5 minute read

Achat sur plan : quelles questions poser ?

Si vous envisagez d’acquérir un logement neuf, vous vous posez certainement plusieurs questions aussi bien sur les divers coûts que sur les garanties existantes. Lorsque vous achetez un logement neuf, la plupart du temps, vous achetez sur plan. C’est la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Vous devenez propriétaire des constructions déjà réalisées le jour de la vente. Au fur et à mesure de leur construction, les ouvrages entrent en votre possession. Vous êtes tenu de payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

9 questions cruciales pour bien acheter votre logement neuf sur plan

Quel prix pour votre bien neuf ?

C’est le promoteur qui fixe le prix librement. Il peut varier en fonction de l’indice du bâtiment BT01, basé sur l’évolution des prix des matériaux. Cet indice fournit un cadre qui permet d’éviter les abus.

Que devez vous trouver dans votre contrat de réservation ?

Ce type de contrat est spécifique à la VEFA. A travers lui, le promoteur s’engage à réserver un bien neuf au client. Le promoteur et l’acquéreur le signent sous seing privé. Etabli par écrit, il doit forcément comporter les éléments suivants : 

  • L’énumération des dépendances, pièces de services, dégagements et le nombre de pièces principales du logement
  • La surface habitable du bien
  • Le descriptif technique qui liste les différents matériaux utilisés ainsi que les équipements collectifs tels les ascenseurs, chauffages, caves…
  • Le plan de masse qui indique la situation dans le lotissement ou l’immeuble
  • Le prix du logement
  • La date de la conclusion de la vente
  • La date approximative de livraison
  • La reproduction intégrale des articles R261—28 à R261-31 du Code de la construction et de l’habitation, concernant le dépôt de garantie
  • Les prêts, leurs montants et le nom de l’établissement prêteur

Pouvez-vous revenir sur votre engagement ?

Normalement, une fois le contrat signé, vous êtes engagé et devez acheter le bien. Si vous ne le faites pas, le vendeur peut conserver votre dépôt de garantie. Mais il existe plusieurs hypothèses selon lesquelles vous pouvez vous rétracter et récupérer l’intégralité de votre dépôt de garantie : 

  • Si la banque refuse votre prêt, vous pouvez faire jouer la condition suspensive de l’obtention du financement,  
  • Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement sans avoir à fournir de justification,
  • Si le promoteur abandonne son projet,
  • Si le prix de vente est supérieur de plus de 5% au prix prévisionnel,
  • Si le contrat de vente n’est pas conclu par le vendeur dans le délai prévu dans le contrat de réservation,
  • Si l’un des équipements prévus n’est pas réalisé, comme un ascenseur par exemple,
  • Si le bien perd 10% de sa valeur à cause d’une mauvaise qualité prouvée.

Dans tous les cas, les fonds doivent être restitués dans un délai maximum de 3 mois.

Avez-vous l’obligation de verser un dépôt de garantie ?

Cela n’est pas obligatoire mais c’est généralement le cas. Le dépôt est fait sur un compte spécial chez un notaire ou dans une banque. Avant la signature du contrat définitif, aucune somme ne peut être exigée. Le dépôt est limité à 2% du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 à 2 ans ou 5% dans un délai de 1 an.

Comment allez-vous payer ?

Vous payez en plusieurs fois, à mesure de l’avancement des travaux. La loi encadre cet échéancier selon des règles strictes. Les montants ne peuvent pas dépasser : 

  • A l’achèvement des fondations, 35% du prix
  • A l’achèvement du gros œuvre, la mise hors d’eau (murs extérieurs, toiture, terrasses), 70% du prix
  • A l’achèvement des travaux, 90% du prix

A la mise à disposition du local, les 5% restants. Mais cette somme peut être consignée si vous contestez la conformité des travaux aux prévisions du contrat

A quel moment signer votre contrat de vente définitif ?

Vous recevrez, au plus tard un mois avant la date de la signature de l’acte authentique, un projet du contrat de vente définitif accompagné des annexes. Certaines clauses sont obligatoires : 

  • Description détaillée du logement et sa situation dans la résidence
  • Les prix et modalités de paiement. Le contrat peut prévoir une pénalité en cas de retard de paiement
  • La garantie d’achèvement
  • La condition suspensive d’obtention du financement (prêt)
  • Le délai de livraison
  • Les caractéristiques techniques
  • Le règlement de copropriété

Le contrat doit forcément être conclu par un acte authentique.

Comment êtes-vous protégé ?

En cas d’inachèvement des travaux, une garantie d’achèvement ou une garantie de remboursement sont prévues par la loi.  La garantie de remboursement est une forme de caution donnée par un organisme financier qui s’engage à vous rembourser en cas de défaut d’achèvement. Elle est peu utilisée. La garantie financière d’achèvement est plus commune. Grâce à elle, l’organisme financier solidaire du promoteur s’engage à fournir les fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

Quelles sont vos garanties ?

Voici les différentes garanties qui vous sont offertes : 

  • Garantie de surface
  • Garantie biennale 
  • Garantie décennale et assurance dommage-ouvrage
  • Garantie de parfait achèvement
  • Garantie de l’isolation phonique

Que pouvez-vous faire en cas de défaut de conformité ou de vice de construction ?

Vous pouvez consigner les 5 derniers % dus au vendeur jusqu’à ce que les réserves soient levées et les travaux de modifications effectués. Si les réparations ne sont pas faites, vous pouvez saisir la justice jusqu’à 13 mois après la possession des lieux pour obtenir une diminution du prix, des dommages et intérêts ou l’annulation de la vente si le préjudice est trop important.

Laissez un commentaire