5 garanties lors d’un achat d’un logement neuf (en VEFA) pour habiter ou investir en locatif

Acheter un appartement ou une maison neuve en VEFA signifie la plupart du temps d’acheter votre bien « sur plan ». Votre logement n’est pas encore construit, vous l’acheter en « Etat Futur d’Achèvement » et sachez que ce type d’achat est en France très réglementé. Voici donc un rapide tour d’horizon de ce qu’il faut savoir des garanties lors de l’achat d’un logement neuf. Continuer

L’achat immobilier en SCI est-il fait pour vous ?

L'achat immobilier en SCI est-il fait pour vous ?Acquérir à plusieurs, entre amis, associés ou en famille, un pied à terre en montagne ou en bord de mer pour les vacances, transmettre votre patrimoine à vos enfants …  Autant de projets auxquels peut répondre facilement la constitution d’une SCI (Société Civile Immobilière).

Dès sa création, la SCI est une personne morale qui devient seule propriétaire du ou des biens immobiliers. Ses membres prennent alors le statut d’associés avec chacun leur propre apport ou part sociale. Bien sûr, il faut au moins deux membres pour créer une SCI, a contrario il n’y a pas de limite quant au nombre d’associés possibles. Il n’y a pas non plus de conditions de nationalité, et des mineurs peuvent en faire partie.

La SCI offre à ses associés une certaine liberté dans la rédaction de ses statuts, le montant de leur apport respectif et l’objectif de leurs projets à condition qu’ils ne soient pas de nature « commerciale ». C’est à votre notaire qu’il incombe de rédiger les statuts inhérents au fonctionnement de la SCI et de procéder aux différentes formalités de publication et d’inscription. Des clauses y sont intégrées afin de :

  • Préciser  l’attribution des parts selon les apports de chaque associé
  • Nommer le gérant et déterminer son mandat
  • Encadrer le processus de cessions de parts
  • Etc.

Ces modalités doivent faire l’objet de toute votre attention. En effet, vous devez pouvoir vous projeter dans l’avenir afin de pallier à toute situation (décès, déficit, cessions de parts, etc.). Cette étape est cruciale pour la pérennité de votre objectif patrimonial. Le notaire, expert en la matière, est aussi là pour vous conseiller au mieux de vos intérêts. Le recours à un avocat ou à un conseiller juridique peut s’avérer même nécessaire, selon la complexité du patrimoine de la société.

Le succès de la SCI est connu de tous car c’est, entre autre, un montage particulièrement bien adapté à la gestion du patrimoine immobilier familial, notamment lorsqu’il projette la transmission des biens.

Pourtant avant de se lancer, sachez que la SCI impose de nombreuses contraintes d’ordre administratives, juridiques et fiscales. Elle peut même devenir risquée pour ses propres associés.

Alors, « peser le pour et le contre », voici un comparatif bien utile pour savoir si cette configuration juridique vous convient ou pas.

Avantages

Inconvénients

  • Possibilité d’acheter un bien à plusieurs et donc d’augmenter la capacité de financement.
  • Liberté dans la  rédaction des statuts
  • En cas de détention de biens immobiliers loués, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt et les dépenses effectuées pour des travaux, du chiffre d’affaire perçu par la SCI.
  • Si la SCI est en déficit, celui-ci peut être déduit des revenus globaux des associés jusqu’à 10 700 € chacun / an.
  • Exonération d’impôt sur les plus-values en cas de revente des parts de la SCI après 30 ans de détention.
  • Substitut intéressant au régime de l’indivision puisqu’il ne bloque pas la vente ou l’acquisition d’un bien immobilier, en cas de désaccord entre les associés.
  • Protection du conjoint survivant ou des enfants, si cela a été expressément prévu dans les statuts.
  • Chaque associé paye son « tribu fiscal » au prorata de son apport dans la société.
  • Transmission du patrimoine facilitée sous la forme de donations progressives de parts sociales.

