Le dispositif louer abordable a été mis en place en 2017 par l’ex-ministre du Logement : Emmanuelle Cosse. Celui-ci vise à inciter les propriétaires bailleurs à baisser leur loyer par rapport aux plafonds du parc social. Quels sont les avantages pour les propriétaires ? Ils recevront une compensation fiscale. Dispositif grandement méconnu, il connaîtra des évolutions dès 2022 afin d’être plus incitatif. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur le dispositif Louer abordable 2022.
Explication de l’actuel dispositif Louer abordable
En contrepartie de la proposition d’un niveau de loyer solidaire, les propriétaires peuvent bénéficier d’une déduction fiscale sur les revenus locatifs.
Avec ce système d’investissement locatif, la compensation fiscale dépend du niveau de loyer pratiqué et de la zone dans laquelle le logement est loué. Le principe est simple. Pour bénéficier d’une déduction fiscale plus intéressante, il faut pratiquer le loyer le plus bas possible dans une zone où le marché locatif est très tendu. Avant toute chose et avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah), les propriétaires bailleurs doivent signer une convention d’engagement.
Compte tenu de la situation géographique du bien, la convention définit les modalités de l’offre locative en ce qui concerne le niveau maximal de loyer à pratiquer et les plafonds de ressources du locataire. La durée de la convention est de six ans lorsque la location n’implique pas d’aides aux travaux. Elle est de neuf ans quand il existe des aides aux travaux de rénovation. Le propriétaire doit mettre le logement en location en tant que résidence principale.
Le logement non meublé, ancien ou récent, est loué en fonction de trois plafonds solidaires définis par les autorités compétentes : le niveau social, le niveau intermédiaire et le niveau très social. Dans l’ordre croissant de la tension locative, on distingue la zone C, la zone B2, la zone B1, la zone A et la zone A bis.
Avantages du dispositif Cosse
L’avantage fiscal lié à cette loi s’applique en principe uniquement aux zones où l’on observe un déséquilibre significatif entre l’offre et la demande locative. En cas d’intermédiation locative, le dispositif s’étend toutefois à l’ensemble du territoire français. L’intermédiation locative revient pour les propriétaires bailleurs à confier leur logement à un tiers en mandat de location ou de gestion.
Il s’agit généralement d’une agence immobilière à vocation sociale qui loue ou sous-loue le bien à des ménages en difficulté. Le propriétaire peut ainsi s’éviter une grande majorité des tracasseries administratives ou opérationnelles liées à la gestion du bien. Le gestionnaire mandaté s’assure que les loyers et les charges sont payés à temps. Il s’assure également de remettre le logement en état lorsqu’il est éventuellement dégradé. En intermédiation locative, le taux de déduction fiscale sur les revenus fixes bruts fonciers est de 85%, peu importe le zonage.
En l’absence de ce système, l’avantage fiscal est de 30% dans les zones A, Abis et B1 et de 15% en zone B2 pour un loyer intermédiaire. Pour un loyer social ou très social, un taux de 70% est appliqué en zone A, Abis et B1. En zone B2, l’avantage fiscal est de 50% pour ce niveau de loyer. L’objectif est d’inciter les propriétaires bailleurs à louer à tarif réduit en améliorant leur trésorerie.
Louer abordable 2022, un dispositif méconnu de beaucoup
Malgré la pertinence des objectifs sociaux visés par la loi Cosse, elle ne bénéficie pas encore d’une communication efficace. Toutes les subtilités et évolutions du système ne sont donc pas maîtrisées non seulement du côté des locataires, mais également des propriétaires bailleurs.
Pourquoi mettre en place Louer abordable 2022 ?
Louer abordable 2022 cherche à corriger les défaillances du système précédent mis en place en 2017. Depuis son lancement, le nombre minimum de 15000 propriétaires bénéficiaires visés par année n’a jamais été atteint. La DGFIP révèle même que l’intérêt des bailleurs pour le dispositif a décru avec 10217 investisseurs touchés en 2017 pour 8505 bénéficiaires en 2020. Louer abordable évolue pour plus d’équité. Avec le système actuel, l’avantage fiscal est calculé en tenant compte du taux marginal d’imposition. Cela favorise évidemment plus les bailleurs aux revenus locatifs les plus élevés.
