Vous payez trop d’impôts ? Vous souhaitez vous constituer un patrimoine et bénéficier d’une rente locative ? Mais vous n’avez pas d’apport et vous pensez que cela compromet votre projet. Rassurez-vous, il est possible d’investir en loi Pinel et de défiscaliser sans apport initial ! Et, vous allez le voir, il peut être financièrement très avantageux de financer son investissement à crédit.
Bien préparer son projet d’investissement locatif
Un apport, c’est la capacité de financer tout ou partie de l’achat immobilier en liquidités. L’avantage principal est que les banques seront rassurées par cet apport et accorderont plus facilement un prêt avec des conditions plus avantageuses. Mais on n’a pas toujours d’apport, ou alors pas forcément une somme importante.
Dans ce cas, l’investissement locatif en loi Pinel est une solution idéale car elle permet d’investir dans le locatif sans apport. En effet, les revenus locatifs vont financer une grande partie de l’investissement. Les organismes prêteurs seront également rassurés du fait des réductions d’impôt. C’est un bon calcul et une manière optimale de réaliser un investissement Pinel rentable.
De plus, comme les taux d’intérêt sont exceptionnellement bas, il n’est plus avantageux de pouvoir déduire ses intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers lors de votre déclaration d’impôts. Il est donc préférable d’emprunter la somme totale pour financer son Pinel. Pour cela, le calcul est simple : mieux vaut s’appuyer sur la réduction d’impôts pour valoriser son investissement.
Pour bien préparer son projet d’investissement Pinel, il convient de présenter au prêteur un projet solide et concret qui vous rende crédible. Vous devez témoigner de votre sérieux et de votre détermination. Dans votre dossier de projet , montrez que vous avez bien pris en considération les frais liés à l’opération (charges, assurances, taxes…). Comparez ensuite ces frais au montant du loyer prévu. C’est le ratio entre rendement et investissement, la marge doit être bénéficiaire.
Enfin, calculez votre effort d’épargne, c’est-à-dire l’argent que vous pouvez mettre régulièrement de côté, sans le surestimer. C’est un élément crucial pour votre projet car c’est grâce à ce calcul, à cette preuve en somme, que le prêteur jugera ou non votre projet viable.
Quel bien neuf choisir pour un Pinel sans apport ?
Si vous n’avez pas d’apport, il vous faut un dossier qui prenne en compte tous les paramètres d’un investissement locatif. L’emplacement et la qualité du bien sont des critères majeurs, à étudier avec soin.
La localisation joue un grand rôle puisque c’est en fonction d’elle que le bien sera loué plus ou moins facilement. En effet, une zone peu attractive risque de générer de la vacance locative. L’absence de locataire vous privera de vos revenus et il convient donc d’être très vigilant sur le sujet. Un bon calcul est de privilégier les villes dynamiques, avec des commerces et transports nombreux.
Concernant le bien lui-même, il doit impérativement être neuf. En effet, la loi Pinel ne s’applique qu’aux biens neufs. Vous avez intérêt à privilégier les petites surfaces si votre budget est serré car le prêteur s’engagera plus facilement sur une somme moindre. Notez que le neuf offre des garanties spécifiques.
Les critères du prêteur
Pour rassurer le prêteur, on l’a vu, votre dossier doit être solide qualitativement et financièrement. Le prêteur va faire le rapport entre vos dépenses habituelles et vos recettes (revenus du travail le plus souvent) afin de calculer votre taux d’endettement. A l’issue de calcul, ce taux doit être inférieur à 33% si vous voulez pouvoir emprunter.
3 critères déterminants
- Votre « reste à vivre » : la somme qu’il vous reste une fois le crédit payé, calculée par le prêteur
- La durée de votre prêt : une durée plus longue implique un risque plus important
- Votre capacité d’épargne : analyse de vos relevés bancaires
Les taux d’emprunts, un élément à fort impact fiscal
Avec des taux à moins de 1% sur 10 ans et moins de 1,15% sur 15 ans, les taux n’ont jamais été aussi bas. C’est une bonne nouvelle car cela diminue l’enveloppe globale du projet.
Le bon calcul : financer tout votre investissement Pinel à crédit
Il faut garder à l’esprit que les loyers que vous percevrez rentreront dans vos revenus globaux imposables, ce qui augmentera votre impôt. Les intérêts d’emprunts liés au prêt bancaire sont déductibles des impôts mais vu que les taux sont très bas, cela n’aura quasiment aucun impact sur le montant de votre impôt. La loi Pinel, en vous permettant de défiscaliser tout en investissant viendra alléger la facture fiscale.
Avoir un apport n’est donc pas si avantageux : avec les taux bas, les intérêts déductibles sont insuffisants pour être déduits et il vaut mieux emprunter la somme totale. Emprunter sans apport pour un Pinel, c’est possible… et rentable !
La loi Pinel, une opportunité pour défiscaliser sans apport initial !
La loi Pinel constitue un des meilleurs dispositifs de défiscalisation.
Dans les zones dites « tendues », où l’offre de logements est inférieure à la demande, la loi Pinel vous permet d’investir dans l’immobilier neuf tout en réduisant vos impôts. Cela présente 5 avantages :
1 La réduction d’impôts d’abord : Elle dépend de la durée de mise en location du bien neuf.
Pour un bien à 300 000€ (le prix maximum pour la réduction d’impôts) le calcul est le suivant :
Mise en location de 6 ans = 12% du prix total du bien, soit 36 000€ d’économie d’impôts.
Mise en location de 9 ans = 18% du prix total du bien, soit 54 000€ d’économie d’impôts.
Mise en location de 12 ans = 21% du prix total du bien, soit 63 000€ d’économie d’impôts.
2 L’investissement sans apport : Il vous est possible de recourir à un prêt sans apport initial pour investir dans le neuf en vue de louer votre bien.
3 La possibilité de louer à un de vos ascendants ou descendants : Vous pourrez ainsi loger vous enfants ou vos parents tout en bénéficiant des avantages fiscaux liés à la loi Pinel. C’est un bon calcul si vous cherchez à loger votre famille tout en défiscalisant.
4 Vous constituer un patrimoine : En investissant dans l’immobilier neuf, vous vous créer un patrimoine facilement transmissible, durable et sécurisé.
5 Préparer votre retraite : A la fin de la période légale, vous disposerez de votre bien comme vous le souhaiterez. Vous pourrez l’habiter et bénéficier des avantages d’être propriétaire durant votre retraite. Vous pourrez choisir de le revendre à tout moment pour augmenter votre trésorerie. Et c’est après la revente que vous pourrez calculer la rentabilité finale de votre Pinel.
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