 

 

       Coût de transmission de patrimoine en sci

  •  Comme pour toute société,  formalisme de fonctionnement contraignant et couteux : ouverture d’un compte bancaire, rédaction de procès verbaux à chaque décision collective, formulaires CERFA à produire au greffe du Tribunal de Commerce, obligation de tenir une comptabilité,etc.
  • Risque de requalification fiscale en société commerciale (les associés deviendraient responsables solidairement du passif et assujettis à l’impôt sur les sociétés). Cela peut se produire si la SCI pratique à outrance de l’achat immobilier pour la revente ou de la location meublée à usage commercial ou industriel.
  • La SCI ne bénéficie pas de la même protection qu’ un particulier, ni des mêmes avantages : pas d’exonération de TVA pour l’acquisition d’un terrain à bâtir ou d’un bien immobilier de moins de 5 ans, pas d’application du délai de rétractation des 7 jours (loi SRU) et pas de condition suspensive d’obtention de prêt octroyée à l’acquéreur particulier par la Loi Scrivener.
  •  Pas de droit aux prêts aidés pour le financement tels que PEL, CEL, prêt à l’accession sociale ou prêt à taux 0%.
  • Pas de droit au logement temporaire d’un an si un conjoint décède, sauf si la protection du conjoint survivant a été prévue dans les statuts de la SCI.
  • Coûts de cessions de parts sociales (notamment en ce qui concerne les droits de mutation) plus importants, de même la plus-value intervenant en cas de cession entre associés est taxable, ce qui n’est pas le cas entre indivisaires.
  • En cas de transmission, coût élevé des droits d’enregistrements (formalité greffe, taxation des plus-values, …) et pour une donation partage totale, il faudra en plus procéder à la dissolution ou au retrait partiel d’un ou de plusieurs associés
  • Lorsqu’ une SCI loue son bien immobilier à un particulier, la durée du bail est de 6 ans, sauf si elle loue à un membre de la famille des associés.

A première vue, il y a plus de points négatifs que positifs. Mais si l’on s’y attarde un peu, on se rend compte que ces désagréments s’expliquent plus par un changement statutaire : vous n’êtes plus un particulier, mais un sociétaire.

L’important dans ce choix est de corréler objectif et avenir, et le notaire saura vous guider dans ce domaine, pour qu’à long terme, ce projet sociétaire à vocation patrimoniale soit une véritable réussite.

Seul avec ma déclaration d’impôts !

Seul avec ma déclaration d'impôts !En pleine période des déclarations d’impôts, une multitude de français vivent un véritable calvaire en toute solitude. Non seulement beaucoup d’entre eux vont payer des impôts, mais en plus ils sont complètement livrés à eux-mêmes en ce qui concerne ces démarches déclaratives, ce qui n’est pas du tout mais alors pas du tout réjouissant !

Entre ceux qui doivent déclarer plusieurs investissements locatifs en Scellier, Robien, Perissol et  j’en passe… Et ceux pour lesquels c’est leur toute première fois…. Les questions fusent : Quand dois-je faire ma première déclaration ? Quelle case remplir ? Dois-je choisir le Scellier classique ou intermédiaire ?

Bien sûr, forums et blogs spécialisés répondent présents à vos questions en essayant de respecter le timing tant le nombre de demandes explose !

Mais, que se passe-t-il lorsque vous avez « zappé » la déclaration de certains éléments l’année n-1 ou n-2, voire plus loin encore…. ?  Là c’est la grande panique ! Qui ne désemplit pas lorsque vous devez produire une demande rectificative à votre inspecteur des impôts ! Et oui, celui-ci va-t-il entendre votre bonne foi ? Rien n’est moins sûr….

On pourrait aussi se demander où sont passés les conseillers qui vous ont vendu ces investissements ? Pourquoi ne sont-ils pas à vos côtés dans cette période difficile ? Car il s’agit là, à notre sens, d’un véritable abandon que nous constatons tous les jours sur ce blog.

Oye Oye à tous les délaissés de la déclaration d’impôts !
Ne pliez plus sous le poids des formulaires 2042 Complémentaire ou 2044 ou 2044 spéciale ou 2044 EB, etc. Relevez la tête, cliquez sur notre page kit fiscal et souriez 🙂 !

