amont d’une prise de décision qui pourrait avoir des répercussions importantes sur votre déclaration d’impôts. Peterson est là pour vous aider à faire le meilleur choix, contactez-nous.
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