Louer abordable 2022 veut également supprimer le zonage. La nouvelle mesure s’applique uniformément, peu importe l’emplacement du bien. De plus, parce que l’intermédiation locative offre les meilleurs abattements, les bailleurs ne sont majoritairement pas intéressés par la pratique du loyer social ou très social. Le gain fiscal du propriétaire est ainsi priorisé au détriment du gain social, ce qui ne doit pas être le cas.
Enfin, on se rend compte que les loyers plafonds en zone peu tendue dépassent les loyers pratiqués sur le marché. Simultanément, dans les zones trop tendues, les plafonds de loyers ne permettent pas aux bailleurs de rentabiliser convenablement l’investissement. Une situation épineuse et paradoxale se pose alors. Le dispositif Cosse est sous-utilisé dans les zones où il est plus difficile de se loger. Il est par contre surutilisé dans les zones où le marché locatif se porte relativement mieux.
Quels sont les changements contenus dans Louer abordable 2022 ?
Avec Louer abordable 2022, c’est une réduction d’impôts qui est effectuée à la place d’une déduction fiscale. Le principe : plus le loyer est bas par rapport au niveau du marché, plus l’avantage fiscal octroyé sera important. Sans tenir compte ni des revenus fonciers, ni de l’imposition du bailleur, ni de l’adresse du bien, tous les logements sont éligibles au nouveau système d’investissement locatif.
Les plafonds de loyers sont fixés à partir d’une cartographie communale fournie par le Ministère de l’Écologie. De plus, les propriétaires bailleurs bénéficient d’une sortie de conventionnement plus intéressante en zone tendue. Louer abordable 2022 unifie également la durée des conventions avec l’Anah à six ans. Le plafond d’imputation des déficits fonciers sur les revenus locatifs est également modifié. Il passe de 15300 euros par an à 10700 euros par an.
Tableau des plafonds de la loi Cosse 2022
| Louer Abordable en 2022 | Décote de loyer en fonction du marché | Taux de réduction d’impôts sans IML | Taux de réduction d’impôts avec IML |
| Location intermédiaire | – 15% | 15% des loyers perçus | 20% des loyers perçus |
| Location sociale | – 30% | 35% des loyers perçus | 40% des loyers perçus |
| Location très sociale | – 45% | Uniquement en IML | 65% des loyers perçus |
Il faut rappeler que la réduction d’impôt s’obtient grâce au produit du taux de réduction par le total des loyers perçus.
Exemple d’application de Louer abordable 2022
Les calculs du Ministère du Logement prévoient un gain financier variant entre 0,5 et 3 mois de loyers lorsque les propriétaires bailleurs recourent au dispositif Cosse 2022. Prenons l’exemple d’un T4 de 100 m² loué à Toulon à un prix de marché fixé à 1009 euros par mois. En appliquant une décote de 30% sur le loyer, le tarif solidaire obtenu est de 706 euros par mois. Le propriétaire bailleur étant sujet à un taux marginal d’imposition de 11% bénéficie d’une réduction d’impôts de 35%. Les revenus locatifs annuels imposés sont de 9100 euros avec Louer abordable 2022, 7600 euros avec la loi Cosse 2021 et de 8700 euros en appliquant directement la valeur du marché.
Louer abordable 2022 se veut plus équitable en récompensant l’effort des propriétaires de louer à prix solidaire par une réduction proportionnelle d’impôts. Ce dispositif qui est plus rentable et plus simple que ses prédécesseurs sera installé au premier trimestre 2022. En tant que propriétaire- bailleur, vous pouvez faire appel aux conseils de Peterson.fr pour vous aider à mieux comprendre ce dispositif d’investissement locatif. En fonction de votre situation spécifique, nos experts évalueront avec vous les modalités nécessaires pour vous faire profiter au mieux du recours à Louer abordable 2022.
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