Oui souriez, car vous ne serez plus jamais seul pour déclarer votre ou vos investissement(s), bien au contraire ! De gentils «Petersoniens» seront à votre disposition pour déclarer vos biens, à votre place, en temps et en heure. A vous la sérénité, le temps libre et la garantie que votre investissement immobilier est finalement un heureux investissement et non un fiasco total !

Ah oui, c’est vrai, j’oubliais, notre superbe kit fiscal n’est pas gratuit. Vous conviendrez, pour avoir subi vous-mêmes les affres du formalisme déclaratif fiscal, que c’est mérité !

Mais comme chez Peterson.fr, on est pro jusqu’au bout des ongles (si si !), on vous réserve la bonne nouvelle pour la fin : en effet, ces frais considérés légalement comme des « honoraires de conseil versé à des tiers » seront intégralement déductibles de vos revenus fonciers

Alors, elle n’est pas belle la vie ! Cliquez vite sur notre page kit fiscal !

L’immobilier locatif pour sauver votre retraite

L'immobilier locatif pour sauver votre retraiteLes premières réflexions du COR (Conseil d’Orientation des retraites) viennent de tomber, et déjà il est acquis que l’allongement de la durée de cotisation n’arrivera pas à résorber le déficit des régimes des retraites.

En effet, le calcul savant instauré par la loi Fillon 2003 incluant durée de cotisation, espérance de vie à 60 ans et durée de retraite fait, depuis 10 ans maintenant, reculer les années de cotisation au pro rata. Si cette  solution « longtermiste » était maintenue par le gouvernement, il faudrait attendre 2060 pour retrouver un équilibre du système des retraites avec une durée de cotisation équivalente à 45 ans pour les contribuables nés en 2000 !

Or il y a véritablement péril en la demeure !
Et les tous premiers accords à peine signés avec les partenaires sociaux en mars dernier ne sont pas reluisants, surtout pour les pensionnés de l’Agirc et de l’Arrco. L’adoption de la désindexation de ces pensions complémentaires signifie une revalorisation inférieure à l’inflation dès 2013. Il est prévu aussi que cette désindexation soit inférieure d’au moins un point en 2014 et 2015. Autant vous dire que le pouvoir d’achat de ces pensionnés du secteur privé, cadres comme employés, va en pâtir ! Puis, il y a la CSG (6.6 %) et la nouvelle taxe CASA (0.3 %) en vigueur dès ce 1er avril 2013 qui va impacter de surcroît cette même catégorie de retraités !

Entre banqueroute à venir des régimes de retraite, baisse du pouvoir d’achat et taxations, quelles sont aujourd’hui vos alternatives pour la retraite ? Il est indéniable qu’entre une pension diminuée, l’impact de la crise économique actuelle qui, de ce fait, diminue le nombre d’actifs cotisant, les solutions classiques d’épargne dédiées à la retraite seront, elles aussi, insuffisantes.

Vous aurez véritablement besoin d’un  complément de revenus.

A l’heure actuelle et vu le contexte, tous les professionnels du patrimoine sont unanimes : l’immobilier locatif est une réponse fiable et durable et son atout majeur est qu’il s’ajuste véritablement à votre situation personnelle et patrimoniale.

Découvrez en vidéo, ci-dessous, votre solution immobilière pour sauver votre retraite !

Les bienfaits de l’immobilier pour vos enfants

Les bienfaits de l'immobilier pour vos enfantsVous connaissez la question existentielle de tout parent : comment aider et protéger ses enfants ?

Et quand arrive ce moment fatidique où vos chers petits quittent le foyer familial, votre inquiétude ne s’évanouit pas, bien au contraire !

Comme le dit le proverbe « Enfants petits, petits soucis ; enfants grandis, grands soucis. »

C’est pourquoi de plus en plus de projets immobiliers ne concernent pas directement les parents, mais bien leurs enfants car l’immobilier est un moyen pratique d’investir tout en aidant ses enfants à devenir indépendants. Voici quelques situations qui explicitent ces choix :

L’immobilier pour loger les étudiants

Dans bien des cas, la question du logement pour les étudiants est problématique.
Voilà pourquoi investir dans un petit appartement de type studio ou même T2 pour y loger votre studieux chérubin peut être une solution 2 en 1 combinant placement et hébergement.
Sachez toutefois que si vous réalisez votre investissement immobilier dans le cadre du dispositif Duflot, vous ne pourrez y loger aucun membre de votre famille directe.
Mais rien ne vous empêche d’investir tout de même dans ce dispositif afin de vous servir des revenus locatifs pour financer le loyer du futur logement de votre enfant. En plus des loyers que vous percevrez, le gain récolté par la réduction d’impôts vous permettra aussi de mieux accompagner financièrement votre étudiant.

Si vous avez réalisé un investissement dans le cadre de la Loi Scellier l’année dernière, vous pourrez le louer à votre enfant, à condition qu’il soit détaché de votre foyer fiscal et qu’il ne s’agisse pas de Scellier Intermédiaire.

Une autre option consisterait à investir dans une résidence étudiante, dans le cadre du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le revenu locatif de ce bien pouvant être largement défiscalisé, il permettrait, un temps, de compenser le loyer à payer pour loger son enfant étudiant.

L’immobilier pour  financer les études

Si les études de votre enfant s’annoncent longues et coûteuses, l’investissement locatif, par les revenus qu’il génère, peut devenir une source de financement très intéressante.

Plus vous vous y prenez en avance et mieux c’est, nul besoin d’attendre que votre enfant rentre en étude supérieure ! L’objectif est de réaliser un investissement locatif de préférence défiscalisant. Ainsi, les 10 ou 15 premières années, vos loyers vous aident à rembourser votre crédit. De même vous profitez d’une réduction d’impôt de l’ordre de 18 % par exemple pour le Duflot. Et lorsque votre crédit sera soldé, vos loyers intégraux ainsi que le capital gagné en réduction d’impôts pourront aider financièrement votre enfant dans ses études.

D’autres solutions immobilières existent, comme par exemple, la donation temporaire d’usufruit selon laquelle vous donnez temporairement les loyers de votre bien locatif à vos enfants à condition là aussi qu’ils soient détachés de votre foyer fiscal.

La primo-accession de votre enfant

Vous êtes fiers de votre fiston car il vient de décrocher son premier emploi en CDI.
Le voilà qui démarre sa vie active avec les projets qui vont avec, comme l’acquisition de sa première résidence principale. Bien sûr les aides pour accéder à la propriété (PTZ+, programmes immobiliers neufs éligibles à l’accession abordable,…) existent, mais  ne sont parfois pas suffisantes. Et comme le profil financier de votre primo-accédant préféré n’est pas optimal, vous décidez donc de participer à l’achat. Vous pouvez aussi lui céder vos droits à prêts acquis, depuis une certaine durée, avec votre PEL et à la condition qu’il en possède un lui aussi.

Bien sûr, il existe d’autres types d’investissements immobiliers comme le démembrement qui vous permet d’acheter dans un premier temps uniquement la nue propriété d’un bien immobilier, soit environ 60 % de sa valeur et cela sans aucune contrainte de gestion locative. Au terme de la cession temporaire de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété d’un bien entretenu et valorisé. Libre à vous de le vendre ou de le louer par la suite et d’utiliser le capital ou les loyers pour pourvoir financièrement aux besoins de vos enfants.

L’investissement dans une résidence avec services via le statut en LMNP, comme cité précédemment, est aussi une formule tout à fait indiquée pour vous créer des revenus complémentaires très utiles si vous désirez aider vos enfants à s’installer.

Vous l’avez compris, l’immobilier est déclinable à merci selon vos projets, votre sensibilité et vos critères. Il possède des vertus capitalisantes très performantes si l’on s’y prend suffisamment tôt.

L’immobilier est un véritable instrument patrimonial pour votre famille.